机构看市：短痛长乐 震后成都更安全
房天下成都2008/06/06 14:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
5.12汶川大地震发生以后，对成都以及周边城市的房地产市场造成了不小的冲击和影响。人们纷纷猜测，重创之后成都房地产市场的“冬天”真的要来了吗？
一、震后成都更安全
1、虽然成都市并不在地震区，但由于距离震中 ，8级地震带来的强烈震感仍然波及到了这里。经历了这一次特大地震的洗礼，成都的房屋建筑质量通过了一次生死考验。
我们通过对成都市主城区购房置业的消费需求心理的科学调研，有80%以上的消费者选择未来两年内仍在主城区购置物业，并对震后成都建筑产品的安全有充分的信心。
2、自古以来成都被称为“天府之国”，这座城市历经2300余年城址从未转移且城市不断发展，持续繁荣，可见成都城址的选择具有其历史优越性，蕴含着古代中国人的生活智慧，受到自然灾害毁灭性打击的可能性是微乎其微的。
二、市场趋势判断——短痛长乐
1、地震发生以后，还要经历较长时间的“余震期”，并且地震对人们心理上的影响也不是短时间内可以消除的，因此我们将经历一段“态”时期。这个时期整个房地产市场不可避免地受到影响，市场短痛大约将维持6~10个月。
2、从长期看，地震带给市场的并不仅仅是“痛楚”，已经有研究表明，遭受过诸如地震这样的具有毁灭性的自然灾害之后，该区域的生活观念、消费观念都会发生改变，还会出现储蓄力下降，消费力提升的情况。这对于推动内需和消费升级是有促进作用的。
3、 重要的一点，经历了这次灾难，人民上下一心，合力抗灾。也必将举之力帮助四川的灾后重建工作。各级政府更会从政策、资金等方面给予大力支持，这样大规模大投入的灾后重建，必将大大加速整个四川的城市化进程，我们的城市建设必将设计更合理、规划更科学，必将成为整个四川经济腾飞的重要支持。所以，从这一点上说，无论是成都的房地产市场还是其他行业，未来必将更加美好，将有更多更大的发展机遇等待我们去把握。
三、“态”期的应对策略
既然机遇与挑战并存，那么如何在现在的 态的“短痛期”里挺住、活下来就成了我们首先应该考虑的问题。
1、降低“耗油量”
在现在这个 时期，房地产企业应该首先从内部降低自己的“耗油量”，由攻转守，以便企业能够坚持的更久。
2、注重“节流”
俗话说：“开源节流”，“节流”就成为度过 时期的一种重要手段，由于房地产行业是一个链条，作为开发商可以在这种特殊时期，把成本负担有技巧的推向下游：材料供应、建筑施工、营销代理、广告设计等，这样各个环节都承担一些成本负担，也可以保证整个链条能得以维持并继续运转。
3、放长线、保短线
在这种 时期，开发商应有意识地把手中的短期内不易变现的长线项目以转让、合并等方式暂时“处理”掉。多多利用手中容易变现的短线项目，加速资金回流，以保证自己的速动资产比率保持在安全范围内。
四、壮士断腕， 赶早
如果上述策略仍然不能保证企业的生存，那么 就成了 后的选择。但是 仍然是有技巧有策略的。其中， 重要的是以下两点：
1、一旦情势发展无法逆转，应早下决心，早作决定。这是一个“群体悖论”，如果说 早 的一批还对消费者有较大的吸引力的话，那么越到后来，消费者对这种群体 的反应恐怕就只有“持币观望”了。
2、 同时应注意“心理战”，要注意传递给消费者一种信息——病不是跳水，要让大众感觉到“”是为了更好的发展，而不意味着要从这个行业逃跑、甩卖。要始终注意保持消费者和市场对企业的信心和认可。
五、营销策略
1、对所谓“不敏感人群”率先发动攻势；
例如，时下所谓的“80后”“90后”，由于他们年轻、对灾难带来的消极影响消化得更快，因此也就更容易重新恢复对生活的乐观，所以应首先对这部分消费者采取有针对性的攻势。
2、营销理念上应该用“居住产品”调性，以适应灾后消费者的深层次的心理变化。
3、准确把握震后消费者的心理变化， 是在“态期”，强调产品的安全性，胜过于强调产品的舒适性，尤其在广告宣传中，应注意这样的侧重。
4、率先启动细分市场，及时准确地把握市场变化，本来就是风云变幻的房地产市场在震后不确定因素大量增加，如何及时准确的把握瞬息万变的市场，在竞争中立于不败之地，秘诀只有一个——细分市场，比如说，震后房地产市场上的消费者构成和震前就有很大的区别：新增加的一些换房需求，租赁需求，包括从灾区迁移来的……这些，都是值得我们仔细调查，分析的宝贵的市场资料。
