【房产315】购买精装修房 一定要注意三个细节
邦地产2015/03/11 12:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
马上就到今年3.15就到了。在房地产领域，精装修的质量问题，一直饱受诟病。即使是高度重视品质的开发商，也无法做到100%的客户入住满意度。
2013年10月，北京方先生一家搬入新房，入住之后发现房屋管道漏水严重，墙面、地板难逃一劫。“现在漏水的问题物业是糊弄过去了，但精装修的维修每次反馈给物业都是石沉大海。”向邦地产君提起房子问题，方先生还是一脸愁容。
若是以“精装修维权”为关键词进行搜索，相关案例并不少见，维权过程也各有各的艰辛。如何在买房时找准开发商猫腻，把自己损失降到低？且听邦地产君为您支大招。
招：签订合同注意细节
熟知各种政策开发商容易玩文字游戏，稍不留神就会被其钻空子--收房时才发现实际房屋与样板间相去甚远，翻看合同才发现尽是“”、“高档”、“相当于”、“不低于”等含糊字眼。
东营房产网报道，2013年5月，山东 先生意欲购 套60多㎡的精装修商品房，按照销售所说房屋不仅全部装潢好，还赠送电视、空调、微波炉等电器，拎包即可入住，他当即交付了两万元定金。
到正式签订购房合同时， 先生才发现，装修单上的建材、家电均未注明品牌和价格；复合地板、乳胶漆、抽油烟机等虽标注了几个 品牌，但型号、价格只字未提；清单后还 注明“甲方保留对精装修项目以同档次品牌进行适当调整权力”。
“模糊概念是开发商签合同时常玩文字游戏，仅木质地板就分为实木地板、强化复合木地板、实木复合地板、竹木地板、软木地板等多种品类。”百万家园装饰监理公司董事长许国忠建议购房者，订立购房合同时要事无巨细，模糊字眼一定避免，建材材质和家电品牌型号价格要标注清楚。
精装修的验收标准针对不同价位也有差别，不同地方标准也各有不同。许国忠 提到，部分网络版验收标准存在删改，要以原文件为准。即使合同中存在模糊项，只要不符合地方标准，消费者均可维权。
签订合同之后，购房者一定要注意留底。
去年底，北京亦庄某业主就因为合同没留底，开发商又一年多不返还合同，终面对房屋地板、地砖拼接不齐、地砖破碎、阳台贴砖裂缝明显等问题无法维权窘境。邦地产君建议业主签订合同之后，通过拍照、扫描、复印等方式留底，留待后期出现纠纷时方便维权。
第二招：施工环节加强监督
签完合同，接下来就是开发商进行施工建设了，当然也是重要环节。邦地产记者了解到，这个环节购房者可以在签订购房合同之初提出施工监督。
据《都市快报》报道，杭州某楼盘业主李女士在开发商交房后9个月里，就进行了4次天花板维修。为了寻找漏水点，开发商工程部敲开了整个天花板。
遇到这样的黑心开发商，收房验房环节是难以发现问题的，等问题出了只能亡羊补牢。邦地产君建议购房者加强施工过程中的监督，由于装修材料和工艺涉及诸多专业知识，好聘请专业人士或机构。
而许国忠则给出了更好的建议--提出装修的局部更改要求。“精装修业主都会对原有设计进行更改，只是大改小改的问题。”在许国忠看来，与其买完再拆不如在施工之初就提出修改，节约了人财物力，也减少了建筑垃圾。
至于施工过程中的重点环节，要分门别类把窍门告诉您。
家具
首先，甲醛超标就是装修过程中大的隐藏杀手。根据《民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2010》规定，室内装修甲醛含量不能超过0.08mg/m?，而人体感觉到“呛鼻子”、“辣眼睛”时，甲醛含量已经超标4倍之多。邦地产在此前的报道中曾提到过，北京儿童医院小儿外科经半年调查发现，在问诊过的白血病患儿中，近90%的孩子家中近期都曾装修过。
