四组成都楼市大数据 看懂2017板块“价值轮动”
锐理数据2017/04/21 11:59
最近，成都楼市可谓新闻不断，限购、限售政策几度加码，4月6日还上演了史上耗时最长土拍，几宗万元地块顺势出现。另一方面，受限价影响，新开项目开盘售罄仍不时成为热议的话题。
不可忽视的是，今年的首开项目在价格上的确都具有相当的吸引力，与此同时，随着更多具备资源优势和规划红利板块的涌现，曾经的楼市洼地不会始终是洼地，风口也不会始终是风口，成都各大板块间的“价值轮动”效应让这个本已十分活跃的市场表现更为多变。那么，调控当前，怎样才能找到最有发展潜力的板块，从市场中成功锁定价值潜力的项目，做到资产价值化，锐理君将用四组大数据为你解读。
万元地价：19宗高价地的启示
地价是房企关注热点的侧面反映，除了4月6日土拍的7宗万元地块外，锐理君梳理了近年来的楼面价过万地块。
▲2010年至今主城区成交的万元地块（点开大图查看详情）
从2010年至今的主城区万元地块列表中可以看出：
1.土地热度集中在外光华、外金沙、外双楠、建设路、两河公园等区域；
2.在前几年的发展中，城南和城西的楼市发展速度很快，去年城东普涨，地价也已过万，而城北还是一个价值缺口；
3.过去地价并不高的城北，在2017首次迈入万元阵营，而且是不到一年的时间就实现了成倍的增长，这预示着区域价值即将迎来一轮爆发。
NO.2 板块“一哥”：与13个板块有关的13个项目
地价之后，锐理君认为有必要来说一下各个板块的关键项目。为什么？
锐理君在梳理板块发展进程中发现，每一个板块从新生到热点，再到居住成熟，都有一个起到关键作用的项目，比如凤凰城之于大源，翡翠城之于东湖，二十四城之于万年场……
▲近几年成都楼市13个热点板块及关键项目（点开大图查看详情）
分析上图之后，可以将这些关键项目大致分为4个类型：
1、自成一城的千亩大盘
以华润翡翠城、华润二十四城、南城都汇等为代表。它们的路径在于，通过“造城”的方式迅速推动区域发展和成熟，靠自身影响力就形成了强有力的居住氛围。
2、成熟居住板块的品质担当
以金沙西园、置信丽都花园城等为代表。金沙、双楠等区域在老成都人的心目中都是舒居的代名词，这些楼盘不仅在体量上具有优势，产品品质上也瞬间拉升了区域价值，对区域居住度起到了做加法的作用。
3、刚需板块的升级驱动者
以华润翠林华庭为代表。这类项目进驻的板块多以刚需为主，且开发度较高，换房需求已经出现，产品需要升级换代。
4、最后一类是“区域先行者”
类似华润凤凰城、华润金悦湾等，项目以自身的眼光发现了一个全新的潜力区域，并以自身的产品力和企业影响力树立了区域标杆，大源、外金沙板块的走红正是两个标杆项目作用的印证。
一个有趣的现象是，在这13个热点板块的关键项目中，华润占据了5席之多，其中翡翠城和二十四城都是属于千亩大盘级的城市项目，对于区域定调起到了相当关键的作用。这不得不引起了锐理君的好奇，进入成都的这些年，华润的成都版图有着怎样的策略？它又为市场带来了什么样的影响？
NO.3 华润在成都：16年，用3896亩土地带来的改变
自2002至今，华润进入成都16年布局了14个地标项目，这令华润在成都的整体开发规模达到3896余亩。
▲2002年至今华润布局成都的住宅项目分布情况（图示时间均为拿地时间）
单从数量上看，比起那些热衷于多盘齐发，甚至10余个项目同期开发的开发商来说，14个项目的确算少的了，但就项目影响力而言，从城东到城南再到城西，华润在成都的每一个项目都能起到雁过留声的作用，几个以“城”命名的项目更是独自扛起了区域大旗。
被称为城西高端改善的“总导演”、“亚洲豪宅”的金悦湾项目挺进城西后，华润不仅凭借高端产品在成都市场站住了脚跟，其在成都的战略版图和产品定位逻辑也更加清晰。
自此，华润“品质给城市更多改变”的slogan也越发明朗。
然而，接下来华润在产品定位上却出现了意想不到的转变。金悦湾之后，接连推出的幸福里、华润国际社区等项目都走上了刚需的道路。虽然华润从来没有降低过自己对于产品品质和细节的严格要求，但这一定位的出现让业界对其之后的产品路线产生了不少疑惑。
2016年公园九里的出现让市场又看到了华润在改善产品上的回归。不过，对华润来说，这还远远不够。2017年，龙湾御府以高端改善的姿态走进市场，这也是继金悦湾之后，华润在高改领域的又一次尝试。因为前有金悦湾的成功，所以龙湾御府一亮相就吸引了足够多的关注度，除了对于产品的好奇，对于华润将在城北这个即将迎来一轮价值爆发的区域如何定价更加关注。
另一方面，进入的16年，每一个华润的业主都极大地分享到了华润和城市发展带来的价值红利，在地价万元时代，作为今年首推的重点项目，龙湾御府的价值到底能有多大？
NO.4 定价城北：龙湾御府为填补城北这个价值缺口而来
回到价值红利这个话题上，在城市发展进程中，板块间的“价值轮动”效应越发明显。随着更多具备资源优势和规划红利板块的出现，越来越多的新兴板块正成为城市宜居生活的风向标。2017年的成都市场已经用行动证明了城北这个缺口正在收拢，这个缺口未来的价值能有多大，我们且先看一组数据。
对比华润这几个项目面世后的价和当前价格，我们发现其中价差可以用“惊人”二字来形容。这其中有城市发展红利的因素，也有华润乐意和认同自己的人红利共享的因素。不管哪一种，都体现了华润在区域布局时眼光和战略的正确性。
那么，作为华润2017年的“高端秀”，龙湾御府能否带来同样或更高的价值呢？有几个事实必须要看清楚：
首先，龙湾御府在地价上面的价值已经在不到1年的时间内得到了印证，9180元/㎡差价，对于一个项目来说不管是在产品还是价格上都将带来更大的尺度和空间。
其次，比起东、南、西三个方位同等环域动辄一万好几，甚至直逼两万的房价，龙湾御府所在的北新板块——这个主城区最后的缺口正在被填满，区域在政策和市场的利好下刚刚起飞，是板块“价值轮动”效应下的典型。由此看来，华润抢先入住一个不为成都人所看好的板块就显得更有战略眼光和先见之明了。
再次，虽然是在城北，但华润对于产品的资源和品质的标准并未放松，锐理君了解到，除了产品还处于保密阶段外，龙湾御府的河湾和公园对高改人群具有相当大的杀伤力。
另外，华润品牌力、产品力以及操盘能力均是不能忽视的“”，分析发现，华润每到一个区域，均能带动区域价值提升，改变区域居住品质，同时也能给购房者创造更大的价值利润，可谓板块“价值轮动”的操盘手。
纵观目前市场的新增供应，虽然都有各自的卖点，但谁能做到让你稳赚不赔，价值化，相信大家已经有了判断。
