烫手山芋难消化 8个替城南写字楼操碎心的理由
房天下房天下2015/04/28 07:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近来“新政”频出，但无论是“降息”、“降准”连环弹、公积金改制还是“3.30双响炮”，都未能对房地产市场起到立竿见影的效果。归本溯源还是供求失衡，巨大库存还是那道跨不过的“坎”。据不完全统计，成都商品房存量高达4500-6000万㎡。
“库存一日不消，楼市一日不兴。”卖不出去的房子去了何方？如果说一片“破冰”、“回暖”的叫好声是市场的阳面，那么它们就是那不见天日的阴影。在光鲜的广告牌、喜气洋洋的销售数据之下，哪里是它们的栖身之处？4.23-4.30，房天下成都媒体 为您带来烧脑大片《库存迷踪》，敬请关注。
自2009年来，楼市调控大棒不停挥舞，使得住宅市场 受到限制，不少国内外开发商都将包括写字楼在内的商业地产作为救命稻草。
在成都市场上，经过近6年多开发，写字楼不断放量，市场供应从饱和到过量也是这几年屡屡提到的现象。曾经被 者视为“柳暗花明又一村”的写字楼，如今变成了手中难以丢掉的“烫手山芋”。
“租金低”，“转手难”，“物管费高”成了普遍现状。而这些现象在城南新城写字楼大量集中供应区尤为明显。昔日被冠以“有保障”的写字楼或许正在成为“风险品”。
空置率亮红灯
世邦魏理仕数据显示，截至2014年二季度末，成都写字楼整体空置 达43.9%，其中作为主要新增供应集中地区，城南新城空置率达58.9%。
事实上，从2013年开始，从南三环到世纪城便有大批写字楼入市，带来大量新增供应，包括新世纪环球 、九龙仓晶科1号写字楼、茂业 写字楼等。尽管大量企业南迁，但整体仍然供大于求。
租金低位徘回
记者观察到，空置率持续高企，对于租金已经产生负面影响，部分写字楼租金下滑明显，为了能够出租变现，大部分业主只好给出更多优惠以吸引租户入驻。
美年房产新希望店一位工作人员介绍，该区域写字楼目前可租售的存量房较多，租金已经长期低至45元/平方米左右，“低25元/平方米可以租到，很多房源的租金还有商量的空间”。
新希望国际、花样年•香年广场、蜀都 、新世纪环球 等写字楼租金有很大一部分在50元/平方米左右。上述工作人员表示，“低租金对于刺激市场需求的作用还是有限，因为区域内同类型写字楼集中供应，市场供应量太大”。
出租转手老大难
记者在天府新区天府大道中段发现，该区域已建成和在建的写字楼众多，不少已经投入使用的写字楼外立面还悬挂有招商条幅，大面积租售广告也在多处可见，新写字楼空置情况明显。
率不好看
在空置 、出租难的市场行情下，业主们纷纷选择了“低价策略”。以记者所了解的城南一套面积为150平方米的写字楼为例，业主以约150万元的总价购入，如今以45元/平方米的月租金租出，算下来年 率仅5.4%。
而据专业人士介绍，写字楼的 率至少要达到8%才算正常。也就是说，均价10000元/平方米购入的写字楼，月租金至少应在80元/平方米以上。记者在调查中发现，从租金和售价来衡量，城南不少写字楼的 率较低。
业主鱼龙混杂
前两年，写字楼租金高昂的市场行情下，小公司都认为写字楼“可望而不可即”，现在写字楼租金大大降低，一部分 企业流向写字楼，成为市场的一种趋势。但业内人士表示，成都写字楼空置率长期高达40%，价格 导致的小公司进入只是 部分，“有限的市场需求和写字楼放量之间还难以达到平衡”
产权分化过细
如南延线某写字楼，因为出售时产权分化过细，一层楼有几十个业主，单个写字间无法满足多数公司的要求。因为价格等方面的困扰，让这座写字楼无法满足大客户的需求，使得租金一路下滑
矛盾怪圈
业主短期的成本压力和运营方长期的保值 计划之间存在着无法协调的矛盾。运营方 “先亏一两年，把入住企业的品质提升上去，保证后期的高租金和高 ”这类财大气粗的想法，往往不被多数的为物管费和按揭而折腰的中小业主所接受。
写字楼稀缺
数据显示，截至2013年底，整个南部 楼供应量2/3，以乙级 楼为主，1/3是 楼。包括银泰 这种超 写字楼也在32%比例里面，真正的超 写字楼还是 。
曙光：
不少业内人士认为，本地写字楼供应量过多只是暂时现象，随着阿里、万达等行业龙头企业大规模地在成都消费市场“跑马圈地”，供需失衡的问题必然因需求端的上行而得到解决。这些企业的入驻，又会为本土企业提供大量商机，带动后者进一步做大。
高纬环球预计：截止到2016年年底，成都将有约120万平方米的 写字楼投放市场，其中超过70%的新增供应分布在南延线。“虽然南延线区域未来供应很大，但是未来两年南延线大量业主自用或者持有的单一业权写字楼入市将极大地改变目前南延线区域写字楼整体品质偏低的现状。”
欢迎关注房天下媒体 官方微信
