城东置业指南 1期：屌丝盘失宠 "新刚需"走热
房天下房天下2015/04/16 08:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房天下讯 近大面楼市出现了一个奇怪的现象：起价4900多的跳水楼盘卖不脱，而均价5500左右的低密大盘却保持月均150套以上的认购量。如此分裂的市场表现，不仅在该板块尚属 ，而且在整个城东片区都不多见。
去年以来持续增多的业主维权事件，从侧面印证了这一点：主打价格 的纯屌丝盘已经无法主宰市场。换句话说，现在购房者大多是独生子女，经济上一般都有父母援助，他们更愿意在价格上让步，而选择那些在品质、地段、环境、口碑上比较好的楼盘。正如业内人士的分析，住房消费越来越趋同于当前的电子消费潮流。
我们把这些盘称之为“新刚需”楼盘，它们的共同点是：1、产品多为120㎡以下的中小户型；2、总价低于80万/套；3、小区密度较低且园林景观有特色；4、公共交通或轨道交通比较发达；5、开发商 度较高且很少发生维权事件。在城东，这样的楼盘主要聚集在以下三个区域：
城东“新刚需”盘主要聚集板块
理工大学板块：
理工大学板块距离春熙路、盐市口等核心商圈仅10多 的，左手中环右手三环路， 与交通 明显，而且按照规划，沿地铁及出城通道沿线将建设多个城市综合体，未来前景可期。
区域内楼盘户型90%以上都是刚需户型，尤其以100平米以下首置户型居多。这些盘在去年爆发出强劲的成交量，目前所剩房源不多，可选范围很窄。在此重点推荐正成东区1号、电建地产美立方和和泓东28（ ）。
其中正成东区1号目前主力户型仅剩89㎡套三和98㎡套四，清盘价44万/套起；电建地产美立方目前在售的100㎡楼 四房也值得重点关注，户型设计是亮点；和泓东28的住宅已经 ，目前主推非毛坯 ，总价28万起，7号线开通后 空间很大。
延伸阅读：
中环沿线：
高性价比置业热点 让青年重回主城居住
一般来说，置业中环的购房者主要分成两类：二级市购房者和本地青年购房者，这两类新刚需人群对入住主城的意愿 强烈，但二级市购房者会更加看重商业配套条件，而本地青年购房者较为看重产品本身，包括阳台、储物空间（衣帽间）、客厅大小等等考虑较多。
所以中环沿线大部分热销盘都在空间利用上做得 出色。比如电建地产泛悦国际88㎡三房，既有衣帽间也有储藏室。或许有人会觉得，90平左右三室两厅双卫，还要带衣帽间和储藏室，这个要求是不是有点苛刻？但其实，对美好生活的向往，不是以房子的面积去计算的。于是，在这个市场上，我们看到了一些创新的产品，比如说一些开发商在非毛坯房项目中做集成收纳空间，仔细考量每一个家庭中收纳所需要的空间。
电建地产泛悦国际88㎡三房户型
另外，中环沿线的的新刚需产品普遍由品牌开发商打造，华润、荣盛、蓝光、领地等巨头云集，再借助地段 、业态繁多、品质 、地铁环伺，四大鲜明标签助推项目预期一路走高，而定价方面普遍都不太高，比如蓝光乐彩城、荣盛香榭兰庭、交大归谷建设派、华宇广场、大东展、电建地产泛悦国际、成功红树林等等。
细心观察的话，你会发现某些项目的前期定位也不是纯粹为新刚需人群量身打造，基本都是看到今年刚需兴盛，临时变更了产品策略而已。但一个标杆式的新刚需项目，其定位务必自始而终，给市场以鲜明印记。在这点上，蓝光乐彩城、荣盛香榭兰庭、电建地产泛悦国际都是很好的例证。
蓝光乐彩城是成都 “互联智能社区”
以蓝光乐彩城为例，该盘不但是蓝光COCO系的升级产品，而且是成都 “互联智能社区”，蓝光“生活家”系统将在这盘做大力推广。这类产品的定位 清楚：就是适应新刚需人群的高要求，偏老年一点的购房者反而不太适合。不以面积和地段来区分刚需和 住宅，蓝光在这一点上已经先试先行。重要的是，乐彩城开盘至今一直在走低价路线，目前正在强推特价房，均价在6300-6800之间。
大面板块：
均价低于市区30% 低密老盘主宰市场
因为区域环线的不同，城东刚需的价格水平也逐级变化，目前二环沿线的刚需楼盘价格约1万元/㎡，中环沿线的价格约8200元/㎡，三环边的价格约7500元/平米，而绕城周边的价格则在6000元/㎡左右——这一价格水平线较去年同期已有很大的降幅。
因此，对于支付能力有限的新刚需来说，绕城外， 是大面板块必然是 。大社区、大景观、大配套是大面刚需楼盘的重要特征。因该板块刚需盘聚集度较高，整体价格竞争较为激烈，优惠推出的频次较高，同时，一直掣肘该板块的交通条件也在逐步改善。当前重点推荐的楼盘有：炜岸城、百悦城、世茂城、凯德卓锦万黛、电建地产云立方、师大现代花园（ ）。
炜岸城的主要卖点是离2号线近
炜岸城的主要卖点是离2号线近，同时小区密度较低，口碑较好；百悦城与炜岸城主打 ，但各有 ：百悦城的业主享有北大 、 每年3000-5000元的学费减免（9年可节省3.3万元）；炜岸城则在价格、户型和商业配套方面更有 。
凯德卓锦万黛的均价稍高（6100元/㎡，也有5000多的特价房），但是小区园林 有特色，整体居住环境要优于大面任何一个楼盘，同时是新加坡开发商，建筑品质与物管有保证。电建地产云立方和师大现代花园都是现房，云立方高优惠12万，师大现代花园在售的是 。
凯德卓锦万黛的建筑品质与物管有保证
在大面，给刚需盘做加法，完善生活配套，提高园林品质，扩大居住服务范围，目前已经成为一种新趋势。谁能 个站出来凭综合 打动购房者，就能成为新刚需市场上惹人关注且具话题效应的楼盘。 天鹅湖的炜岸城、百悦城和世茂城的热销已经证明了这一点。
