武侯162亩地块重返场 两种产品组合能避险
锐理数据2017/04/06 10:27
《设计师带你看地第三期》
听说，武侯区一宗可以打造为“机景房”的地块已经被多家房企盯上，很有可能会进入摇号环节。
当然，“机景房”只是大家对该地块的“调侃”，因为该地块在航线下，坐在家里就能看飞机。但是该宗地很火的消息是真实的。
该地块曾在去年12月28日因熔断而流拍，当时，就吸引到保利、中海、华润、招商、北京城建、融创在内的多家品牌房企激烈竞价，12050元/㎡的限价并不能证明该宗地的“价值”。
本次地块再次登场，当时出过价的房企是否会重聚拍卖场？限价是否会有变化？谁又会是最终的幸运儿呢？在揭晓这些答案前，我们先跟着设计师一起看看地块本身的价值，这宗价格很有可能超过12000元/㎡的地块该如何扬长避短，实现价值呢?
56所学校和高端产业聚集
为武侯新城增加热度
该地块的能有如此高关注离不开武侯新城的吸引力。
锐理数据去年针对武侯新城做过专项研究报告。梳理出几条价值点：
1.主城区中，可成片开发的优选之一。品牌房企喜欢大地块，尤其是位置好的大地块，但现在这种地块非常有限。武侯新城可利用的土地资源有6000余亩，集中分布在铁佛、七里、双凤以及机投片区，是武侯区连片待开发区域。
△武侯新城待出让地块分布图
仅主城区+大地块的条件，就为该区域筛选出“必须是实力房企”的拿地门槛。所以地块未来的邻居都有可能是品牌房企，利于品牌房企们抱团发展。
2.交通、医疗配套完善,高端产业做后盾。地铁3号线、9号线将通过武侯新城核心区域并形成枢纽站。地铁10号线沿成双大道至双流机场，公共交通路网密织。
医疗配套方面，建成有武侯区三医院、五医院、现代医院等6所医院；同时还规划有卫生服务中心、社区服务中心，以及农贸市场、居民公共文体娱乐场所、养老院等配套设施。
在高端产业发展和高端人才聚集方面，武侯新城进入到加速期。据了解，目前武侯新城已聚集2000余家企业，其中世界500强企业6家，上市企业18家，已基本形成以总部经济为引领的现代商务商贸业、科技研发服务业、新兴房地产业等高端产业的聚集。
3.全龄段教育资源覆盖，吸引力挡不住。武侯新城内规划有8所中学、16所小学、32所幼儿园，目前已建成有第21幼、22幼等12所公立幼儿园，有龙江路小学新城分校、武侯科技园小学等8所小学，有武侯实验中学1所高中。是很多购房者的置业动因，也是开发商拿地的动因。56所学校附在在武侯新城内，为区域内的地块增值不少。
以上这三条，每一条对开发商都有吸引力，可以多项选择后，该地块的关注度自然很高。
板块存货不多机会好
能否成功“变脸”是关键
了解过地块所在区域的情况后，再看地块本身的情况。
该地块的西侧是智谷大道，南侧是来凤路三路，中部为来凤四路，北侧是来凤五路，均为在建道路，东侧的武侯大道铁佛段为城市主干道。地块南侧为中铁建西派城，北侧为楠汇坊以及待出让土地，西侧为规划幼儿园、公共运动场地及配套公共服务设施用地，东侧为武侯大道。
△地块位置图
△地块的南侧就是中铁建西派城
△ 地块内部已经平整
△地块旁的幼儿园正在修建
地块周边两公里范围内有中铁建西派城、新希望锦悦楠庭、保利花园、珑熙郡、中筑西府兰庭、中铁金花国际城等项目，但是在售项目不多，据锐理数据统计显示，周边两公里范围内近12个月在售项目仅有保利花园、新希望锦悦楠庭，有一定的市场机会。
△地块周边两公里范围内近12个月在售项目列表
但是地块的优劣势同样明显，在开发商们疯狂竞价的同时，一定要慎重权衡。
地块优势：
1.紧邻地块西南侧规划幼儿园、小学、运动场以及菜市场、社区卫生站、文化活动中心等，基础公共服务配套设施完善。
2.楠汇坊、西派城均已建成一定量的社区底商，社区商业氛围将日渐浓厚。
3.地块距规划簇锦公园约1.5公里，距西派城中央景观广场紧一街之隔，外部景观资源一般。
地块劣势：
1.位于双流机场航道之下，飞机噪音干扰较大，
2.临交通主干道武侯大道，虽商业展示性良好，但对居住区有一定噪音干扰。
3.地块东南侧紧临加油站，对项目形象有着一定负面影响。
4.2.5的容积率与54米航空限高，对产品选择有着一定的约束。
所以，该地块有市场机会，但仍需要拿地开发商本身的影响力和等待期。待区域整体“变脸”后，该地块的价值才能实现化。
高端改善云集
城市别墅+轻奢或是优选
这宗门槛并不低的地块能做什么样的产品，决定了该地块可承受的地价上限。地块周边的竞品，也影响着地块会做什么样的产品。
从地块周围看，有中铁建西派城带来的压力，从整个市场来看，高端改善产品云集，大户型精装遍地开花，该项目该如何做呢？
中泰设计产品研究中心负责人陈筱秋给出专业的意见：该地块的主要竞品来自于中铁建西派城、阳光城·檀府和顶峰武侯新城128亩项目，前两个项目为全精装大户型为主，顶峰项目是小高层+叠拼的高低配组合。
中铁建和阳光城均没有选择溢价较高的低密产品，而是将重点放在了如何提高小高层的居住品质方面。无论是从景观设计、园区规划还是精装配置方面精益求精，不断提升项目品质。
△目前西派城精装17000元/㎡，开盘售罄，区域改善客户以及自主兼投资客户非常认可这里的价值。
从市场情况来看，今年下半年，成都将会涌现大量高品质项目，还未入市的全精装项目如何提升自身竞争力是极为关键的问题。陈筱秋认为，该地块项目必须在客户精准定位，竞品深度研究，产品创新，立面设计等方面均应有所突破，才能抢占市场机会，否则将会感受到同质化带来的销售压力。
结合地块所在的顺江村板块各面积段销售情况来看，板块内主要销售集中在70~130平方米面积段，大面段改善型产品在该区域供给相对缺乏，也是该地块的重点突破的机会点。
△2016年至今，顺江村板块各面积段产品销售情况
结合以上分析，该地块可考虑以下两种产品组合：
1.面积段适中，符合主流首改及再改客户的轻奢住宅+城市别墅。
2.面积段偏大，高配置，配套全的城市豪宅。
宗地位置：武侯区七里村6组，铁佛村7、8组
交易方式: 拍卖
用地面积(平米): 108203.70
用地面积(亩): 162.3056
土地用途: 住宅兼容商业
容积率: 计入容积率的总建筑面积不大于270509平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。
起拍价(万元/亩): 1500
计算容积率:2.5