新房交易合同中的不公平条款 7大陷阱要注意
深圳新闻网2015/05/08 08:25
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日在楼市政策放松的氛围中，深圳一二手楼市交易量和价格又不断刷新纪录，但交易量的增加也使得关于房产买卖的合同纠纷增加。昨日，市消委会发布对新房交易合同中的不公平条款的点评，给消费者的维权将起到 好的提醒和参考作用，对房产商也将是一种有益的警示。
据市消委会介绍，2012年度深圳市消委会就曾调查我市12个在售楼盘，对我市房地产销售中开发商利用不恰当的交易手法和不公平格式条款侵害消费者合法权益现象进行了研究，公开发布了《点评意见》。2014年底，市消委会开展了房地产买卖合同格式条款的调研活动，共收集到我市部分房地产企业的房屋买卖现售或预售合同。经研究，发现2012年点评的不公平、不合理格式条款依然普遍存在。
广告都可不负责？NO
地将售楼广告、楼书、图文资料、效果图等排除出要约范围。如条款中规定“出卖人售楼广告、楼书、图文资料、折页、户型单张、外立面效果、园林效果图、模型、展示层（含样板房、公共空间、大堂）及其他 的口头、书面或任何其他方式的宣传资料的内容、数据、图示、色彩等均不构成要约，不具有合同效力，买卖双方的权利义务概以买卖合同及本补充条款为主。”或者约定“买受人在签署合同前，出卖人就本房地产所作的 销售广告和宣传资料仅为要约邀请，不构成合同的组成内容，买卖双方不受其约束，上述销售和宣传资料包括但不限于示范单位、临时构筑物、装饰物、销售模型等”。
点评意见：《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，所以不能 地认为销售广告和宣传资料不构成要约，而需要根据销售广告和宣传资料的具体内容进行判断。
不可抗力是啥？不能啥都算
开发商的格式合同里规定不可抗力过于宽泛也是常见的问题。
如有条款规定：“合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、国家相关法律、法规和政府相关政策调整及变动、政府主管机关、测量机构原因导致房屋面积测量误差等非出卖人可预料及控制情况。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。”
还有条款中不可抗力包括“施工中遇到有异常困难或重大技术问题不能及时解决；施工中遇到有罢工、社会群体性事件、道路封锁、原材料短缺、战争、暴乱等社会异常事件，强风、大雨天气、火灾、水灾、地震等自然灾害等”。
点评意见：《民法通则》 百五十三条“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，“不可抗力”具有其明确内涵，其适用条件是十分苛刻的，其适用范围也是有边界的。而房地产开发具有很强的专业性，房地产企业应有足够的经验和能力判断天气因素可能对施工带来的影响，并且能够预判政府测量中可能存在的相关误差，在施工过程中对这些问题足以预见并在工期设置上做出适当安排的可能，完全可以避免这类情形对合同履行带来的不良影响。所以这类情形由于其是可预见、可避免、可克服的，就不属于“不可抗力”的范畴。
按揭贷款风险自担？或不公平
很多房屋买卖合同中，会将按揭贷款风险全部压在买方身上，如有规定“买受人采用买卖合同第六条按揭贷款方式履行付款义务的，买受人应按照相关银行的要求办理按揭贷款申请手续，该申请是否获得批准由银行根据买受人的条件自行决定，与出卖人无关。若银行因信贷政策等原因不批准买受人的按揭贷款申请，买受人须在银行正式批复之后的七日内一次性付清剩余价款，否则视为买受人违约，买受人须按买卖合同第六条的规定承担付款的违约责任”。
点评意见：这其中也规避了开发商责任，存在不公平之处。“从这类条款中很难直接发现具体的违法性或不公平性。但在具体的操作中，很多开发商会向消费者推荐可以按揭的银行机构，并对获得贷款的几率做出保证，从而诱导消费者签订合同。但在拟定合同条款时，并不将这类保证声明纳入合同内容，当消费者不能获得贷款时，并不能依据合同条款追究开发商的责任，反而可能会导致自身不能及时缴纳房款而违约，终向开发商承担违约责任的情形。”
违约责任不对等？不公平
市消委会还发现，大量买卖合同中存在买卖双方违约责任不对等的情况。
