成都三招破解住房维修资金“使用难”
成都日报2016/10/20 04:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
住房专项维修资金制度是一种旨在延续房屋正常使用状态的长效保障机制，社会上形象地称之为房屋的“养老金”。在中国物业管理协会维修资金专委会2016年全体委员大会上，中国物业管理协会会长沈建忠指出，“使用难”一直是困扰维修资金监管工作的难点问题。“使用难”的原因主要表现在三方面，一是业主表决“组织难”；二是业主参与“监督难”；三是资金监管部门“监管难”。
如何破局，解决这个难题呢？近日，记者从市房屋专项维修资金监督管理 室了解到，近年来，成都市通过不断探索，采用具有成都特色的，安全与效率并举的维修资金使用监管模式来破解资金“使用难”。据悉，成都市在这方面的先行先试经验在全省也发挥出了示范效应。
为何难？
业主不关心 让监管不安心
信息不透明 让业主不放心
据了解，成都市自2004年4月1日起，依据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市政府 03号令）开始在全市范围内建立维修资金保障制度。
尽管大部分城市都已建立了维修资金保障制度，但当小区真正出现紧急情况，严重影响业主生活，甚至危及业主生命财产安全时，部分业主却反映维修资金的保障作用并未得到充分体现。
为了真正了解维修资金使用难的原因，记者走进了位于锦江区的金象嘉园小区。这是一个有1700多户家庭入住的小区，过去几年，一些公共设施陆续过了保修期，如何让小区更好运转成为一些业主和物管公司考虑的问题。在交房时，业主和开发商都按照规定缴纳了维修资金，这部分资金也就成为小区的“养老金”，如果小区的共用部位、共用设施设备需要维修，通过三分之二业主同意，就能提取“养老金”来给小区“疗伤治病”。但是在实际操作中问题却并没那么简单。小区业主张阿姨住在8楼，62岁的她有高原病，心肺功能不好，儿女都在国外。“如果电梯坏了，不能及时修好，我们这样的人怎么办呀。所以如果使用维修资金修电梯，我肯定 个签字同意。”但是，住在张阿姨所在单元一楼的小 两口子却有不同的声音：“我们平时工作很忙，两个人都经常出差，哪有时间去签字投票？再说，我们住一楼，如果电梯坏了，我们也不受影响。”
记者在走访中发现，这样的情况不在少数，为此，记者采访了从事维修资金相关政策、法规研究多年的四川君合律师事务所副主任郑书宏，他告诉记者，维修资金“使用难”的问题源于，我国的法律、法规明确规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”但是对维修资金有法定决策、支配权的业主长期习惯于依赖监管部门，自管意识淡薄；而对维修资金无法定决策、支配权的监管机构又不能越俎代庖。业主的“不关心、不参与、不信任”导致了监管机构不能安心履行监管职责；而在维修资金使用的过程中，信息的公开、透明度不够，也使业主不愿放心大胆地参与到维修资金的意见征集和决策、监督之中。
如何破？
举措一
明确职责再造流程 提高使用备案和拨付效率
范围内普遍反映的维修资金“使用难”，其中一个原因是维修资金使用监管的流程、要件设置不合理，备案和资金拨付效率不尽如人意。为此，成都市首先从监管机构自身入手，从明确职责、优化流程、要件入手，动“大手术”提升效率。
据市维修资金办相关负责人介绍，成都市 区划包括21个区（市）县，各区（市）县情况各异，且位置分散。按照“精简、统一、提速”的原则，成都市首先构筑起市区两级维修资金使用监管体系。各区（市）县房产管理部门承担辖区内维修资金代管阶段的资金使用备案、资金拨付等工作。市级房产管理部门则负责制定和规范全市维修资金使用业务及系统操作规程，明确稽核规则，并以此为依据对区（市）县进行质检及绩效考核。通过清晰划分市区两级监管机构在维修资金使用方面的职责，实现了维修资金使用的属地化管理，确保了业主在当地就能完成从申请使用到收到拨付资金开展维修的全过程。
