240万方库存下的成都商业房真实困境
房观察2016/07/28 10:39
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在房地产市场中，本就是土地指标下过渡性产物的商业房产品，一直处于尴尬的状态。这类产品总价低，大多为年轻群体出于过渡性需求所购买的产品，但也因40年产权、不能上户、生活成本高、转手难等被诸多诟病。截至到6月，成都市场上商业房存量240万方，去化周期6年。房观察指数认为，存量太大，同质化产品太多，走差异化路线、 倾销才能帮助消化这部分库存。
数据说：成都 存量240万方 去化周期6年
成都 市场：存量持续上升 单价维持8000元/㎡
数据来源：四川中原地产
从2012年1月至2016年6月，成都 市场的供销存走势来看，成都新增 供应呈现波峰接波谷的震荡行情中。在这4年半的时间里，供应量经历三个高峰期，分别为2012年5月前后，2013年11月前后以及2015年7月前后，且每次集中放量之后，又会迎来一波沉积，整体周期在18-20个月左右。
与供应量情况不同的是，成都 的销量始终处于低位，且有逐步下探的趋势，2012年9月为整个销售周期中的波峰，自此以后，销量不断走低。
供应的波动与销量的低迷也反应在整体存量上，成都 的存量从2012年1月的80万方，在4年多的时间里不断攀升，在2016年6月已经达到190万方，且还有进一步上升的趋势。
数据来源：四川中原地产
与成都住宅市场均价形成反差的是成都 物业的均价，在统计的4年半的时间里， 均价基本围绕着8000元/㎡的单价进行波动，虽然在2013-2014年有一波上升，但进入2015年后便面临回调压力。
190万方的 存量以及不温不火的单价，导致了成都 市场的整体存销比已经高达64个月。这意味着以目前的销售水平，不算新增供应的现有存量需要5年以上的去化周期。
房观察指数认为，在 渠道越来越多样化的互联网时代，人们对 的 需求将越来越少。且 存量的持续上升，导致了不少产品难以兑现当初的 率，这更加打击了市场对 产品的信心。在存量持续上涨、去化周期长达5年的 市场，价格空间将进一步被压缩。
成都 市场：市场较为稳定 去化速度对价格敏感
从2012年1月至2016年6月 销量整体波动较小，在2012年11月、2013年5月以及2014年11月是成都 市场的销售的小高峰，同时也是集中供应量的时间段。在其它的时间里， 市场整体平稳，销量较为稳定。
市场的稳定也体现在整体存量上，自2012年11月 存量达到40多万方之后就一直处于上下波动中，截至2016年6月，成都 市场整体存量为52万方。
值得注意的是，近的这段时间里， 的供应量在经历数月的沉寂之后，出现了一波集中供应，未来 市场值得关注。
数据来源：四川中原地产
成都 市场的稳定一定程度上是“以价换量”所维持的。成都 的单价在2012年1月便达到4年多的以来的高点，单价达10000元以上。而在随后的时间里，价格经历梯度下跌，虽然在2014年有所反弹，但2015以来， 还是出现了明显的下跌。
在2012年，成都 经历一波 之后，存销比一度达到20个月左右的低点，但是在价格逐渐回暖的2014年，由于大量的供应入市，存销比出现爆发式上涨，达到100个月。从上图可以看出，成都 市场对价格敏感，在价格下降时，存量可有效消化。
二手 市场方面，链家网成都站数据显示，2016年1-6月，成都（仅包括 城区和近郊）商业类 成交均价8116元/平方米，累计较2015年上涨1.3%。
房观察指数认为，在 被限制在4.9米之后，已经让 的 价值明显降低。相比之前6米 的产品，4.9米的 作为两层使用会更加压抑，产品实用性与舒适性都远不如以前的6米 。
同时，由于 采用的是商用水电气，两层的装修价格也要高于普通住宅，这使得 的居住成本将高于普通住宅。因此，预计未来 市场的以价换量行为还将持续。
那么在这样的市场背景下，对于商业产品，业主在购买时是出于怎样的考虑呢？
案例解读：过渡产品居多 二手房很难转手
吉安：我做二手房4年左右 只成交过1套商业房
商业 和 的二手转卖情况不好，二手几乎很少有人买，大部分是用于出租。我做二手房4年左右，就只成交过1套商业房。若二手再转卖的话，很多客户不能接受商业房的主要原因是：1、商业没小区环境；2、商业国土年限短；3、商业居住复杂（ 、出租、酒店）。
相对而言， 的商业二手成交比外面的要高一些，像盐市口、春熙路那一片，商业成交就比较大。新盘买这种房子主要还是 或者短期过渡，卖得也还行，但商业房不是客户重点关注的盘。
李伟：看重品牌和价格 用于
李伟买入的是一套青羊万达 型 。谈及这种 型 产品，他表示自己看重的是品牌和价格。
购入青羊万达 ，首先看重的是万达的品牌价值。他认为如果品牌不具有号召力，未来面临的风险挺大的。另一方面，他购入的30㎡小户型价格相对来说并不高，20余万， 率达到6%-8%。