室内甲醛含量如何控制？严把开发商选材和施工质量关自然是重中之重。由于涂料、地板、门窗、橱柜、沙发、窗帘等均可能含有甲醛，家装建材和家具家电的搭配组合显得尤为重要。以一套三居室为例，如果卧室均采用了甲醛含量较高的木质地板，则建议厨卫、客厅和阳台采用石材地板。从单独空间看，使用了木质地板的卧室，建议购置甲醛含量较低的实木家具，而地板甲醛含量较低的客厅则可以适当摆放板材家具。
墙面
在控制室内空气质量方面，墙面装修同样需要注意。目前PVC材质的壁纸长期使用之后容易出现粉化问题，形成的粉尘吸入肺中将对人体造成极大伤害。而墙面刷漆则含有较多的甲醛等有害物质，建议置业者选择纸基覆膜材质的壁纸，造价也略低于部分墙面漆。
除了整体墙面，购房者还需要注意板块铺贴的细节问题。据许国忠透露，为了省时省力开发商在粘贴踢脚板时偏爱腻子粘合，但其粘合度与水泥相距甚远。根据《家庭居室装饰工程质量验收标准DBJ／T01-43-2003》规定，“墙地砖铺贴应符合砂浆饱满、粘贴牢固，墙面单块板边角空鼓不得超过铺贴数量的5%。”5%是指单块砖面积的5%，而非针对整体铺贴量而言。
管道
一方面，精装修交房时管道埋藏较深不易检测；另一方面，管材轻微滴漏不易被发现，日积月累发现墙体渗水则为时晚矣。广大购房者要加强对开发商施工过程的监督，否则后患无穷。
与管道渗漏相反，管道热熔成瘤还会造成堵塞。日常生活中，水龙头流量开到大却总感觉水流不给力，除了水压不足外，就可能是管道堵塞。在此邦地产君建议购房者在监督和收房时，均对输水、排水管道的渗漏、堵塞问题等进行细致检测。
电路
水电不分家，在这里邦地产 提醒广大置业者，考虑到未来家电增多、用电量增大的问题，在选择入户电线时宜粗不宜细，以免去后期用电量过大带来的安全隐患。
第三招：交房验收明察秋毫
除了模糊概念，偷换概念也是开发商常玩的文字游戏。按照规定，业主收房时应该收到“两书一表”，即《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》以及《建筑工程竣工备案表》。许国忠 提醒广大购房者，建设主管部门出具的《建筑工程竣工备案表》只能证明建筑结构安全符合交房质量标准，精装修部分是否合格并不在考核范围之内。在精装修工程质量方面，建委目前尚无明确备案标准。
了解了施工过程中常存隐患，以及施工验收标准之后，您就可以踏踏实实按照相关标准验房收房了。
值得一提的是，验房时除了开发商偷工减料，建材本身的质量问题同样需要留心。
近日，国家质检总局发布的《质检总局关于公布2014年国家监督抽检产品质量状况的公告（2015年 8号）》显示，2014年共抽查28种4015家企业生产的4030批次建筑装饰装修材料，抽查合格率为91.2%。尽管拿到了2010年以来 的成绩单，但拼块地毯、太阳能光伏组件用减反射膜玻璃2种产品的抽查合格率不到80%。
要想知道建筑材料是否合格，还真不是件容易事。“施工过程中产生的问题，以及建筑材料是否合格并不在验房项目之内。”优嘉优筑(楼盘资料业主论坛) （北京）房地产资讯有限公司验房师赵先生告诉邦地产君，验房师通常会对房屋的基础设施进行检验和排查，重点关注开发商施工过程有没有偷工减料，施工工艺是否合格，而建材本身质量问题则是另外的检测项目。
相比精装修流程工艺，建材质量问题更难检验。据赵先生介绍，简单办法是向开发商索要该建材的检验报告、合格证。“但可能开发商提供的质检报告只是针对其中某个批次做的抽样检测，要想确认建材质量问题还需要再申请 机构检测。”以目前质检过程中常见的甲醛问题为例，可将建材样本送检至中国环境科学院。
“一块瓷砖可能我们看外表毫无差别，但他本身密度、紧实度，以及用料都可能千差万别。”邦地产君致电中国建筑装饰协会住宅装饰装修委员会副秘书长张仁了解到，建材检测专业度要求高，验房师验房等企业行为只能起到一定监督作用，而拿起法律武器维权则需要向国家 机构，即各地建筑工程质量监督检验 及其委托机构申请检测。
