2015 房企转型将往何处去
新闻晨报2015/02/06 08:24
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2015年将是房地产白银时代，在这个大环境下很多房企都觉察到了转型必要性，但是道路和方法各异：绿地集团年初宣布了一项“非地产”的转型计划——将借助中韩自贸协定（FTA）顺利推进之机，扮演进口商的角色；万科明确了要向城市配套服务商转型、推出事业合伙人制度；万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署 框架协议，4家机构拟 240亿元人民币，建设约20余座万达广场，这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动……
蔡为民：2015房企必须做得更多
民不动产策划智库总经理
纵观2015开年，龙头房企大体从两个方面着手改变：其一是拓展自身经营范围、降低房地产在主营业务中的比重甚至改变自身的角色。早在绿地集团转变角色选择扮演中韩自贸协定（FTA）中的进口商一角之前，浙江省上市房企万好万家和浙江车日就已经选择了退出房地产行业。前者在保留东方灯具市场运营基础上增加了农产品相关业务，后者则转向影视传媒领域。而在台湾，一些房企的转型方式也和我们现在惊人相似：台湾远雄集团就把经营范围拓展到休闲旅游业，主题游乐园等，收效不错。
其二是从改变企业管理理念出发，由内而外地改变。万科在过去的一年多时间，形成了事业合伙人制度，使员工与股东身份合二为一。
选择转型是房企的不得已之举，如果说在 时代房地产有三倍的 率，那么进入白银时代或许 率只剩三成。加上房产税的脚步渐渐迫近，购房意愿会被打压。
不同规模的房企，转型的方式也不同。大型房企能够结合 资源，可以通过聘请职业经纪人开展地产以外的新业务，但是这和终能否成功转型没有必然的因果关系。小型房企实力不够，和大型房企之间差异巨大没有可比性。
房企选择开展各类衍生业务其 目的在于避险，但是脱离了房地产这个熟门熟路的主业，房企能否在市场不景气的大雾中找到适合自己的安全港？脱离了自身专精的房地产业务，选择改行跨界就意味着自我颠覆。
不论如何转型，房企首先要严肃面对“三品到位”——重视工程品质、强化设计品味和着重售货服务的形象塑造。在市场下新的大背景下，房企需要调整心态，更注重售后服务的质量和在消费者群体中积累起来的口碑。
梁慧娴：充裕现金创新转型
天晟集团执行董事
中国房地产一直缺少长期的资金支持，银行贷款年限一般为1到2年，信托和私募基金贷款年限2至3年到期，而房地产的业态中除了住宅产业可以通过这些渠道的融资“快进快出”，大部分需要的是长期资金支持。在选择“轻资产”化之后，房企自有资金在整个 占比会越来越低，与信托、基金等大金融机构的合作这会越来越普遍。与这些资本渠道进行对接，就有更多机会赢得真正长期 支持。
房企选择“出海”的原因从整体来看，融资受控、存量上升使得 风险上升，同时此前人民币对外长期 ，在房企手中资金充足的情况下，绿地选择了布局海外。地产行业预计在未来三五年内，一定会派生出许多新的物业，万科和万达正是在这个产业链看到了新的增长点，比如万达：万达广场从设计、建造、招商、运营、电商等都使用万达品牌自营；但 由其他机构完成，资产权属资方 。这种模式的 在于不涉及到销售，依靠租金获得收入，企业发展不受房地产形式、房价高低的影响。因此，熨平了经济周期，使收入更加稳定。
每次楼市调整，行业都会兼并重组。今年房地产行业已经进入“去大库存化”周期，并仍处于去 化的周期，将会导致房地产行业的深度调整，其表现之一便是行业洗牌，强者恒强。因此，2015年可以说是众多房企并购的佳时机。
对比日本同时期的房地产市场，可以获得一些经验和借鉴：在90年代的日本经济与需求的下行区间，日本龙头房企通过处置大量闲置土地、出售海外资产及 较差的资产，以提升财务状况和保证流动性。日本土地泡沫破灭使得依赖土地 获利的日本房企发现旧有的盈利模式已经不适用于当下环境，也选择了转型。这和诸如万达万科等国内房企的转型异曲同工，都选择向“轻资产”模式转变。行业的深度洗牌也意味着机会，在日本龙头房企的经验来看，在逆周期的格局下，充裕的现金流和模式的转型创新是穿越周期的保障，同时行业的波动也蕴藏着淘金的契机。
