电商跃居蓉仓储物流市场需求首位

2017年7月11日，成都—世邦魏理仕今日在蓉重磅发布《中国重点城市仓储物流租户普查报告|2017成都》。近年来，成都作为中国“一带一路”战略的节点城市、内陆地区的仓储物流枢纽城市备受全球关注。根据世邦魏理仕统计，截至2017年上半年，成都高标准仓储物流开发总量达到267万平方米，与2015年上半年相比，总存量实现翻番。短期集中供应导致租赁市场逐年承受剧增的压力，市场关注焦点逐步转向需求端，业主方聚焦优质租户的有效挖掘。

鉴于此，世邦魏理仕华西区研究部于2017年上半年对成都逾30个高标准物流仓储设施项目进行了租户调查。调查涉及的已承租或已使用的总建筑面积超过160万平方米，范围覆盖双流、龙泉、新都、青白江、新津五大主要板块及全成都市域其他非集中区项目。旨在对成都物流仓储租赁市场的租户结构进行详尽剖析，对仓储物流市场实时发展趋势做出专业解读，并对未来市场走势进行前瞻性研判，为开发商、业主方及租赁方提供一手市场咨询及策略建议。该报告也是世邦魏理仕发布的针对成都仓储物流市场的租户普查报告。

成都物流仓储租赁市场租户结构解读

电商及第三方物流主导成都仓储物流市场需求。成都是电商企业布局内陆物流体系的节点枢纽城市，发挥着多数电商华西地区的区域分拨中心功能，因此电商在蓉仓储需求过去几年快速增长。统计层面，电商对成都高标库的需求贡献率从2015年21%已增长至2017年37%，超过第三方物流及传统零售业，跃居各行业首位。另一方面，以服务电商为主的第三方物流租户同样是仓储需求的主要支撑，其贡献率仅次于电商。相反，传统零售业与以汽车零部件为代表的制造业的需求量近年增速乏力，因此其贡献率呈下滑态势。

第三方物流占据双流、龙泉两核心板块需求端头把交椅，电商主导城北新都、青白江需求。双流、龙泉目前是成都、最成熟的两大仓储物流区域市场，第三方物流分别占上述两大板块总去化面积的48%、41%。城北新都、青白江板块电商的需求占比分别高达48%、59%，同时菜鸟、京东两大电商平台在新都均已拿地发展自建仓库。

中资企业仍是成都仓储物流需求的首要支撑，在需求端的贡献率高达73%。由于电商是成都仓储需求的首要来源，而大型电商多为中资企业。与仓储开发主要由普洛斯等外资跨国开发企业主导不同，仓储需求仅有27%来自外企，主要集中于传统零售业和制造业。其中法国的超市运营商、德国的制造业厂商需求在外资租户中排名前列。

15,000平方米以内租户占比高达2/3，而30,000平方米以上大面积需求成市场重点关注对象。世邦魏理仕以5,000平方米作为面积段划分标准，5,001-10,000平方米是单个租户于单个仓库租赁最集中的面积段。而占比近12%的大面积需求（30,000平方米及以上）将市场平均租赁面积拉高至16,200平方米。京东、菜鸟等大型电商集团在蓉已承租仓储面积及未来自建自用仓储面积同样不可限量，显示出成都仓储物流市场发展的巨大潜力。

世邦魏理仕华西区研究部朱建辉

普洛斯领跑成都高标准仓储物流市场开发，未来两年丰树、万科将成为市场新进入者。2013年，成都高标准仓储物流市场步入快速发展的阶段。普洛斯作为进入成都发展高标准仓储设施的外资开发商，常年占据成都市场份额头把交椅。截至2016年末，普洛斯的市场份额高达30%，平安、安博、嘉民、宝湾在蓉扩张步伐紧随其后。2017-2018两年，丰树、万科在双流、龙泉开发的高标库将建成交付，意味着市场将迎来两个新开发企业。

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示：“成都是中国内陆地区的物流节点枢纽城市。以普洛斯为代表的国际开发商长期青睐成都、投资成都，带动成都高标库总存量不断攀升，目前仅次于长三角上海、苏州，位居第三位。国家‘一带一路’战略及四川自贸区的批复将成都与国际市场更为紧密地联系起来，带动仓储物流需求进一步增长。未来，成都的交通物流枢纽地位将得以进一步巩固，支撑‘一带一路’战略，构筑内陆对外开发高地。”

成都仓储物流市场重点趋势分析及未来展望

政策利好推动新一轮规划

在国家“一带一路”战略背景下，天府新区开发建设逐步推进、四川自贸区落地以及第二绕城高速通车、成都第二机场开建等城市交通基础设施建设进程提速预计将带动成都高标准仓储物流市场版图进一步向外扩张，引领新一轮仓储物流区域规划。包括天府新区、新津、新都等第二绕城高速沿线主要板块未来将迎来新一轮发展机遇。

城市共同配送将迎来成熟发展期

成都在率先推广城市共同配送体系。规范化的物流运输极大地提升了城市物流配送效率，提高了物流行业整体运营管理水平，同样也对物流行业运营者的仓储设施提出了更高要求，必将带动一批终端仓储用户的升级需求释放。城市共同配送体系亦将成都仓储物流市场带入了一个更加成熟的发展阶段。

专业仓储领域将成未来发展重点

据专业机构数据统计，2016年中国生鲜电商市场交易规模达到913.9亿元人民币，同比增长68.6%，未来交易规模将持续增大。巨大的生鲜市场及发展潜力吸引了更多投资者、开发商、运营商将关注焦点汇聚于生鲜等冷链专业仓储领域，仓储物流设施产品亦将进一步朝细分市场、专业市场发展。世邦魏理仕预计，成都作为电商企业华西地区的区域分拨中心，其冷链仓储物流板块同样是未来市场发展的重点领域。

自建仓储设施交付或引发电商退租风险

伴随京东、菜鸟、唯品会等电商企业的自建仓储物流设施在未来两三年内将陆续交付，以电商作为需求支撑的成都仓储租赁需求必将遭遇“市场分流”的严峻考验，龙泉、新都等电商租赁需求集中的板块必将成为电商退租频发的“重灾区”。世邦魏理仕预计，这一趋势必将导致成都仓储物流租赁需求面临巨大的退租风险，运营商须及时调整租赁策略，尽早应对电商租户退租带来的空置面积。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务部工业主管尤鹏伟

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务部|工业主管尤鹏伟表示：“推动仓储物流行业发展的根本动因是日益增长的商品贸易流通量和消费需求端对商品流通效率的诉求。一方面，成都仓储物流市场正面临持续集中供应和租户结构调整的巨大挑战，另一方面，旺盛的吸纳量也是成都仓储物流市场活跃与蓬勃的证明。长远来看，在‘一带一路’的国家政策背景下，四川自贸区、新机场的建设定将进一步提升区域商品贸易流通量和效率，市场仍然具备持续前进的动力。”