改善当道要舒居 99㎡的四房双卫还能玩么?
锐理地产网2016/09/23 10:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
成都上一次流行100㎡以下的四房还是在2013年左右。那时候，品牌房企基本都尝试过这种流行款式。当然，抢眼的还是城南某开发商，能在建筑面积89㎡空间里实现四房布局，不管是从关注度还是市场效果上，都获得了极好的反馈。
不过，今年改善风更抢镜，各大品牌房企都在做改善产品，这意味着功能性刚需就没市场吗？
其实不然，从今年截止到目前，成都主城区备案销售的62774套房源中，110㎡以上，200㎡以内的改善客群成交只占到总量的23%。而70-90㎡、90-110㎡这两种面积段房源的成交套数占比达到了64%。这说明了刚需市场还是有很大份额的，如何有效的抓住这部分置业者呢？小四房必须要重出江湖！
从我们的数据可以看出，70-110㎡面积段产品的消化力大，主要原因是购房者对总价的控制。但是又受二胎、上户等政策的影响，所以90㎡-110㎡是他们优先考虑的面积段。但是梳理市场上该面积段的产品不难发现，大多数开发商选择在此面积段上做三房，能同时满足二胎、三代居住的小四房在市场上 。
要知道，购房者想要的总是更多，如果是同等价位，你能多给他一间房，他更没有不选择的理由。这些道理开发商不会不懂，大多数开发商不敢“多”这一间房，是因为怕压缩其他房间的面积，降低功能性，难道没有功能性和性价比兼得的项目吗？
当然有！就在品牌房企聚集的金牛区北新板块，当这些品牌房企都做90㎡三房产品时，北星城项目不走寻常路，推出了99㎡小四房户型，这个小四房能否和2013年那波小四房一样获得市场认可呢？先从户型来看！
北星城项目户型图
上图就是北星城项目户型图，99㎡实得109㎡，赠送面积的10个㎡主要来自主卧和次卧飘窗及另两个次卧由计半面积的阳台变化而来。
如此，主卧可以保证到5.9*3.3米、次卧可以达到小2.6*2.4米，甚至还可以留足两厅双卫设计。这样的布局可谓在99㎡这个面积段将功能性和实用感做到 了。也完全摆脱了大多数认为多一房会挤压每个房间空间的顾虑，主卧近20㎡，保证了主人房的舒适度，在客厅还有3.6*1.5米的大阳台。
负责产品打造的基准方中设计师周世春“起底”：北星城项目位于城北，地块总体容积率2.68。项目由1500户高层、136户小高层和110户联排别墅高低混搭组成。这样组合既能给住户更舒适的居住氛围，也能保证开发商对项目利润的要求。
多出“一房”有效避“撞衫”有产品是否有市场呢？通过前期调研发现，城北的购房客群，还是更倾向于在控制总价的前提下，尽可能地实现多房间的功能型户型。因此设计师在99平方米的户型中多设计出一个房间，既可以用做独立书房，也可以用作健身房、客房，对于有二胎打算的家庭来说，这样的户型实用性就 强了。
| 项目名 | 70-90㎡ | 90-110㎡ |
| 保利爱尚里 | 113 | 319 |
| 保利城 | 105 | 288 |
| 保利大都汇 | 0 | 254 |
| 保利公园里 | 49 | 99 |
| 碧桂园城市花园 | 0 | 340 |
| 城北优品道 | 77 | 1 |
| 家益凤凰富居 | 22 | 34 |
| 蓝光花满庭3期 | 456 | 179 |
| 绿地城 | 631 | 65 |
| 众合北尚 | 36 | 29 |
2016年1-9月（截至9月18日）北星板块70-110㎡面积段产品备案套数统计
从项目本身来说，该项目所在位置有很多品牌房企云集，“畅销面积段”的选择也很多，但是通过户型上的差异设计让他有效的避开区域内同面积段的竞品，更抓住了市场上的四房需求，显得尤为“”。
锐理数据统计，今年金牛区北新板块70—110㎡面积段产品的备案套数情况显示，该面积段有10个项目有成交。70-90㎡区间成交总共1489套，90-110㎡区间合计1608套。而这些成交户型中，面积在100㎡左右的房源，全部选择了三房产品。仅有保利城、保利大都汇和碧桂园城市花园有四房户型，但是面积都在120㎡-170㎡之间，与北星城相比，面积至少多出20㎡，如果每平米单价按照7000元计算，则总价将多出14万，多出的部分将拦住很大一部分置业者。
如果你不信，还可以将这种99㎡小四房户型与临近的某项目95㎡户型做比对。这种户型即采取了中规中矩的3室2厅1厨2卫路线，而该项目的4室2厅1厨2卫户型，建筑面积达141㎡，总价门槛显著高于99㎡的产品。
所以说，要做到总价和功能性的平衡不是易事。更何况该项目还拥有地铁、公园、名校资源等 配套，这种组合，在城北极难“撞衫”。
