更加兼顾效率和公平 更有利于房产市场持续健康发展
成都商报2016/05/19 04:00
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成都住房公积金管理委员会昨日宣布，从6月6日起，现行个人公积金贷款长年限由20年提高至30年；首套房公积金贷款高额度60万元，调至符合住房公积金个人住房贷款条件的两人及以上的职工家庭单笔高额度70万元、单职工家庭单笔高贷款额度40万元；取消缴存余额在1万元以下但原则上可贷款30万元的政策；将贷款资金与缴存余额的挂钩倍数由30倍调整到20倍。
成都此时调整公积金政策有哪些亮点？对购房者来说有哪些影响？今后用公积金贷款买房是更麻烦还是更合适？……针对购房者们普遍关心的问题，记者近日接连采访了高校教授、行业协会相关专家，对此次新政做了详细解读。
成都市住宅与房地产协会副秘书长谢庆庆：
新政吸收了一线建议， 可推动房地产市场持续健康发展
我们行业协会代表开发企业，实际上一直跟公积金管委会、公积金 保持密切的沟通。去年、今年已几次专门召集开发企业，就公积金政策调整、办事流程优化和公积金管委会、公积金 进行过交流。
2014年底以来，管委会决策实施了调低首付款比例，提高贷款额度，降低贷款办理门槛等公积金政策。从行业协会返回的情况来看，包括跟公积金合作方的销售、签约情况来分析，都认为这些政策促进了房地产的发展，对开年一季度到现在接近半年的市场也起了很大的促进作用。
但是另一方面，企业及客户也有很多建议和诉求，希望政策进一步优化。就贷款额度说，据销售一线反馈回来的消息，就是原定的60万贷款上线稍稍有些不够。因为在“去库存”的大背景下，国家出台税收减免、降息降准等一系列政策，包括公积金首套房在还清贷款的前提下，二套房可以公积金贷款。这些政策很大地刺激了改善型住房需求，有些楼盘反映，现在看盘、下单的改善型客户，占到了六七成，较前年、去年有大幅度增加。不少客户都反映，希望公积金贷款的额度能有进一步提高，这样有利于减轻他们的购房负担。
而且不少客户对原来的“一刀切”贷款 60万颇有怨言，认为对群体的差异化考虑不到位，对具体需求研究不够。集中的意见，认为两人以上家庭和单人家庭买房的需求、金额是不同的，甚至是差别很大的，但单职工贷60万，双职工家庭也只贷60万，是忽视职工权益的表现。甚至有些开玩笑，那以后公积金也只缴一个人的，谁叫你权利和义务不匹配？有些还搬出其他城市的例子，人家武汉、南京都搞了差别化贷款，为什么你成都不搞？对于这些反馈，我们都陆续反映给管委会。
而且，企业销售情况也反映，未婚职工多以刚需购买小户型为主，因为总价低，根本不需要贷款60万那么多。此次管委会进行了差别化的贷款政策调整，我认为是对购房者、市场、开发企业声音及时和切合实际的回应。70万的额度，让改善型需求的家庭减少支出，40万则基本符合刚需购房者的真实贷款情况。
将贷款年限从20年延长到30年，购房者月度支出大大减少，从而降低购房对家庭生活的影响，在这样一个高消费的时代，对家庭幸福度的提升无疑是明显的，对房地产业的发展也是有益的。因为从行业角度说，我们认为房地产和购房者应该是共赢的关系，购房者的消费可承受，是房地产业发展的关键支撑。如果他的支付压力很大，甚至出现还贷问题，是会反作用于房地产业和金融系统的。而且，在同样的月还贷能力下，原来只能买90平方米的房子，现在可以 00平方米甚至110平方米的房子，实际又扩大了房产消费能力，有利于推动“去库存”。
西南财大经济学院博士生导师、留美经济学博士刘璐：
公积金使用 应该兼顾效率、公平和保障
公积金制度重要的原则是公平性和保障性，就是要保障 履行了缴交义务职工的贷款、提取权利，要保障好，效率又是必不可少的，这是互相影响的关系。这次将双职工以上家庭贷款总额提高到70万，单职工家庭降低到金额40万，我认为很好，这是效率、公平和保障原则的充分体现。
就公平和保障来说，之前贷款政策没有区分，双职工和单职工都是60万，双职工就会有疑问，为什么我们两人履行了缴交义务，却只能享受1个人的贷款权利，那不是要拿我们的部分钱去补贴其他人？这是不公平的。所以适当地提高双职工贷款的额度和降低单职工的贷款额度，既考虑到了保障，也考虑到了公平。
