蓝光商业刘侠：成都商业地产在持续增量中现多个亮点
赢商网2016/01/27 10:02
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蓝光商业经营管理集团总裁刘侠表示，在持续增量的过程中，成都商业地产在2014年、2015年出现了很多亮点，新的具有代表性和特色的购物 在不断涌现，例如IFS、远洋太古里以及大悦城。而在未来，成都商业地产去 化将会越来越明显，购物 也将会迎来一次大面积的洗牌过程。
记者：您认为2015年成都商业地产发展的总体趋势是什么？有哪些显著的变化？
刘侠：2015年成都商业地产发展有积极的一面同时也存在着挑战。积极的一面首先是经济大环境的不断提升，包括GDP以及工业总产值等都有所突破；其次是成都的人口在不断地增加，尤其是近十年成都人口都处在正向流量的局面，这对商业地产至关重要；第三，成都本身就是一座休闲城市，第三产业发达，无论是外来企业还是本土开发商都能够在这座城市生根发芽。
机遇往往与挑战并存，2015年成都商业地产市场也是如此，商业存量持续增加，增量同样也在不断上扬，这给整个市场带来巨大的压力。其次是互联网电商对于实体商业的冲击依然在持续，更多的实体商业开始做结合、创新、调整。后是同质化竞争还在不断加剧，许多购物 的品牌给人感觉都是类似的，当然这也是存量巨大所带来的弊端。
总体来讲，2015年成都商业地产在持续增量的过程中出现了许多亮点，比如从单纯的量的增加到现在出现质的变化，许多 的购物 开始出现，这给整个市场带来了巨大的冲击和改变。
记者：2016年哪些因素会对成都商业地产产生巨大的影响或对行业发展起到促进作用？
刘侠：首先肯定还是经济大环境，从多年以来的持续高增长到政府的积极预测都让我们看到了成都整个区域经济的发展是 具有活力的，这从一定程度上会影响到消费信心，包括对商业消费的支撑。
其次是人口增长方面我们始终 乐观，通过近年来的产业结构调整，成都的城市影响力以及吸引力变得越来越强，未来几年，成都人口无疑还会持续增长，这使得商业消费需求也会持续增长。
第三是成都的产业结构调整仍在继续，尤其是鼓励第三产业的发展，积极发展旅游业成促进商业地产发展的重要因素。
第四是老百姓收入在持续增长，可支配收入不断提高，这对消费的支撑 重要。
后是交通基础设施的不断改善，未来几年，成都的轨道交通以及综合交通枢纽都会有很多新的突破，多条地铁线路会开通，第二机场也启动建设，这为消费者到达购物 提供了很好的外部环境，从而也促进了购物 的繁荣。
记者：您觉得未来成都商业地产行业的格局或者趋势会朝着什么样的方向来发展？
刘侠：大的趋势当然是去 化，过去成都的消费大多都集中在 、春熙路一带，但随着城市的分化，成都东西南北都有了自己的消费 ，这个趋势还会继续演化下去，去 化成为必然。
其次是就整个商业地产而言，购物 将出现洗牌，存量以及增量的不断增加使得优胜劣汰成为必然之势，市场会出现两极分化。虽然有不少购物 、百货还在开业，但终谁会赢得市场的青睐还未成定局。
由于竞争的不断加剧，新的创新性的东西自然就会应运而生，比较具有创新性元素的主题式、体验式购物 会不断涌现。而为了应对电商的冲击，购物 线上线下相结合的案例会越来越多，移动互联网板块将会被重视，大家会变得更加开放，更多地去尝试新鲜的东西。
后，在未来，体验式、游玩类等与文旅相结合的商业项目会兴起，它实际上就是将购物与游玩、娱乐去做深度的结合，成都海滨城就是一个例子。
记者：2016年，蓝光商业的发展重点和方向会是什么？
