累觉不爱! 者的苦恼:说好的月租咋腰斩了?
成都商报2015/03/19 08:39
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
根据高纬环球提供的报告显示，2015年成都 写字楼新供应量将达到 的887025平米，空置率面临巨大上行压力。预计今年成都 类型物业的压力将集中在天府大道两侧，而 、东大街、金融城的写字楼由于未来新增供应量不多，租金预期会相对稳定。
春节过后，成都各写字楼情况如何，经历了年前的退租潮，新一波有需求的企业又重新入驻写字楼。连续一月，成都商报记者到成都各主要写字楼集中区域“爬楼”，现场查看写字楼当前的租赁情况。
“累觉不爱”是老沈近找到的能表达自己心情的一个词。
2012年，城南写字楼旺的那一年，老沈把家里的闲钱全部集中一起，头一次当了盘资格的房产 客：买了一套70多平米的商务写字楼。“自己又用不上，完全是当时听进去每平米上百的租金预期，觉得这个 算得过来。哪晓得两年多时间就这个行情了。”
老沈买的商务写字楼是城南的地铁物业，不出地面可直接到 室，按照 标准修建，开发商是曾经开发过 写字楼的本地房企，物业管理也是 管理公司担当，周围有大型的购物综合体、 住宅。按照楼书上印刷的资料来看，这个写字楼不火都不可能。但现实不是印刷体，老沈说当时买楼的时候，销售人员给他分析了周围写字楼的构成以及租赁情况，对比下来他买的写字楼各个条件都要更优，“租金每平米100（元·月）不在话下。”销售人对他说得丁丁然。
手上有钱，又不清楚到底 什么划算， 的激情很容易就被点燃。老沈告诉成都商报记者，因为开发商把每套的面积划分得比较小，当时有很多像他这样的中小 者选择购买这个写字楼，其中绝大多数都是 次 这种商业地产。“虽然没有买过写字楼，但都觉得应该租得到好价钱。而且物业 方面应该也比周围住宅楼盘快。”
去年底，房子交房，伴随而来的消息是写字楼库存压力加大、空置率增加、一波退租潮显现。老沈打听了一下租金水平，100元的单价可能到不了，80应该还是有的。“当时有中介打电话报这个价，因为没有收房，所以就没给他们签。当时也想再租高一点。”虽然失落，但想到整个写字楼行情都不太景气，这个价格在该区域已经算高的，老沈也就默默接受。“我是今年2月份去收的房，收房的时候租金的喊价就已经降到每平米60了。”他简直接受不了这个报价，和当时的预期几乎是拦腰斩的水平。“和预期差别太大了，没有想到租金会跌得如此厉害！”
老沈算了一笔账：每个月物管费22元/平米，70平米的房子每个月光物管费就要交1540元。70平米的房子花去90多万拿下，“现在的租金低得只够交前期的物管费了，而且这些要租的客户都要求一次签几年的合同。这本账根本算不过来。”让老沈气愤的是，春节过后，那些想租房子的客户，报价直接降到每平米40元。“简直是吐血啊！”气归气，但是老沈想让租金高点再租的想法却开始动摇，眼看周围收房的业主越来越多，老沈的心理价位也调整到50元／平米·月就行。
从初传说中的100元到现在的心理价位50元，老沈的发财梦随着时间递减，50元基本已经是他能够接受的低价位，可房子已经又空了快一个月没有租出去。他还在继续价格保卫战，但 初的激情已经被这租金搞得累觉不爱了。
实地探访
记者现场走访查看成都写字楼租赁情况
租金微降退租增加自持散售差距渐显
调查地点1
东大街
时代8号：去年底退租达3成
管理模式：散售型
租金水平：85～100元/平米·月
3月16日，成都商报记者到东大街实地探访租金以及出租率等情况。时代8号相关工作人员告诉记者，时代8号目前出租率约85%左右，租金价格由去年的95～110元/平米·月，下降至85～100元/平米·月。在去年三四季度受到部分行业退租潮的影响，时代8号退租率较高，达到30%左右。而在 退租行业中，金融业占据较大部分比例。
记者在时代8号分别选取了高区、中区、低区的楼层进行了抽样走访。在5楼，一共10个单元间，其中出租7间，空置3间（各单元间面积略有差距）。6楼位置出租仅三成，其中记者发现在空置的房屋中，一家 公司刚刚搬离，不少 业主正在商量后续事宜。而在13楼记者看到该楼层有5家公司入驻。
在时代8号写字楼中区位置，记者同样选取了3个楼层进行实地走访，19楼出租5间，23楼出租9间，27楼出租7间。在高区位置，33楼在租3家，其余7间均空置。35楼在租4家，空置6家。38楼全部租出去。
据记者了解，时代8号属于散售型物业，2010年8月开售价格约19000元/平米，其 的地理位置以及 物业等为其销售增加不少助力。但据记者自己走访情况粗略估计，现在时代8号出租率不足6成。同时记者实地走访中发现， 的时代8号整体清洁度较好，交通条件便利，同时拥有传统金融区域的位置因素，所以其入住企业中金融类企业较多，但其安保工作较一般，进出人员较为随意。
明宇金融广场：酒店配套 增色不少
管理模式：自持型
租金水平：150～180元/平米·月
