探营:大源 案名或定 房价再冲天花板?
房天下2014/03/12 07:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
导语：2013年是一个“将相”辈出的一年，从开年保利杀入龙泉、德商置业500万/亩冲破华府板块天花板价格开始，成都的土地就“不安分了”，一颗想成名的心在蠢蠢欲动。5月合能刷新双流东升区域土地 价、6月东升地价再创新高、7月成都地价年内 破万，红牌楼、华府板块 地价连续被刷新，至金九银十大源四连拍激情上演、三官堂 地块夺2013单价 ，再到年底绿地加冕2013成都土地总价 ，整个一个“根本停不下来”的节奏！
在2013土地“硝烟”过后，在2013年叱咤风云的 们如今安在？他们还沉浸在去年的光辉故事中，抑或是已经重新开启另一个神话？值此万物复苏，小阳春来临之际，房天下实地探访在2013年中受人关注的区域 们，看看 是怎样成长的！
探营系列报道：
回顾：大源激情四连拍 就此诞生
2013年9月18日，2013年金九成都土地市场重头戏如期上演。共有五福地块走上拍卖台，其中就包括了日后被人所津津乐道的大源激情四连拍，因为就在当日，如今正炙手可热的大源 就此诞生。高新区大源片区GX2013-02-08地块以8410元/平的楼面价成为2013年的大源 ，竞得者是成都华翊龙房地产开发有限公司。 【大源组团4连拍 建发合能中铁建各分杯羹】
在地块拍卖当日，房天下记者就爆料称，成都华翊龙房地产开发有限公司实属建发的马甲，随着几个月时间过去，建发也用实际行动证实了这一消息。在记者实地探访的过程中，离 处的建发天府鹭州的售楼小姐颇显自豪的称，那就是建发掷重金拿下的地块。实际上，建发也已用建发鹭公馆的广告牌将该地块围住。
大源 地块周围已经打上了建发其他项目的广告围栏 （来源：房天下）
实探： 案名或已敲定 建发组团“攻占”大源
其实就在大源 诞生当日，建发还拿下了离 处的另一块地，也就是高新区大源组团西片区GX2013-02-07号地块， 终成交楼面价为7530元/平方米。除此之外，就在 附近，建发还有已经建成的天府鹭州和正在建设中的 鹭州。从案名来看，二者大有组团进攻的意味，那么 未来是单独的项目名在大源杀出一条血路来，还是是在建发“鹭洲系列”的规划之内？
从建发天府鹭洲的销售人员口中，记者听到关于 的些许风吹草动。据其介绍目前该地块的项目名叫“颐和鹭洲”（音），公司正在对 进行规划，还没有对外的官方说法，我们四月份才开始入场。
大源 现状：透过门缝看到该地块有类似地基的大坑 （来源：房天下）
而记者在现场也看到， 地块还没有任何“动作”，除了贴有建发其他项目的广告纸以外，地块内部目前没有大型机械在运作，不过透过关闭的铁门缝隙中，记者发现地块已经有一些类似于地基的大坑，或许地块不久就会开始大规模的运作。
根据目前已有形势，可以预见，在伊藤洋华堂高新店附近，建发形成了三路夹击大源之势：颐和鹭洲（音）、天府鹭洲及 鹭洲，颇有“”的风范！
分析：配套齐全交通给力 大源 天赋异禀
大源 与伊藤洋华堂高新店仅一街之隔 （来源：房天下）
自成都一路向南的规划实施后，大源的关注度就从来就没有缺失过。随着天府新区的规划出台，大源作为天府新城的核心区域，更是让人们充满期待。
仔细研究地块，就知道大源 也就是高新区大源片区GX2013-02-08地块的“天赋”有多好。地块方正，三面临街，与伊藤洋华堂高新店仅一街之隔。不仅如此，就在该地块 ，还有正在修建中的世豪广场，据了解，世豪广场加上伊藤洋华堂将形成20万方的商业 ，为当地的生活配套提供了充实的保障。
另一方面，交通规划也无疑为该地块添上画龙点睛之笔。规划中的地铁5号线有站点直接设在伊藤洋华堂入口处，地铁1号线世纪城站距离该地也只有10 。另外，目前该地的公交站点也较多，联通城南城东的40路公交车以及伊藤洋华堂的专程购物车等，都为该地聚集不少人气。
除了基本的交通配套，该区域完善的 、医疗、绿化等设施也无形中为地块加码。市一医院、华西妇女儿童医院、大源中学、成都七中、市镇公园及规划中的体育公园等，似乎买房置业需考虑的方方面面都在为该地块“撑腰”。
然而，还有 关键问题差点忽略，房价。
猜想：地价顶破大源天花板 房价也要冲上天？
从建发以8410元/平的楼面价竞得该地之日起，这块地的动向就成为了成都楼市关注的焦点，建发究竟会为大源带来怎样的产品？在记者向建发的销售人员打听该地块的规划时，对方表示由于地地价太高，建商业的可能性比较大。因为如果是住宅的话，无论如何也要卖1万3每平以上，这个房价对于大源的市场来说还是偏高，销售起来有困难。
不过，记者在事后翻看该地块规划用地性质时看到，该地块的要求是不大于30%的商业用地，也就是该地块绝不可能以商业为 终的去向，住宅才是大头。而据记者了解，目前建发在大源内的在售项目均价也就9000元左右每平，但当地价和房价相差不大的时候， 入市究竟有多高？
距离大源 处的建发其他项目 （来源：房天下）
从同样与伊藤洋华堂仅一街之隔的雅颂居或许也能得出些线索。雅颂居是由嘉里地产在成都开发的 个也是 一个住宅项目，目前开盘在售的是雅颂居一期，主要为90多平米的非毛坯两房及130多平米的非毛坯三房，该项目定位于 品质住宅，尽管目前一期基本售完，但接下来的二、三期或许才是 住宅部分的 劲敌。
据雅颂居销售人员介绍，目前项目一期剩余房源单价在12800元/平左右。这个价格不算贵，像 的大源 ，光地价就超过8000元/平，加上建安费、上缴税费、贵广营销费和利润等，怎么也得卖到1万5每平。
从竞品来看，大源 未来房价卖个1万4、5已无太大悬念，不然也对不起 这张脸。然而，尽管大源的市场再好，定位再 ，目前看来，1万5左右的房价还是让人有些难以接受，毕竟这是位于绕城外的大源，如果房价高企，拉长销售时间，其风险将会增大，资金回笼也会成为开发商的一大难题。
住宅商业组合拳怎么打 大源 何去何从？
综合以上因素考虑，记者猜想，将住宅商业二者相综合或许比较实际。住宅方面，产品定位肯定不低，应该是属于 大气上档次的高档住宅。
而在商业方面，修建大型购物 的可能性不大。一方面有不大于30%的商业用地规划限制，另一方面，已有的伊藤及正在修建中的世豪广场，对区域提供了足够的商业配套，若再修建商业购物 或许有些得不偿失。或许独栋商业配以特色商业街可以让地块的价值 化，这也在一定程度上配合住宅的 性质，为住宅的高价做铺垫。
后记：其实一圈猜想打探下来，记者发现，大源 的诞生确实是当地的一件大事儿，不仅建发自己的项目销售乐谈于此，就连 的“劲敌”雅颂居也津津乐道。而至于大家 关心的房价，其实有一件事可以肯定，就是房价 高。究竟会高到什么程度，或许在 桂冠之后，还会增加一项“房价 ”的霸名！
