刘爱明新年茶话:我怎么从产业角度“看空” 暴利楼市?
房观察2016/01/22 10:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
1月20日下午，中城新产业在深圳举行媒体迎新茶话会，包括观点地产新媒体在内20多家媒体受邀出席。毫无疑问，这家年轻公司的董事长刘爱明是活动的主角。
茶话会于5点开始，穿着黑色皮衣、黑色西裤的刘爱明提前现身，与来宾一一合影留念。整个过程下来，他几乎没调整过POSS：身体直立，双手摆在背后，露齿笑。
在20天前，刘爱明以一场马拉松开启了2016年。他在朋友圈如是评价自己的状态：“不需要太多激情，需要理想和情怀，需要冷静和执着。”不过，长跑哲学并没有成为茶话会的开场白。
开始演讲前，在投影屏跟前，刘爱明先是得意地展示了新公司的个性装潢设计，并发出欢迎来宾 来这里举行活动。“我还计划免费提供咖啡，反正（卖）咖啡也挣不了什么钱。”
接着，刘爱明少不了要向大家为他的中城新产业背书：“目前公司的目标是聚焦城市更新，做中国产业地产的“创新者”，使命是践行中国产业升级，服务于中国制造业的转型……”
尽管大半辈子都与住宅地产打交道，但既然选择了新方向，产业地产便是刘爱明谈论的重点。
“从不同的角度看深圳就不会有不同的结果，从住宅的角度看是这样，从商业的角度看也有一定格局。而我从产业的角度看到了深圳的变迁。”他表示，深圳对产业发展认识深，所以中城新产业首先选择在此发展。
而自2014年年中起，深圳房价已连涨15个月，对于这座城市的楼市及价格问题已是街头巷尾讨论的问题。不过，刘爱明却没有对此表示出过多的在乎。在会上，他语出惊人地表示，公司位于龙岗大运城的产业地产项目，将向政府申请去掉规划的住宅部分。
谈创业 深圳：土壤适合
事实上，随着房地产告别高速增长时代，探索以新的发展模式等很多内容都被业界所热议着。对此，刘爱明重述了自己与碧桂园主席杨国强部分对话内容以表明立场。
“我跟杨主席形容，开发商相当于农民，在房地产上半场找地播种高粱，只要土地适宜种植都会考虑。但到了下半场，大家只有找到肥沃的土地才能播种。”
刘爱明提出“选择即战略”，并列举了几点对于企业在商业模式方面的选择标准。他表示，任何商业模式，都需要先明确究竟定位于哪些客户；其次，是选择在哪些区域布局发展；第三，是给目标客户提供一个理由，足以使他们租赁或购买物业。
谈及选择在深圳创业的原因，刘爱明给出的理由是：“做产业地产首先得有适合的土壤。”
他从2002年轰动一时的《深圳，你被谁抛弃》谈起，介绍2000年前后深圳在制造业、服务业及贸易等领域的劣势。当时深圳也基本处于大量出让土地作为财政收入的阶段，不过随着新增土地供应的枯竭，城市发展遇到了瓶颈。
“深圳于1999年举办中国国际高新技术成果交易会（高交会），开始做产业地产，在发展亟需突破的情况下选择了一条‘窄门’之路。”刘爱明认为，产业发展是在土地资源稀缺下的艰难决定，深圳此后在出让土地时 符合产业发展方向的企业，这些举动终导致整座城市的健康发展。
据观点地产新媒体翻查资料，自20世纪90年代中期以来，深圳已重点发展计算机软件、通信、微电子及基础元器件、视听、机电一体化、重点轻工和能源等几大主导产业。同时，制药、医疗器械、生物技术、新材料、物流等新兴行业发展迅猛。
公开数据显示，2000年，深圳人均GDP仅5000美元左右，约为台湾的1/3；至2013年超过2.21万美元，超过台湾并逼近韩国。2014年，深圳人均GDP达人民币14.95万元，相当于2013年韩国水平。
同时以土地收入占财政收入比例计，刘爱明表示，目前北京、上海等城市这一比例约为50%，其它城市高达六七成，深圳却占比不足10%。从这个角度看，深圳的城市发展是健康的。
