欧美日房市反弹：中国海外住宅项目 飙84%
21世纪经济报道2014/09/13 08:58
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
过去3年，全球商业房地产涨势明显，仅去年一年，全球总交易量就高达约70亿美元。面对全球房地产市场强劲反弹，来自中国的大买手开始“频频出击”，登陆以伦敦、纽约、旧金山等为代表的欧美主流市场。
仲量联行（NYSE：JLL）全球总裁兼 执行官戴柯凌(ColinDyer)近日在接受21世纪经济报道 专访时表示，市场反弹带来的 机会固然可观，但仍要做好充分的尽职调查以防范风险。
海外住宅项目 飙升84%
仲量联行2014年第二季度报告显示，今年上半年，中国海外房地产 总额较去年同期增长17%，达到54亿美元。其中，商业房地产 额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅 。2014年上半年中国海外住宅项目 总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。
对此，戴柯凌表示，来自中国的房地产 者的确是今年上半年英美等主流市场的大买家，而伦敦是 受中国 者青睐的 目的地，中国建设银行(601939,股吧)、中国海外集团和中国人寿(601628,股吧)等机构 者均购买了位于伦敦CBD核心区域的 楼资产。
“仲量联行在今年上半年帮助中国客户完成了多笔海外房地产收购，其中绿地集团6亿英镑收购了位于伦敦Wandsworth的Ram啤酒厂开发项目 为人们所熟知。”戴柯凌称。
在仲量联行的第二季度报告中，美国旧金山排在 受中国 者青睐 地的第二位。
21世纪经济报道记者查阅相关资料了解到，仲量联行在今年也帮助中国一私人 者购买了一处位于布什街225号的 楼资产，而该 楼就在旧金山的CBD地区。戴柯凌向本报确认了此项交易，但并未透露关于此项 的更多细节。
公开资料显示，该交易总额达3.5亿美元，是自2012年以来美国旧金山 的一宗 楼交易。该 楼此前是美国标准石油公司总部所在地，1922年建成，共22层。FlynnProperties和Gem资本集团在2012年对其进行收购时，其出租率仅为68%，而目前其出租率已高达99%，并有许多租户签署了长期租约。
2013年，中国在澳大利亚房地产市场 额飙升至5.901亿美元，同比增幅高达222%。
而戴柯凌指出的第三项由仲量联行参与完成的交易便位于澳洲，即帮助碧桂园 进军澳洲地产市场，斥资7300万澳元购买悉尼一处开发用地。据悉，针对该项目的综合用途开发重新分区，是澳大利亚新南威尔士州历 的城区改造项目之一。
通常情况下，机构 者往往会先行对房地产市场进行 ，那么个人 者是否可以在 地域、时机等方面效仿这些机构 者？
戴柯凌称，在一定程度上可以，但个人 者要尤其注意自己的风险偏好。
“实际上，对冲基金和私募股权基金一般是在房地产市场反弹时的 批 者。不过，他们的行动较为隐蔽，当消息公布时，距离这些 者初始接洽时间已过很久。第二批 者一般就是个人和普通机构 者，因为这类 者愿意接受部分风险。而机构 者往往是 后一批进行 的，常以社保基金、养老金等为主，他们对风险通常较为厌恶。”戴柯凌谈道。
欧美日房市强劲反弹
复星地产通过IDERA收购了位于日本东京的 楼花旗银行 ，将人们的关注点再次引入日本房地产市场。而在经过了多年的调整后，东京地皮价格在去年实现了六年来的 上涨。今年上半年，日本房地产市场交易额达到了约2.5万亿日元(合人民币1515亿元)，同比增长6%，为2008年金融危机以来 水平。
戴柯凌称，日本市场目前一线城市的 楼和住宅价格在持续走高，来自全球的买家也在逐渐增多，以对冲基金、私募股权基金、保险资金、公司等为主，当然也不乏个人 者。
在戴柯凌看来，日本房地产市场的反弹趋势从一定程度上反映了全球的趋势，即以英美等为代表的发达国家的房地产市场正逐渐走出低迷，而融资成本的降低、基本需求的增长、对未来预期的看好等是这轮市场行情反弹的主要原因。
戴柯凌指出，美国是全球房地产市场交易量增长 多的地区，今年上半年交易量同比增长了43%。欧洲市场也较为强劲，总体交易量同比增长34%,“其中，英国、法国、德国等主要市场较去年同期增长超过30%，而南欧、比荷卢经济联盟、中欧和东欧等地更是超过了50%”。
不过，戴柯凌 指出，市场对于房地产市场复苏的说法一般是指大城市的复苏，如伦敦、巴黎、纽约等资本追逐、需求旺盛的地方，资本去到中小城市往往还需要更长时间。而通常， 也是一线城市领先。“不过这一趋势目前正在改变，很多国家二线城市的 率正在反超一线城市，美国、日本均是如此。”
“但高 也意味着高风险，因此在 过程中一定要注意做好尽职调查。”戴柯凌谈道。
中国二线城市房价仍有上扬空间
戴柯凌在担任仲量联行总裁兼 执行官的10年间，曾多次到访中国，并致力于推动中国业务的发展。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻场员工，所提供的专业房地产服务遍及80多个城市。
对于中国房地产市场未来的发展趋势，戴柯凌用了“长期看好”几个字形容。
他称，尽管目前中国的住宅市场总体供给量过多，但对于北上广深等一线城市，需求量依旧大于供给。因此，若以10年为 周期，可以考虑购 线城市的房产。而对于西安、武汉等二线城市，其房价正处在上升的过程中，因此可以进行短期 获得资本 。
“就在前几天，我看到中国平安(601318,股吧)集团发布了其业绩报告，盈利 可观。我想这就是为什么中国资本近几年普遍开始关注海外 市场的原因。”戴柯凌说。
戴柯凌称，仲量联行在刚进入中国时，往往要主动寻找客户发展业务。而现在情况刚好相反，是中国客户主动找到仲量联行寻求海外 方面的服务。戴柯凌坦言，目前仲量联行全球业务很大一部分来自于中国。
戴柯凌同时表示，仲量联行帮助客户在全球范围内寻求 标的主要是通过依靠各国分公司间的通力协作。
“比如，我们的中国客户想在巴黎购 幢 楼，我们便会首先同仲量联行巴黎分公司的同事进行沟通，请他们根据客户的要求在当地寻找标的。而后，他们便会联系他们在当地的资源，如律师事务所、投行等询问信息，以争取在 短的时间内寻到标的。”他称。
