成都商业承载力强 城市综合体发展现四大趋势

2015年，可以说是成都的“商业综合体年”，引人注目的莫过于上半年开业的国际金融 和太古里。这些城市综合体在推动商圈发展的同时，周围商圈也受益匪浅。而据四川省商业地产联盟日前发布的数据显示，成都2015年商业地产体量在1000万平方米，城市综合体年度总面积达2757万平方米。

在此背景下，成都的商业地产，无论是购物 、写字楼、 、酒店、商铺，还是其他专业产品，已经历了高供销期，而兼容至少上述三项业态的“城市商业综合体”正成为市场各方所关注的焦点。

那么，目前这类“城市商业综合体”的发展又呈怎样的特点？

商业地产有承载力

从城市和人群消费支撑程度来看，成都在1.5线城市、经济表现力 城、财富第四城、商业地产第四城等各类标签下，显示出强大的商业承载力。

目前成都已引进约268家 500强企业落户，精英群体人数超过70万。据中国家庭金融调查与研究 的数据显示，2015年，成都有32万户家庭跻身高净值家庭的行列，两年增加了6万户，高净值家庭占比远高于4%。

从成都的城市经济发展角度来看。《四川日报》的报道显示：2015年，成都预计实现地区生产总值10800亿元左右，增长8%左右。2015年，成都预计全年固定资产 7006亿元，增长5.8%；一般公共预算收入1154.4亿元，增长12.6%；社会消费品零售总额4900亿元，增长10.5%；城镇和农村居民人均可支配收入分别增长8.5%、10%。

成都2015年新签约引进重大项目520个，实际到位内资3540亿元、实际利用外资75亿美元，分别增长3.7%、5.6%；实施重大项目837个，完成 2450亿元；新增规模以上工业企业260家，产值过百亿工业企业增至10家，7家民营企业入选中国民营企业500强。

2016年，预期成都市地区生产总值增长7%以上，固定资产 总额7000亿元以上，一般公共预算收入增长7%，城镇和农村居民人均可支配收入分别增长7%、7.5%，万元地区生产总值能耗进一步降低。

由此来看，成都的城市竞争力、经济实力具有强大的商业承载力。

“城市越来越成熟，会催生更多精英群体和高净值家庭，他们对商业综合体的需求更高，这是 城市综合体的有利市场支撑。”仲量联行华西区董事总经理吴允燊表示，成都的商业综合体具有足够的发展支撑力。

4大趋势值得关注

在高承载力的支持下，成都的“城市商业综合体”发展又有哪些特点？

记者了解到，成都的“城市商业综合体”已呈现4大趋势。

首先就2015年开业的大型商业综合体、购物 的招商而言，更注重生活化、互动性、体验性的业态，并强调“进驻”概念。

例如，银泰城体验业态的占比达70%，其中生活配套的占比为24.83%，餐饮的占比为20.93%，快时尚和服装的占比则大幅减少。而在入驻的快时尚和服装中，有15%的品牌属于 进入成都市场。

再来看中粮大悦城的情况。其零售业态和非零售的占比分别为40%、60%，颠倒了传统的业态配置，并设置了西南地区 一家标准化无台口的小剧场——八点空间。

龙湖金楠天街的“首店”概念则更为突出，引进的CGV韩国奢华影院、SPAO、LAP、MG、VEROMODA生活概念馆、苗乡楼等商家，要么是 入驻西南地区，要么是在成都开的 家店。

而就开发商公布的数据来看，新开业的龙湖金楠天街的招商率为95%，开业当天人流量达30万人次，日均客流量约为8万人次，日均营业额约为400万元；银泰城招商率也达95%，开业当天客流约15万人次，营业额超1200万元；中粮大悦城、恒大华置广场的招商率也分别达到85%和90%。

其次，在业态配置上，引入“跨境电商线下实体店”成为成都“城市商业综合体”目前的新趋势。

例如，新开业的万科钻石广场就设置了双流综保区进口商品直销 ，仁恒置地引进了四川 跨境电商保税直购店“易欧蓉”，奥克斯广场则有天虹跨境电商体验店。

“2016年， 和地方都出台了一些鼓励互联网+外贸 的政策，自贸区及综合保税区业务也迅速发展，随着中等收入人群对进口商品需求的日渐增强，跨境电商实体店业务被很多开发商视为新增长点。”仲量联行零售地产部 董事谢凌如此表示。

再次，随着成都公共交通的日趋完善，市民出行更为便捷，而口岸好的商业综合体的发展更被看好。

对此，谢凌指出，随着成都地铁交通的完善和提升，邻近地铁的“城市商业综合体”的人流量在增加，租金提升的趋势也会逐渐显现。当成都只有两条地铁线时，日均客流量在50万人次，增加到3条后，客流量一跃至120万人次，这是很惊人的增长，三条地铁线直接连通的11个 商业综合体也有望录得更好的物业表现。