刘侠：2016年蓝光将会把发展重点放在两条产品线上，一是耍街系列，一是COCO MALL。耍街主打主题商业街，街区品牌也将会由蓝光着力去打造，蓝光幸福耍街以及蓝光花耍街就是其中比较具有代表性的项目。COCO MALL则是购物 ，蓝光将会慎重地去做一些城市级大体量的购物 项目，聚焦于社区，抓住后1.5-3公里，成都空港韩国城以及东方天地等就是COCO MALL社区型商业的代表作。
除了重点发展的两条产品线以外，蓝光也将探索更多的板块，例如文化旅游产业，此前的峨眉山安纳塔拉酒店将会重点发展，都江堰的水果侠主题乐园也将会在今年与市民见面。
记者：蓝光商业将通过哪些方式来实现上述愿景的落地呢？
刘侠：从基础上来讲，蓝光拥有25年的商业地产运营经验，此前蓝光商业所打造的商业街以及生活广场等多个项目蓝光一直都在研究和持续运作。蓝光从项目拿地开始就会做出精准的分析，整个商业团队实际上是进入到 阶段的。我们从一开始就能够确保该地块将要打造的产品是符合市场需求的，同时，其周边的人口密度也足以支撑项目的后期运作。
而从方法上来讲，无论是耍街亦或是COCO MALL，蓝光商业在做好产品设计的同时也都会遵循商业规律，统一定位、规划、招商、推广、运营，也就是蓝光商业多年来一直坚持的“五统一”，以保证项目 没有后顾之忧。
从资源配置层面而言，每一个项目的运作我们都将配置足够的资源，包括资金。同时，在资源配置的过程中蓝光商业也在做许多创新尝试，例如儿童业态与文旅的结合，未来还会探索跨界的集合店以及主体性的东西，以此来提升蓝光商业产品的创新性，以期获得更好的市场认可。
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成都商业承载力强 城市综合体发展现四大趋势
2015年，可以说是成都的“商业综合体年”，引人注目的莫过于上半年开业的国际金融 和太古里。这些城市综合体在推动商圈发展的同时，周围商圈也受益匪浅。而据四川省商业地产联盟日前发布的数据显示，成都2015年商业地产体量在1000万平方米，城市综合体年度总面积达2757万平方米。
在此背景下，成都的商业地产，无论是购物 、写字楼、 、酒店、商铺，还是其他专业产品，已经历了高供销期，而兼容至少上述三项业态的“城市商业综合体”正成为市场各方所关注的焦点。
那么，目前这类“城市商业综合体”的发展又呈怎样的特点？
商业地产有承载力
从城市和人群消费支撑程度来看，成都在1.5线城市、经济表现力 城、财富第四城、商业地产第四城等各类标签下，显示出强大的商业承载力。
目前成都已引进约268家 500强企业落户，精英群体人数超过70万。据中国家庭金融调查与研究 的数据显示，2015年，成都有32万户家庭跻身高净值家庭的行列，两年增加了6万户，高净值家庭占比远高于4%。
从成都的城市经济发展角度来看。《四川日报》的报道显示：2015年，成都预计实现地区生产总值10800亿元左右，增长8%左右。2015年，成都预计全年固定资产 7006亿元，增长5.8%；一般公共预算收入1154.4亿元，增长12.6%；社会消费品零售总额4900亿元，增长10.5%；城镇和农村居民人均可支配收入分别增长8.5%、10%。
成都2015年新签约引进重大项目520个，实际到位内资3540亿元、实际利用外资75亿美元，分别增长3.7%、5.6%；实施重大项目837个，完成 2450亿元；新增规模以上工业企业260家，产值过百亿工业企业增至10家，7家民营企业入选中国民营企业500强。