如有条款中规定：“买方付款超过90日的，自第91日起一年内卖方可以书面通知买方解除合同而无需另行催告买方或选择继续履行买卖合同。若卖方选择解除买卖合同，则买方应配合卖方办理解除合同的相关手续，从买方收到卖方的通知之日起10日内，买方应按本房地产总价款百分之十支付违约金给卖方。”
点评意见：以上条款出于同一合同文本附件，通过条款对比可以发现，违约条款的设置存在严重不平等的现象。
规划设计要变更？不能随便
有条款规定：“已预售的房地产在建筑工程施工过程中，出卖人不得随意变更本房地产的结构形式、户型、空间、尺寸和朝向。但在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划方案作出局部调整，可不通知买受人；若该变更无需政府主管部门或设计单位同意的，则出卖人亦可不通知买受人，出卖人不承担违约责任，买受人因设计变更而受到直接损失的除外。”
还有条款称：“买卖合同履行期间，发生下列情况导致本房地产规划、设计发生变化的，出卖人可不予事先通知买方，买受人对此变更不得提出任何异议或要求修改、变更或解除合同，卖方也无须向买方作任何赔偿：1.因政府原因导致本房地产建筑设计变更或小区平面布局变更，且该变更经政府规划管理部门批准；2.因任何原因（包括但不限于出卖人原因、政府原因）导致本房地产项目的共有部分、共有设施的用途、设计和项目名称的变更。”
点评意见：以上是霸 条款，开发商利用格式条款赋予了自己随意变更共有部分、共有设施用途、设计的权利，同时限制了消费者对此提出异议或要求修改、变更或解除合同的权利，消费者的合法权益受到了严重的侵害。“通知义务是房屋买卖合同的附随义务，其主要价值及作用是要求合同一方当事人基于诚实信用及交易习惯保护对方当事人利益不受损失，保障消费者的知情同意权，而以上涉评条款都免除了开发商对规划等事项变更的通知义务，违反了民事法律行为应当遵循的诚实信用原则。”
要求消费者放弃权利？不行
如有条款规定：“双方共同确认，本补充约定经买卖双方友好协商一致后达成，对于其中如有涉及免除、限制开发商责任、加重消费者责任、或弱化消费者权利的条款，本补充约定签订前均经消费者讨论并达成一致，并非出卖人提供的格式合同。消费者承诺在任何时候都不会提出本补充约定系格式合同或格式条款之主张，亦不会基于该项主张而提出本补充协议全部或部分条款归于无效的主张或做出不利于出卖人的解释。”
点评意见：在房地产买卖中，补充协议虽然是对政府示范文本的修订，不同的房地产公司的补充协议也有差别，表面上不属于格式条款，但事实上这些补充协议是由开发商为重复使用而预先制定，且并未与消费者协商，消费者也没有修改的余地，其本质上仍属于格式合同条款。开发商通过事先约定的方式消除了补充协议属于格式条款的性质，致使其免除格式条款的限制，对消费者来说也是不公平的。
开发商为自己免责？要注意
如有条款规定，“按套内建筑面积计算本房地产价格的，如交付使用的房地产分摊公用建筑面积出现差异的，买卖双方互相不退不补，也不承担违约责任。出卖人交付的本房地产实际套内建筑面积与合同第三条约定的套内建筑面积如果存在差异，分别按以下方式处理：差异值超过±3%以上（不含本数）时，买受人可选择按买卖合同约定的房屋单价多退少补或退回所购商品房。买受人要求退房的，出卖人应在办妥买卖合同解除手续后30天内退还买受人交付的购房款及利息。”
点评意见：《商品房买卖合同司法解释》 4条规定：“面积误差比 值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，消费者请求解除合同的，不予支持；面积误差比 值超出3%，消费者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。消费者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由消费者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担， 权归消费者；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还消费者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还消费者。”那么涉评条款内容应属无效