事实上，目前，成都的 零售物业还是集中在传统的春盐商圈，南部虽然有一些商圈崛起，但对 品牌和国际 的吸引力远不足以与一环核心商圈竞争。

“城南的几大商圈内也有分化，例如双楠商圈是成熟的老商圈，很多零售商都愿意去，但没有好项目，大悦城和金楠天街弥补了现有缺陷，运营状况都不错。但如果开发商盲目进入不成熟或高密度商圈，运营风险不小。”谢凌进一步指出。

除此之外，轻资产和资本化也是成都“城市商业综合体”发展的一个趋势。

仲量联行华西区研究部负责人马伟业指出，成都开发商和 人相对较为保守，并未开展太多资本包装尝试，但大力推轻资产化的万达等企业会给市场带来触动。

据了解，2015年，万达在成都 550亿建万达城，并布局10个万达广场，大部分以轻资产方式运营。

“严格来说，做商业地产就应该用 轻资产 方式运行，实行准金融 对成都商业地产来说很值得关注。”四川省连锁商业协会会长冉立春表示。

相关阅读：

商业地产空置率居高不下 业者谋创新招商出路

为了摆脱困境，商业地产业者正在转型结合跨境电商、科技展示、文化创客、与PE合作 等创新招商模式。

记者从近日举行的“2016中国商业地产百强论坛暨第十九届中国商业地产招商大会”上获悉，目前已经开业的购物 已有4000多家，到2020年，开业的将到10000家，超大供应量逐渐入市，当前的存量日趋饱和，部分城市出现大量商业空置。

过往10年，城镇化的成果就是商业综合体开遍了各地。一堆购物 诞生，高度雷同。有些城市的人口净流出，产业失衡，住宅难去化。不少以住宅为主业的开发商把主战场搬回一二线城市。

RET睿意德市场与客户发展部总经理索珊表示，一二线城市的商业地产竞争很激烈，经验不丰富的新玩家很难PK。“三四线城市的住宅去化难，不是商业难，是缺产业造成的。无产业无人口，商业是配套可以引流但无法取代产业倒流作用。”索珊指出：“因为三四线城市的住宅卖不动，房价涨不上去，所以很多开发商都在提回归一二线。但商业地产的逻辑并不是这样。一二线现在的购物 太多了，大家都在拼新业态、新品牌、新体验，消费者也越来越挑剔。”

如今，购物 越开越大。“以前，10万平方米以上的购物 就算大了，现在是基准。这几年，我们服务过不少20万以上的超级大Mall。”索珊表示，越大的购物 ，定位越难差异化，消费者是多维度的，不同维度的不同需求都要落到实处。

“很多开发商都认为超级大Mall的辐射面就越广，带动全市甚至周边城市的消费，但落地往往难做到。大而全，消费者不一定买单。”睿意德租赁服务部董事杜斌认为，体验不等于体验性业态。越是80后、90后这样的年轻消费者越讲究个性，购物 必须给他们归属感。

种种困难之下，大量空置现象出现。中国商业地产研究 数据显示，一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，空置 达21%；三线城市为严重，商业空置体量1089.2万平方米，空置 达28%。

“市场走低，电商的冲击，使得2016年成为了中国商业地产为关键的破局之年，能否在2016年突围，关乎到中国实体商业的生死存亡，对当前中国的绝大多数起来跨行转型是不现实的，立足本行的破局创新成为了关键，这对于商业地产开发商或品牌商来说都是是共同要解决的课题，创新才能避免同质，差异才是竞争的关键，后通过运营体现出来，故运营成为了商业地产项目和商业品牌成功的根本。”中名会执行主席洪奇辉指出。

面对上述困难，业者在论坛上表示，创新招商是出路。

“我们说购物 重要的是主力店，以往大家认为 品牌或快时尚是主力店招商重点，但随着部分 品牌的缩水，现在要招到一线品牌并不容易，我们发现只有创新招商才是出路，创新招商包括在业态上要向体验式的体育、儿童、娱乐等业态倾向，还包括要注重消费者热点业态，比如跨境电商，我们可以用主力店或者次主力店形式引入跨境电商门店，可以是保税商品的展示或者是完税商品的直销，同时也可以引入更多科技产品门店，制造前沿经济聚集效应。还有文化创客，具有情怀的格调品牌等。”银泰置地集团副总裁吴镝表示。

此外，结合资本运作也是一大创新招商法则。一些商业地产业者认为，对于部分具有 市场前景的品牌可以在前期进行 ，甚至对接PE等，以合伙人形式招商运作。此前金鹰百货就尝试以合资方式招商品牌。