钱是“拆围墙”的实质——拆围墙要做好房价降40%的准备
房观察2016/02/23 14:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
昨天，关于“影响7.5亿人”的“拆围墙”的相关报道席卷了各大媒体的头条。我留意了一下评论和大家的反映，以抱怨的居多，主要是担心治安隐患和社区内部私密性和品质感的丧失。也有一些赞同的“情怀论”，觉得又可以重归儿时到处串门玩的邻里关系了。一些懂设计的业内人士在探讨如何通过建筑设计来满足新规。还有一些人说这样一来大的赢家是底商，平白地增添了许多临街商铺。而叫好的人主要有两种：一类人是说这下出行时再也不用绕着别人家的小区绕弯了，想从哪个小区内部穿就从哪家穿；二类人是说，终于可以到隔壁豪宅区内随便玩了。
愚以为，这些观点和说法都没有点到问题的实质。
首先，如果小区开放了，小区物业费会降还是会升？
笔者觉得反而会涨。因为如果没有围墙和门卫的保护，小区内部势必只有增加巡逻的保安数量，或者在单元入口设置更加先进的安防措施，这些都会增加成本，导致物业费用的上升。当然，低档小区也有可能物业干脆撒手不管，那物业费降低也有可能的。昨天有网友调侃说，“拆围墙”让物管行业成了夕阳产业，而安防（ 是防盗门窗）行业将扎堆上市。
其次，我们来重点谈谈当前国内土地出让的条件设置和“拆围墙”的关系
如果政策是想实现和谐社区的理念，那可以从土地供应上想办法，比如每一块出让的土地都规划一块市政公共空间，这部分地就免收土地出让金，等等。
要促进土地的节约利用，其实也可以从土地出让条件着手，而不需要拆围墙。当前城市土地的出让条件有两个对于土地的利用强度有着 大的影响，一是容积率，二是建筑密度。对于地面的平面空间的利用效率而言，建筑密度是核心的因素。目前住宅用地的建筑密度一般在20%-30%之间，剩余部分不能修建筑，都是用作小区绿化、小区步行道路或者小区内的运动场所等等。如果想提高土地利用效率、节约城市用地，那只需要大幅提升土地出让的建筑密度即可。
比如说，一个100亩的住宅开发用地，容积率要求是4，而建筑密度要求为25%，这是一个 标准的住宅开发案例。那在这个总面积为100亩的项目上，能修楼的土地面积其实只有25亩，而剩余的75亩其实都可以节约起来用作市政公共用地，修路、修公园、修广场等什么都可以。这样，原先100亩规模的住宅项目，实际上只需要25亩的建设用地即可。那其对应的建筑密度就变成了100%，而容积率也变成了16。这仅仅只是用地指标的变化而已，该住宅项目的总体建筑面积是和原来完全一样的。如果都这样操作，那我国城市住宅开发的建设用地可以节约75%！
那么现在问题来了，谁应该来为上述住宅楼宇修建用地之外的75亩土地的地价买单呢？以前当然是业主买了单，作为小区内部的公共空间来使用。但是如果将其变成了市政功能的用地，那还应该再由业主买单吗？所以围墙拆不拆其实不是问题的实质，而这75%的土地价钱该由谁来买单才是问题的实质。假设业主不出这钱，那当地的土地出让收入就将锐减75%。这……
第三，我们来看看国内外的对比
的确，国外的大多数居住社区都是开放式社区，但国外的房地产开发从拿地到建设再到住户的居住习惯，和国内都有很大的不同。国外住房密度普遍较低，如果本来就是独院，那自然不存在国内小区这种整体的围墙所围城的小区的概念，所以国外更流行说社区而不是小区。但国外也有治安好的社区和治安差的社区之分。要是不幸住在治安差的社区，那遭遇入室盗抢等危险的概率是很高的。国内的小区式的居住形态，事实上已经形成了一种居住文化，这不是简单的一堵围墙的问题。 是当前城市新建住宅以高层建筑为主，居住密度大，不存在国外民宅那种你家和我家之间的窄路网情况。
在国外的大城市，比如纽约，的确很多高层住宅出了大厅就是街道。在羡慕别人这种“情怀”的时候，可以先查查别人这个项目对应的土地规划条件里有没有“建筑密度20%-30%”这样的规定。而且这种项目在国内又不是没有。即使现在，在国内城市中对于某些10亩左右规模的小地块项目而言（这些项目大多数是小户型项目，当然也有部分是大中户型），本身就只有一两栋楼，出门就是大街，这还真符合开放式社区的概念。但是为什么很多购房者还是愿意出更多的钱去买大一些的小区的房子呢？在其他条件相同的情况下，他们看重的不正是小区内部的环境吗？
国内以前的城市规划中确实存在一个大单位的封闭式家属区占据了地图上的很大一块，从而造成交通组织异形的情况。这在北方城市较为常见。但是在当前，很多地块面积较大的楼盘项目，其实通常都是已经被市政规划道路分割了的。也就是说，一个大的楼盘项目，通常会被划分为几个分区。这些分区之间的道路其实已经演化成为了城市道路，一般以四车道居多，也有二车道的。但是这些分割的小区依然都有各自的围墙和门卫，我们通常把其称为某楼盘项目的不同分期，比如一期、二期等。
此外，现在设计得较好的大多数住宅小区，人车分流是基本要求，小区内部基本上只有步行道路。所以从便利交通来讲，拆围墙不会为城市交通做出太多贡献。退一万步说，即使小区内部真的可以提供行车道路，可以想象社会车辆在小区内穿行而过，时不时在来个乱停车，那会是怎样一番景象？老人和孩子还敢放心地在小区内部散步和玩耍吗？
后，我们来看看“拆围墙”对于房价的影响
在当前城市的住宅开发中，地价占房价的30%-50%是很常见的现象。 是在一线城市，这个比例只会往高的走。假设这个比例就是50%，那50%*75%=37.5%，也就是说房价应该降低37.5%对购房者才合理。这还只是静态估算。考虑到打开围墙以后，嘈杂的外部人流和车辆给物业品质带来的损害，对房价的负面影响还会更大。
如果该政策实施，将会大大降低居住社区的私密性和居住品质，增加治安风险，提升物业运行成本。你来我这玩，我去你那玩，后果就是造成几乎 小区的物业价值都会降低。
对开发商来说，这可能导致新房销售的困难增加很大，而且也给设计带来更大的麻烦，建筑成本也可能会增加（比如不得不增加建筑的安防投入和把楼顶更好的利用起来）。对购房者来说，可能会感到很不习惯甚至很不适应，但主要的诉求可能还是会要求房价做出相应的下降。少数能坚持不拆围墙的小区将获得更高的溢价，行情看涨。
所以，从土地出让和小区品质这个意义上看，这堵围墙，正是维持当前城市高房价的基石。这堵墙一拆，这个基础也就荡然无存了。保守估计，对房价的负面冲击可达40%甚至以上。越往一线城市，这个冲击越大，因为一线城市的物业和其他城市物业的主要差别就是地贵很多很多倍，建筑成本大家差别不是太大。
所以，“拆围墙”不是问题的实质，钱才是。对房地产行业而言，这还真的是颠覆性的影响。