职责明确了，如果流程、要件设置不合理，维修资金使用备案及拨付的效率还是上不去。“为此，成都市进一步清理了维修资金使用备案要件，优化了工作流程。明确了一般使用维修资金：区（市）县房产管理部门在受理备案申请后3个工作日内提出备案意见，根据备案意见，在2个工作日内拨付资金。紧急使用维修资金：区（市）县房产管理部门在收到申请的2个工作日内提出备案意见，根据备案意见在24 内拨付资金。市维修资金办通过每季度质检对区（市）县房产管理部门是否按照承诺时限开展工作进行考核，发现问题及时进行通报，提出明确的整改要求，从而切实提高了维修资金使用备案及拨付的效率。”该负责人说。
举措二
建立紧急使用制度 业主意见征集不再难
影响维修资金使用效率的另一个因素就是业主意见征集难的问题。
位于成都市青羊区的“长城园”小区的物管公司工作人员告诉记者，前年小区的电梯出了问题，他们组织业主对使用维修资金进行表决，但不是找不到业主本人，就是找到人了业主不愿投票，结果这个意见征集的过程就持续了两个月。其实真正到房管部门备案倒是还没花多长时间。的确，正如郑书宏所说，法律、法规明确规定维修资金使用须经“双三分之二”以上业主同意，但部分业主对小区的自主管理意识薄弱，个别业主存在“自扫门前雪”心态，造成无法在短时间内达到意见征集的要求。
为此，成都市率先推动建立维修资金紧急使用预案制度。在尊重业主自主决策、满足法定“双三分之二”条件的基础上，将业主表决前置，于紧急情形发生前建立业主共同认可的使用维修资金应急处置的方案。一旦“预案”约定的紧急情形发生，就可启动“预案”，迅速使用资金实施维修。
同时，对于未建立紧急使用预案的小区，成都市也建立了应急使用维修资金机制。依据川建房发［2014］445号文的相关规定，针对电梯故障等7类问题，规定在其发生危及房屋正常使用和人身安全的紧急情形时，需要使用维修资金实施排危除险的，可不经业主表决，由街办、乡（镇）人民政府根据质监、消防等专业机构出具的检验意见，组织、监督使用维修资金进行应急排险。
通过这样的制度创新，既充分尊重了“双三分之二”以上业主意见的法律法规精神，大限度地保障了业主的合法权益，又化解了业主意见征集难的问题。
举措三
引入第三方审价 确保资金使用透明安全
维修资金“使用难”的效率上去了，但是，安全问题不解决，业主始终无法放心使用维修资金。据了解，由于部分物业服务企业、业委会在维修资金使用中宣传不到位，告知不清楚，公告不规范，信息不对称，仍然会阻碍业主意见征集。另一方面，由于维修资金使用涉及工程造价咨询、监理、施工、审计、审价等各个专业领域，业主和各区（市）县房产管理部门均不具备对上述领域的专业判断力，造成了其对使用安全的担忧，进而导致了“讳疾忌医”，这些问题不解决，资金“使用难”将无法根除。
对此，成都市从2013年起加大了维修资金使用信息公开力度。一方面在市房管局公众信息网、各区（市）县房产管理部门公众信息网上对使用维修资金的小区名称、维修项目、维修涉及的资金分摊范围、维修预算金额以及拨付金额等进行公告。另一方面，通过本市的公共主流传媒，每月公告上月全市维修资金使用情况及各区（市）县房产管理部门相关咨询投诉电话，保障了业主的知情权，主动接受业主监督，消除了业主顾虑。
“紧接着，我市又于2014年3月，在维修资金使用中引入第三方免费审价。一般使用超过5万元（含5万元）或所属区（市）县房产管理部门认为应进行审价的5万元以下项目以及紧急使用、应急使用的项目，均要求具有专业资质的建行造价 进行免费审价。审价机构除了审核预、决算外，还需赴项目现场，参与维修工程验收。”相关负责人表示，截至2015年底，已有1035个项目接受了第三方审价，审减金额2771.8万元，审减率达到10.28%。
记者同时获悉，下一步成都市将进一步把“互联网＋”概念融入维修资金使用管理中，一方面进一步对“维修资金管理信息系统”进行优化，对维修资金使用监管实施全流程信息化管控，利用技术手段确保高效、安全地使用维修资金；另一方面，充分利用移动互联网、云计算、大数据等技术，整合房管系统内部数据资源，充分发挥外部平台作用，实现维修资金系统与其他业务系统的深度集成，通过构建“大物业平台”，使业主能够深度参与维修资金使用监管：通过移动终端，确保业主有效获取维修资金使用相关信息，促进其主动参与监督；为业主提供更为便捷的数字化意见征集平台，进一步提升业主意见征集效率；接受业主及相关机构和组织通过公共服务子系统外网申报端录入信息、上传资料、申报维修、办理业务以及进行账户信息和业务件办理情况查询。终形成全社会共管、共治的维修资金智慧治理体系。本报记者 缪梦羽