2016年，预期成都市地区生产总值增长7%以上，固定资产 总额7000亿元以上，一般公共预算收入增长7%，城镇和农村居民人均可支配收入分别增长7%、7.5%，万元地区生产总值能耗进一步降低。
由此来看，成都的城市竞争力、经济实力具有强大的商业承载力。
“城市越来越成熟，会催生更多精英群体和高净值家庭，他们对商业综合体的需求更高，这是 城市综合体的有利市场支撑。”仲量联行华西区董事总经理吴允燊表示，成都的商业综合体具有足够的发展支撑力。
4大趋势值得关注
在高承载力的支持下，成都的“城市商业综合体”发展又有哪些特点？
记者了解到，成都的“城市商业综合体”已呈现4大趋势。
首先就2015年开业的大型商业综合体、购物 的招商而言，更注重生活化、互动性、体验性的业态，并强调“进驻”概念。
例如，银泰城体验业态的占比达70%，其中生活配套的占比为24.83%，餐饮的占比为20.93%，快时尚和服装的占比则大幅减少。而在入驻的快时尚和服装中，有15%的品牌属于 进入成都市场。
再来看中粮大悦城的情况。其零售业态和非零售的占比分别为40%、60%，颠倒了传统的业态配置，并设置了西南地区 一家标准化无台口的小剧场——八点空间。
龙湖金楠天街的“首店”概念则更为突出，引进的CGV韩国奢华影院、SPAO、LAP、MG、VEROMODA生活概念馆、苗乡楼等商家，要么是 入驻西南地区，要么是在成都开的 家店。
而就开发商公布的数据来看，新开业的龙湖金楠天街的招商率为95%，开业当天人流量达30万人次，日均客流量约为8万人次，日均营业额约为400万元；银泰城招商率也达95%，开业当天客流约15万人次，营业额超1200万元；中粮大悦城、恒大华置广场的招商率也分别达到85%和90%。
其次，在业态配置上，引入“跨境电商线下实体店”成为成都“城市商业综合体”目前的新趋势。
例如，新开业的万科钻石广场就设置了双流综保区进口商品直销 ，仁恒置地引进了四川 跨境电商保税直购店“易欧蓉”，奥克斯广场则有天虹跨境电商体验店。
“2016年， 和地方都出台了一些鼓励互联网+外贸 的政策，自贸区及综合保税区业务也迅速发展，随着中等收入人群对进口商品需求的日渐增强，跨境电商实体店业务被很多开发商视为新增长点。”仲量联行零售地产部 董事谢凌如此表示。
再次，随着成都公共交通的日趋完善，市民出行更为便捷，而口岸好的商业综合体的发展更被看好。
对此，谢凌指出，随着成都地铁交通的完善和提升，邻近地铁的“城市商业综合体”的人流量在增加，租金提升的趋势也会逐渐显现。当成都只有两条地铁线时，日均客流量在50万人次，增加到3条后，客流量一跃至120万人次，这是很惊人的增长，三条地铁线直接连通的11个 商业综合体也有望录得更好的物业表现。
事实上，目前，成都的 零售物业还是集中在传统的春盐商圈，南部虽然有一些商圈崛起，但对 品牌和国际 的吸引力远不足以与一环核心商圈竞争。
“城南的几大商圈内也有分化，例如双楠商圈是成熟的老商圈，很多零售商都愿意去，但没有好项目，大悦城和金楠天街弥补了现有缺陷，运营状况都不错。但如果开发商盲目进入不成熟或高密度商圈，运营风险不小。”谢凌进一步指出。
除此之外，轻资产和资本化也是成都“城市商业综合体”发展的一个趋势。
仲量联行华西区研究部负责人马伟业指出，成都开发商和 人相对较为保守，并未开展太多资本包装尝试，但大力推轻资产化的万达等企业会给市场带来触动。
据了解，2015年，万达在成都 550亿建万达城，并布局10个万达广场，大部分以轻资产方式运营。
“严格来说，做商业地产就应该用 轻资产 方式运行，实行准金融 对成都商业地产来说很值得关注。”四川省连锁商业协会会长冉立春表示。