就效率来说，单职工结婚家庭变成双职工后，因为要生孩子，可能还要老人帮着带，改善性购房需求就真实而迫切。我也注意到今年成都改善性置业进入一个爆发期，购房总价更高。此时成都 及时提高家庭贷款额度，契合家庭和市场需求，是公积金效率发挥的重要举措。同时，就我掌握的数据看，单职工购房面积区间主要集中在50~90平方米，总价低，实际是贷不了60万的。额度用不完，效率就没有充分发挥。就40万的额度看，按照成都全域商品房6748元的均价，购买80平方米的住房，总价不到54万元，除去公积金贷款首付2成，40万的额度基本够用。40万的还贷压力对单职工来说也可承受，但如果贷60万、30年，在目前的低利息情况下，每月都要还接近3000元。对个人来说资金绷得很紧，资金链容易断裂，一旦违约，会严重影响个人的信用记录。所以这个限额40万元的政策，实际上是为贷款人减轻风险，同时对公积金可持续性发展带来好处。
再来看贷款年限延长到30年，我认为也是效率、保障、公平原则的体现。直接的，月供减少了。我们可以算笔账，在等额本息还款法下，以调整后的高贷款额度70万元测算，贷款30年比贷款20年每个月少支出923.93元。这个接近1000元的支出减少，基本相当于成都月平均工资收入的四分之一，压力减小不说，可以吃好、穿好一点，还可以用于其他家庭支出。这让我想起一句近期很流行的网络语言：生活除了苟且，还有诗和远方。节约的钱，不是让我们有了诗和远方的可能吗？家庭生活质量和幸福指数双提高，还促进了其他消费，这是公积金效率价值的真切体现，也符合供给侧改革对居民减负的要求，是贴切供给侧改革的一个亮点。同时，现在职工一般都要工作30年以上，也就意味着要缴交公积金30年以上，那要贷款30年，这也是他的权利。这次是把职工的这样一个权利，给他落实了，这就是保障性、公平性的体现。
取消保底贷，降低贷款挂钩倍数，看似对部分人不利，但这实则是公积金制度效率、公平、保障原则的重要回归。为什么这样讲？我首先厘清一个概念，公积金到底是什么性质的资金？我觉得首先是互助性的，然后才是保障性的，保障的实现基于互助的兑现，即有互助性的缴存，才有保障性的贷款，而并非纯粹、单向的保障。之前的30倍挂钩和保底贷，没有考虑到缴存义务的充分履行，却放大了权利享受。公积金是统一的资金池，你贷款权利大于你的缴存义务，必然导致其他职工缴存权利小于贷款义务，这是不公平的。而且这两年负面影响已经在凸显，因为过于放大的权利，致使资金需求激增，公积金流动性持续紧张，“轮候”、“摇号”甚至“断贷”可能加大，其他职工贷款权利无疑面临被侵害的危险。而且，保底贷不对缴存义务进行设定，留下了空子可钻。一些职工为贷而缴，贷款一办好，马上停缴，相当于将缴存义务转嫁到其他职工身上。因为这部分资金缺口必须用其他缴存职工的钱来弥补，这不仅对其他缴存职工造成新的不公，还对“资金池”持续稳定供给贷款、提取资金造成了极大的压力。因此取消保底贷，降低贷款挂钩倍数，将缴存义务与贷款权利挂钩，不仅有利于维护 缴存职工的权益，充分发挥公积金制度公平性、保障性，更有利于促进公积金的健康持续发展，提升公积金效率。
这次公积金管委会还对租房提取公积金政策进行了规范调整。我仔细研究了，觉得考虑更细，程序更便民，比如凭身份证就可办理提取，相关的租房、房屋产权情况由原来职工提供，变为公积金 通过与房管局的联网查询结果确认。同时，规范调整也充分体现了公平、保障和效率的原则。如针对圈层房租水平的差异，进行了额度的差别化区分，相比于原来的一刀切，这更实事求是，更有利于提高公积金使用效率。“提取不超过年缴存金额的50%”的规定，我认为一方面是对职工权益的好保障。以往租住商品住房提取住房公积金备案过程中，存在较多虚假备案情况，主要原因是一些职工不了解公积金账户余额的多种好处，同时受到不法中介的忽悠。这导致职工一方面要支付中介高额手续费，另一方面一旦买房的时候，账户余额不足，贷款权利得不到大体现。50%大大限制了中介的牟利空间，保护了职工资金安全。同时，余额的留存，也为未来享受贷款权利留足了空间。另一方面是互助性的真正体现。职工现在只能租房时，账户留有一定余额，今天就帮助了其他买房的人。未来我能买房时，一样享受其他人的帮助，何乐而不为呢？
成都商报记者 辜波
