置业指南 9期：深圳楼市闹麻了 成都为啥牛逼不起来
房天下房天下2015/06/11 00:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房天下房天下讯 近期来自深圳的房价 风暴牵动着中国楼市的神经。据悉，从去年10月开始，深圳房价便在理性与 的交织下经历着 的 ，截至今年5月，蛇口高单价已经突破20万/㎡。这听起来很魔幻，但确实是自2014年以来中国楼市 的high点。
深圳房价的疯涨无疑也波及到了成都楼市，且不说部分开发商如何借势炒作，敏感的购房者们也不禁要问：成都楼市会进入 期么？成都楼市也会牛逼起来吗？
受高存量与低去化率的双重压制，成都楼市可能会以企稳为主， 几乎没可能。本周笔者以城东为例，罗列了近期城东主要楼盘的价格变化，以此来回答购房者的疑问。
| 城东近期楼盘价格变化 | |||
| 楼盘 | 区域 | 原均价 | 当前均价 |
| 阳光新业 | 九眼桥 | 14000 | 12000 |
| 太阳公元 | 建设路 | 16000 | 14500 |
| 华置都汇华庭 | 东大街 | 17000 | 14600 |
| 蓝光乐彩城 | 中环 | 6400 | 6200 |
| 佳年华广场 | 中环 | 8400 | 7800 |
| 交大归谷建设派 | 中环 | 8600 | 7600 |
| 电建地产泛悦国际 | 科华路 | 12500 | 11000 |
| 世茂城 | 大面 | 5600 | 5200 |
| 炜岸城 | 大面 | 6300 | 5700 |
| 华宇广场 | 攀成钢 | 8200 | 8800 |
| 百悦城 | 大面 | 5800 | 6000 |
| 塔子山壹号 | 塔子山 | 12000 | 12200 |
| 华润二十四城 | 万年场 | 10000 | 11000 |
由上图可以看出，近期城东楼盘 与 交织，但绝大部分刚需楼盘都走在 的行列，例如中环区域 蓝光乐彩城、交大归谷建设派以及大面板块的世茂城等盘均有不同程度的降幅。
而同时少量刚需、部分改需盘在近期均价却有小幅度的上扬，位于攀成钢板块的华宇广场与大面的百悦城均有一定幅度的单价上涨，塔子山壹号与华润二十四城这类改需盘近期均价也有小幅上浮。
总体而言，深圳房价 对成都市场的价格影响并不明显，因为前者 是因为新增土地供应近乎枯竭，而外来人口却在不断增加，导致供求关系严重不平衡，房价也应声 ；而成都则是新增土地供应虽在减少但存量巨大，供求关系趋于平衡。
但是，经笔者观察，深圳房价 对城东片区的实际成交仍有明显的提振作用，下面我们就来简单分析下主城与近郊两大置业板块的市场变化。
延伸阅读：
主城：存量房摆在那儿 就背时
成都楼市和深圳类似，随着城市不断发展，主城区新增土地正在逐年减少，外来人口也在不断涌进。这一切的迹象似乎都在说明：成都或许要步深圳的后尘。
但是具体问题具体分析，成都和深圳又有些许不同，成都房地产市场存量虽然比不上一些挤压严重的城市，但却也相当惊人。
据成都中成房业数据显示，截至5月底，大成都商品房累计存量达到4380.33万㎡，而成都正常年去化量在3千万—4千万㎡，按这样计算，成都现在的房子已经足够再卖一年的时间了。
因而楼市虽有回暖之势，但库存高企，去化任务才是令各开发商捉急上心之事，深圳房价嗨到爆，强烈刺激到成都购房者，这时开发商反其道而行之不失为明智之举。
仅在城东，近期就有多盘在深圳房价 的背景下让利促销，开发商以价换量的方式也得到市场的 。
人称刚需小 子的蓝光乐彩城其6200元/㎡的超低均价在主城范围内找不到第二家，该盘正是凭借这低到没朋友的价格获得了大量青年刚需购房者的青睐。近期小 子大手一挥，50套5900元/㎡的特价房从天而降，区域 头衔收入囊中，在同行眼里这哪是小 子，分明就是“大魔 ”。
另外如交大归谷建设派、电建地产泛悦国际在内的刚需正太们面对刚需市场日益激烈的竞争和令开发商头疼的去化要求，纷纷主打促销牌，让利幅度较大，刚需置业者们都“有机可趁”。
反观近期单价上浮的楼盘，华宇广场单价上浮近600元/㎡、塔子山壹号也有200元/㎡的单价上浮，华润二十四城更是以1000元/㎡的涨幅领跑城东 榜，难道这是在传递楼市 的信号么？
其实不然，近期 盘主要集中在少量刚需及部分改需盘，无论是坐落于攀成钢塔子山公园一带的华宇广场、塔子山壹号还是位于万象城核心商圈的华润二十四城， 的地段、 的生活、商业配套以及良好的小区环境都是其项目加价的筹码。作为楼盘中的高富帅、白富美，何愁没有追求者，就算身价略涨，也会有人排队买单。
近郊：竞争更显激烈 多盘与 无缘
不同于主城区，近郊板块拥有更多可供开发的住宅土地，更具有主城区无法比拟的价格 ，随着主城区土地储量的日渐枯竭，可供选择面的收窄，越来越多的青年刚需购房者将目光看向了近郊市场，置业热点外迁顺势而来。
以近郊大面板块为例，偏低的均价，较为便利的交通条件以及逐渐完善的生活商业配套都让大面成为名符其实的刚需 。
但众多品牌开发商的扎堆聚集，也导致区域内项目同质化现象较为严重，市场份额抢占异常激烈，其住宅存量相比主城也是有过之而无不及。
去化压力几乎是大面每一个楼盘都要面临的问题，于是如世茂城、炜岸城这种本身销量不错的盘依旧需要借助让利促销的方式来扩大走量。近期世茂城推出20套低5200元/㎡的特价房着实吸引购房者的眼球，尤为值得刚需置业者关注。
世茂城
而老盘百悦城近期均价虽有小幅上浮，属于正常范围。百悦城天鹅湖湿地公园，可享北大 、 系列 资源，均价小幅上扬也难掩其非毛坯房媲美区域内清水房价格的性价比 。
百悦城
总的来说无论是主城还是近郊，去化仍是成都楼市的主旋律，虽然各类利好政策逐步落实、货币环境逐渐宽松，楼市回暖趋势渐强，但企稳将是近期乃至下半年成都楼市的常态。
深圳式房价 不符合成都楼市发展规律也将不被购房者所接受，就如李伯伯所说：涨，你涨嘛，涨了就晓得该背时！