李伟表示，买这款产品的时候，选择了分期的方式。他认为作为 ，以分期付款方式进行更合适，目前每月月供为1300-1400元。并且在青羊万达方面的协调下，业主方面已和酒店签约，自交房后，将开始返租，并会返租十五年。
刘萌萌：单身女购入“”小户过渡
刘萌萌是一个刚入社会的大学毕业生，她选择小户型主要也是出于过渡性的目的。在成都南门看过许多商业房小户型，但她发现这种套 户型的选择面很小。
她买下的套一 为保利推出的锦江小户。她表示，看重项目关键性的原因是水电都是民用。另一方面，住宅虽然临街，并且也配置商业，但均为社区型的菜市、健身等，环境相对简单。
刘萌萌购置的小户型产权只有40年，为商业产权，并且首付比例为50%，但总价低，对于其没有太大还款压力。但刘萌萌表示，商业产权小户型，还贷款利息相对更高，并且只能贷10年。
注：文中所涉商业房业主均为化名。
商业房因总价较低，且不受限购政策约束，大部分年轻人将此产品作为过渡选择。实际情况却是：原本的40年产权，二次转让时将会异常困难；绝大部分商业房是不通 ，生活不便；住宅容积率 高，房屋得房率也很低，很多房子都无法正常采光和通风；土地性质为“非住宅用地”，不能落户；首付5成是硬性规定，商业贷款也只能贷10年，且贷款利率是基准利率的1.1倍……商业房面临的以上困境，对此，开发商们和业内专家又是如何看待和应对的呢？
开发商谈：商业房突破口：要么走 路线，要么走性价比
恒大地产四川公司营销 总经理李洵：商业房其实就是过渡性产品，年轻人客群相对较多，80后消费者购买商业房只是作为过渡性住宅，一般为40㎡的套一，换房之后则可以卖掉或者租出去，它的使用功能会随着住宅产品的开发，受到一定程度的挤压。
目前90后的购房人群，家里会提供买房资金，并且整体的经济环境也更好。因此，90后消费群体会直接选择一步到位购买住宅产品，因此可以说是消费群体发生变化了。此外成都市场商业房的存量也 大，更加剧了竞争。
现在很多项目都在对 或者 产品进行产品研发，新的产品会更加符合消费者的需求、习惯，不会倾向于做以前的套一标间，或者说4.9米的 ，粗暴的去控制总价。目前由于限高， 都会选择隔半层，基本上做4.9米这样的项目不多了，我觉得类似于 这样的产品，可能做到隔成两层，或者3层。
原泰合华信营销总监罗黎：商业房产品本就是土地指标下过渡性的产物。未来这类产品的关键词是 订制、性价比精装。也即是说两个极端，要么走 路线，要么走价格，这是我个人理解的商业房突破口。商业房未来会做的更加 ，不能再像以前随便就做出来了。目前我了解到的商业房库存量巨大，众多开发企业为了出货回款走的还是价格路线。
其实40年产权商业房 属性更强，但目前来看 渠道更加多元化，商业房的再转市场不好，并且 的角度来看，也需要靠地段和配套支撑。作为整个项目的配套，不能指望其能够赚钱。
对于开发企业来说，可以学习恒大模式：低价短平快。低价入市，抓住想买房但确实经济实力有限的部分人群，让其用相对 的价格买房，即目前所谓的“得屌丝者得天下”。归结到底是价格 ，买入 ，转手时适当赚一点，容易出手一些。
四川融信地产集团总裁匡思奇：我们对商业房项目，通常会采用酒店进行托管，让酒店经营产生 ，由此产生对业主的 。主要的分为两种面积：套内近30㎡的产品，酒店经营；45㎡—50㎡的套间，设立商管公司，进行长租 管理。长租 的租金 率会低一点，但是比较稳定，整体的出租率较高。
如果采用分散销售的话，则会面对市场巨大的存量，销售比较困难。并且即使要拆零销售，也是要分层逐户去消化。对于商业房的经营，一定要站在后期管理的角度去操作。
商业房问题还是需要分区域分析，对于成都市场来说商业房是短期内的特定产物，不会长期存在市场中。未来会逐步消化存量，可能在未来的10—15年不会有开发企业做大量类似的产品了。同时，政府在供地方面，也对商业进行控制了，未来会逐渐消失。
专家观点：同质化产品多 倾销才是去库存直接的方法
睿意德市场与客户发展部副总监何雯：商业房产品的 是价格低、面积大、 。“比如 产品的 可达4.9米，购房者会觉得实得面积更多、相对价格更低，而 使得商业房兼具了 功能。”缺点是40年产权、水电费等物业成本高、不能上户、居住体验差，现阶段的其他问题也很多，主要在于库存过大、区域偏差、定位不清晰。
从商业的角度来讲，一种产品的生命力在于它是否能够满足当前时代的客群不断演变和衍生的新兴需求。随着电商与实体商业越发紧密的结合，网络传播的便利性、定制化业态的兴起及交易场所的多元化，是这个时代赋予的机会，“跨界”将成为商业房未来发展的关键词。
成都众成广告有限公司总经理李垒：就购买过返租类商业产品，他认为从资产配置角的度来说这种产品可以有，但大量持有、 这种产品的市场需求是没有的。房产可以抵御通货膨胀，但 属性较弱。谈及商业产品的尴尬现状，李垒认为有品牌、有地段的商业产品有价值，但现在市场上同质化产品太多、存量太大，走差异化路线才能帮助消化这部分库存。
