房地产市场格局上半年不断演变 三四线仍旧积弱不振
理财周刊2015/09/02 10:29
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2015年楼市可谓是喜忧参半，在政策“组合拳”连环刺激下，一线城市及重点城市出现回暖，成交量大幅上升，价格略有回升，但三、四线城市库存压力依然高企，成交状况改善并不明显。
时光荏苒，在不经意间，2015年已经过去了一半。在已经过去的半年里，中国楼市发生了很大变化，在政策的强力刺激下，需求回升，个别城市如深圳甚至出现了价格大幅反弹现象;而三、四线城市等，则仍旧积弱不振。市场格局不断演变，在此我们有必要对过去半年进行梳理和回顾，以利于对未来市场发展趋势做出准确的判断。
【关键词1】持续刺激
楼市政策发生改变，由之前抑制需求，转变为刺激需求。在今年年初经济前景不太乐观的大背景下， 提出“分类指导、因地施策”的总体调控思路，重新调整楼市调控思路，并在3月底出台一系列(330新政)刺激楼市需求的政策，包括调整信贷政策、减轻购房负担等，而地方政府也接连出台相关配套措施，包括取消或松动限购、放款贷款限制、连续降息、降低首付比例、减轻买卖成本、提高公积金贷款额度等等措施，来刺激市场需求。
【关键词2】连续降息
连续降息，极大降低了购房成本。6月27日，央行宣布降息(降息降准，双管齐下)，一年期贷款利率基准利率下调0.25个百分点，这是今年来第三次降息。此次降息之后，购房成本再次下降，初步估算，与2014年11月22日以前利率水平相比，贷款100万元(等额还款，20年期)，月还款金额减少428.6元，总的利息开支节省超过10万元。住房消费仍然依赖信贷支持，在连续降息的作用下，不少处于观望态势的购房者，产生了入市的动力。
【关键词3】限购松动
调整限购政策，改变过去过度 干预做法，让原本受到抑制正常需求得以进入市场，从而扩大市场需求基础。政府此前出台限购政策以限制投机性需求，但该政策的副作用就是误伤了部分刚需。自今年年初以来，各地方政府在去年下半年的松动限购的基础上，对限购政策做出更大幅度调整，至此，除了北京、上海、广州和深圳等一线城市坚持限购外，其余原本限购的城市基本退出限购。
【关键词4】支持改善
政策对改善性置业的态度也发生了变化，一系列有利于改善需求置业政策出台，激发了此类消费群体的置业热情。比如调整二套房贷款首付比例，由此前六成(高到七成)，降至四成，同时规定贷款利率也由商业银行自行确定，而无需硬性上浮1.1倍甚至更高。公积金贷款政策也明确，出于改善目的购置二套房，首付比例可降至三成。此外，对于改善型需求中部分换购群体，也因为营业税的免征条件放宽，免征年限由之前的满5年调整为满2年，卖房成本也降低不少。
【关键词5】市场回暖
连续的“组合拳”政策利好刺激，市场成交明显回升。不出意外，上海楼市6月份商品住宅成交量会超过百万平方米大关，这是自今年4月份以来，成交量连续3个月保持在该水平。受二季度成交表现突出影响，今年上半年楼市成交量保守估计将达562万平方米，与去年下半年成交量水平相当，并且是2010年以来上半年同期第二高位，仅次于2013年上半年成交量。此外，根据相关市场研究机构公布的数据显示，楼市成交量均出现不同程度回升，市场回暖已成定局。(一线城市领涨)
【关键词6】深圳领跑
一线城市热火朝天，三四线城市至今仍无明显起色，楼市分化迹象明显。一线城市如深圳，随着落户政策放松，吸纳大量外来人口，导致市场需求暴增，从而推涨房价，涨幅明显。北京、上海、广州等一线城市也属于人口导入型城市，市场需求旺盛，整体呈现量增价涨格局。而包括扬州、徐州、鄂尔多斯等在内的三、四线城市，即使刺激政策不断出台，市场需求至今仍无明显改善，价格处于阴跌过程中。
【关键词7】消化库存
如何才能消化巨大的库存，这是2015年上半年市场“主旋律”。国家统计局官网公布的数据显示，自2012年4月以来的商品房库存持续上升态势出现转变。5月末商品房待售面积65666万平方米，较4月末减少15万平方米，虽然库存总量在回落，但依然处于高位，压力尚未减轻。正是因为如此，开发商在销售方面下足了功夫，除了 等常规手段之外，还想出其他招数，比如开辟新的销售渠道包括微信等，以及各种稀奇古怪的营销活动，其目的就是为了多卖出几套房。
【关键词8】商业遇冷
商业地产持续遇冷，即使是楼市调控政策转向刺激市场需求，仍未惠及商业地产。以上海为例，由于需求长期疲软，商办市场上扬乏力，根据“网上房地产”网站公布的数据显示，今年上半年(数据截止到6月28日) 和商业物业库存量分别达到851.04万平方米和943.74万平方米，对应今年上半年的成交面积96.13万平方米和67.75万平方米，其消化周期分别为53个月和84个月，供需结构表现为供大于求。而随着越来越多远郊地区商用物业入市，供需失衡现象会进一步加剧。
【关键词9】房企突围
房地产开发商不再只是从事商品住宅开发，同时还会做别的事，在楼市新常态下，房企积极谋求转型(房企转型三大招)。大型房企在这方面走得更为坚决，比如万达集团加快轻资产化步伐，与快钱共同推出 产品“稳赚1号”，募集50亿元资金，后续还会推出更多的类似产品;绿地集团除了涉足能源、金融领域之外，还进入城市轨道建设行业。而中小房企在转型方面在选择抱团、瘦身或者脱离房地产行业等方式。但楼市由“时代”进入“白银时代”之后，转型已经成为众多房企需要共同面对的问题。
【关键词10】中介联合
经历2014年下半年极度低迷的市场行情之后，二手房中介行业意识到“抱团取暖”也许是佳发展模式，于是自今年3月份开始，房产中介行业合并潮悄然开启。中介行业在告别蛮荒生长阶段之后，迎来了新的挑战，未来的中介服务痛点在哪里?需要提供怎样的服务?……在以互联网不断渗透的今天，传统的房产中介服务行业，仅靠合并扩大规模，显然还不够。