随后，记者来到了一街之隔的明宇金融广场。记者从物业部门了解到，明宇金融广场现目前出租率约85%～88%，租金价格约150～180元/平米·月。而在2014下半年度中，退租企业较少大约占全部的5%左右。
记者同样选取了该楼的高中低区进行实地探查。在8楼，记者看到整个楼层分为6个大小不一的区间，其中仅有一家企业入驻，13楼和15楼均出租3间、空置3间。18楼和21楼均出租5间，空置1间。27楼该层全部出租。
记者随机探访的明宇金融广场6个楼层中，总共36个单元间（各单元间面积略有差距），入驻23家，记者估算明宇金融广场出租率约为64%。同时记者发现，明宇金融广场入驻企业相对较 ，其中不乏众多 名企，包含美国花旗银行等 500强企业入驻。同时明宇金融广场附属的明宇豪雅五 酒店，为其商务需求增色不少。
明宇金融广场采用与隔街相对的时代8号截然相反的自持型管理模式，其灯光系统、清洁以及20部电梯系统较为良好，但明宇金融广场同样存在安保工作一般，人员进出较为随意等情况。
调查地点2
城南
国航世纪 ：出租 烟头盒饭随处见
管理模式：散售型
租金水平：90～100元/平米·月
在位于二环路与人民南路交叉口的国航世纪 ，据物业管理人员介绍，国航世纪 2014年出租率约85%，租金价格90～100元/平米·月，在2014年下半年中退租情况较少。
记者选取其A栋进行随机调查，A栋每一层划分为5个单元间（各单元间面积略有差距），其中5楼、10楼、20楼和23楼全部为满租状态。其8楼入驻4家企业，空置1间，17楼入驻3家企业，空置2间。
根据记者实际走访的6个楼层计算，国航世纪 出租率约为84%。同时记者发现该写字楼中小型企业居多，基本没有 金融类企业入驻。
位于城南的国航世纪 同样是散售型物业的代表，其2008年开建时项目售价达18000元/平米。项目地理位置和交通条件同样十分优越，地铁1号线桐梓林站出口。
记者实地感受国航世纪 其安保措施较为一般，同时写字楼 也相对较低，其卫生状况较差，随处可见的烟头以及盒饭等物品，同时整个楼层分布较为零乱。记者还在写字楼下发现小商小贩在楼下花园贩卖货物，门口电动车招客情况严重。
中海国际 ：持证出入 接近满租
管理模式：自持型
租金水平：100～145元/平米·月
记者走访的第四站选择高新区金融城附近交子大道上的中海国际 ，据中海国际广场招商部工作人员介绍，作为城南为数不多的自持型写字楼，中海国际 租金价格一直保持相对稳定状态，约100～145元/平米·月，其2014年出租率约为90%左右，在2014年三四季度中退租情况较少。
记者同样随机选取一些楼层进行实地调查，发现中海国际 7楼、8楼、17楼都全部是满租状态，18楼分成12个单元间（各单元间面积略有差距），其中出租6间。
根据记者实地走访计算出中海国际广场出租率约为87%。而在中海国际广场首先交付的A、B、E栋中，不乏甲骨文、一汽大众、中国银行、中国建筑西南分公司、联邦快递、日产（中国）等众多 500强企业，也有全球 连锁品牌7-eleven，全球 汽车品牌捷豹等入驻。
中海国际广场在安保等措施上明显优于之前记者走访的写字楼，清洁卫生方面较好，写字楼需持证进入，同时接近4米的 也提供较为良好的 空间，布局规整，方正空间有利于规划，面积选择区间灵活，能够满足不同客户的需求。
业内分析
成都写字楼两极分化将加剧
专访高纬环球成都分公司总经理 艺
据高纬环球数据显示，截至2014年年底，成都 写字楼存量202.1万平方米，乙级写字楼存量476万平方米， 和乙级总存量为678.1万平方米。2014年新增 写字楼23.1万平方米，新增乙级写字楼97.4万平方米。成都 写字楼空置率为28.4%，同比下降4.8个百分点；乙级写字楼空置率为35.4%，同比下降5.7个百分点。
高纬环球成都分公司总经理 艺表示：“成都 和乙级写字楼空置率均出现下降的原因是2014年 和乙级写字楼新增供应量较2013年显著下降。”
相对于2014年写字楼新增供应量的下降，城南片区写字楼在建项目数量庞大，银泰 、中海国际广场、高盛金融 、领悦国际 、誉峰国际 、金控广场、创新·时代广场等项目均在修建，势必对城南写字楼市场造成一定的冲击。
同时记者从高纬环球了解到，2014年年底成都 写字楼账面租金为105元/平方米·月，同比下降3.6%，较2012年下降18.8%。乙级写字楼账面租金为60元/平方米·月，同比下降4.5%，较2012年下降24.0%。
“写字楼租金同比下降主要是因为去年第四季度需求疲软，乙级写字楼租金同比下降主要是整体空置面积过大，2012年是成都写字楼发展的高峰期，期间大量高品质写字楼交付使用，这些高品质写字楼无论在楼宇的硬件配套设施还是在物业管理等软件服务上都要远远高于之前的写字楼，这些高品质的入市大大拉升了成都写字楼的租金水平。但是2012年和2013年大量写字楼的交付加大了市场对写字楼消化的压力，加剧了市场竞争，因此导致写字楼租金的下滑。”
