大企业"不吃"小企业"吃不下" 川棉厂地块遇冷

日前鲁能高溢价拿下明达玻璃厂地块震惊行业内外，上周，公认的 好地———川棉厂地块却意外流拍。对此，业内人士分析认为，尽管位置优越，但因在资金门槛、开发条件等方面存在诸多要求，川棉厂地块的流拍实属“意料之外，情理之中”。

资金要求高

总价约20.62亿元，竞买保证金超5亿

上周挂牌出让的成华区川棉厂地块净用地面积6.42万平方米，约合96.31亩，性质为二类住宅用地、商务用地兼容公共交通场所用地，总价约20.62亿元，竞买保证金超过5亿元。

由于位于成都主城区的热门板块，川棉厂土地一直是各家房企竞争的战略要地。对比上一次2012年8月在川棉厂周边地块的竞拍价格，本次出让地块的起拍价格看似并不算高。但由于整个地块起始总价超过了20亿元，这一门槛直接将中小型房地产企业挡在了门外。

锐理数据有关人士表示，除了地价总金额之外，川棉厂地块的付款方式也是让开发企业选择放弃的原因之一。根据要求，在签订土地出让合同的1个月内，开发商必须支付地价款的50%，3个月内须缴清地价款的20%，剩余部分也要求在半年内全部缴清。在现有的市场行情下，能够一次性拿出20个亿去买地的开发商 。而少数具备拿地能力的大品牌开发商，在今年银行全面紧缩银根的情况下，手头资金并不宽裕，要一下子拿出如此大额度的款项，确实需要很大的决心。

开发要求高

配建多限制多 产品“考手艺”

川棉厂地块在项目开发建设方面的重重要求是影响开发商出手拿地的又一个主要原因。根据本次地块的出让要求，该地块除了配套公交站、健身馆、服务设施之外，还要求：“新建商品住房总建筑面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上”；“住宅建筑主题 高度须不小于130米，且高低错落，形成丰富天际轮廓线；商务用地兼容公共交通场站用地建筑主体塔楼高度须不小于180米，且与周边建筑相协调”。业内人士表示，复杂的开发设计和较多配建都将大大增加竞得人的开发成本。开发商要想获得盈利， 住宅无疑是一个办法，但“70/90”的硬性限制，基本封死了项目“高大上”的路径。

此外，地块 二环高架，虽然出行便捷，但商业因此有一定损伤，临二环的住宅部分亦会面临噪音、视觉等方面的影响。另外，川棉厂地块的商业部分在填补区域综合体空白之余，无可避免地会面临建设路商圈与万年场商圈的左右夹击，后期商业开发存在较大的竞争压力。

入市欠时机

重装上阵价值或被认可

业内人士在谈及本次川棉厂地块流拍时，都不约而同时提到了“入市时机”。中原地产有关人士认为，川棉厂地块的确是一块好地，但其选择入市的时机并不恰当。在楼市回归理性时期，开发商对每一块地都会深思熟虑，规避风险。川棉厂地块对于普通开发商而言，技术性要求太高，入市时机和销售产品都必须对路，才能保证获利。

持同一观点的锐理地产人士表示，流拍并不意味着该地块入市会存在障碍。从过去三年来看，主城区总计流拍地块为11宗地，其中8宗均已成交。其中，于2011年6月流拍青羊区万家湾四组地块有着与今年类似的市场环境。上个月，青羊区万家湾四组地块再次入市即被恒大拿下，其溢价率达到50.4%。从这个角度来说，川棉厂的流拍也许意味着它“不只这个价”。