“深圳有产业基础，所以在这个城市做产业地产看起来很难，实际上并不难。”按照他计划，在深圳以外，下一步将陆续进入北京、上海两大城市。
与毛大庆创业异同：区别大着呢
事实上，深圳早期的主要依靠以劳动密集型产业为基础的加工业类产业，这也是该市在过去相当长一段时间内发展的重要组成部分，被外界形容为“制造业重镇”。
观点地产新媒体了解到，截至2013年11月底，深圳市中小企业数量达60万家。这充分说明了“制造业重镇”对中小企业的吸引力，这些企业群体也扛起了深圳产业发展的大旗。
不过，随着制造业的利润越来越薄，生产成本攀升、生产技术落后，深圳不少中小企业面临外迁与转型升级的十字路口。
刘爱明如是形容深圳的迁移轨迹：“南山科技园是产业迁移的源头，流到了华为、富士康等企业，再流到了观澜区，后汇入了东莞市。”
“很多人都关心诸如华为等大企业，却鲜有关心‘屌丝级’的中小企业，在深圳关外这样的企业多如牛毛。”刘爱明表示，中城新产业关注这部分“屌丝群体”，将为他们的企业转型升级提供服务。
在具体模式方面，据他描述，公司将琢磨如何助力制造业转型升级成功，并成立服务门店，为需要的企业提供必要的技术服务、展示平台；通过提供产业转型产生粘性后，吸引企业入驻旗下产业园区，从而在地产层面收入租金。
“大家总在问，我做产业园区和毛大庆做创客空间有什么区别？这个区别大着呢！”刘爱明回应称，毛大庆是运用互联网模式，通过提供服务挣钱，属于轻资产；而自己则主要依靠产业园区的租金挣钱，属于重资产。
“中城新产业的‘轻资产’是为制造业提供升级服务，这个环节不挣钱。‘重资产’是指公司的产业地产项目，公司在这个层面获利。至于入驻企业，则主要通过轻资产服务进行遴选。”
据介绍，中城新产业围绕服务制造业转型设计了6个业务板块，包括综合服务平台中城Compass，联合中科院、高研院等科研机构，链接国外市场的国际创客驿站，联盟期间企业，中城产业基金及社群等。
从产业的角度，“看空”暴利楼市
观点地产新媒体了解到，目前中城新产业在深圳已有3个重资产项目及3个轻资产项目。其中，重资产项目包括与深城投合作的嘉邻 二期产业项目、飞东片区，以及龙岗大运项目；轻资产包括深圳湾中城Compass、中科龙岗技术转移 及某酒店项目。
刘爱明表示，深圳湾中城Compass服务门店早将于4月份开业，这属于“吃力不讨好”、不挣钱的轻资产部分。
他转而表示，年内龙岗嘉邻 二期产业项目将投入运营，该项目将是中城新产业 全持有的项目。“讲得深一点，坪山地区有批量的医药医疗企业，那里存在一些升级转型或者打造更完整产业链的需求。所以公司将组织资源为其服务，通过服务吸引企业入驻，从而实现物业出租。”
除此以外，龙岗大运项目将成为第二个全持有项目。资料显示，该项目占地1.99万平方米，总建筑面积10.79万平方米。
不过刘爱明透露，大运项目约有一半体量是住宅用途，而公司正在向相关部门申请退还这部分面积，“这大概是深圳 例不要住宅要产业的事件了”。
要知道，从2014年年中起，深圳房价便连涨了15个月。截至2016年第二周，深圳单周住宅均价达4.7万元/平方米，环比增加8.8%，并创下新高。相比于刘爱明做产业地产所宣称的低利润，中城新产业此时选择退还暴利的住宅用地，不免引起外界的注意。
对此刘爱明解释称，只有将项目持有并出租，才能显示出公司对这个行业的热爱及专注。他借此机会抨击市场上打着产业地产名号圈地卖楼的同行，指其纯粹“把产业地产当成旗子”。“把前海的写字楼卖出去不一定能引入产业，反倒招来一批 者。”
“判断做产业地产真假与否的标准是是否将物业持有，收取租金意味着要切实为入驻企业提供真实的服务，这就要求公司要强持有、弱销售。”
有市场人士对观点地产新媒体表示，中城新产业目前刚刚起步，开展不同的项目需要人力、资金的投入。考虑到产业项目的资金沉淀长达10余年，刘爱明或许是出于这方面的考虑选择放弃住宅。
来源/观点地产
