房屋土地使用权融资 租赁合同很难获得法律支持
21世纪经济报道2014/03/05 19:13
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历经15年，6易其稿， 人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《司法解释》)日前颁布并于3月份正式生效。
截至2013年底，国内融资租赁行业租赁合同余额首度突破2万亿，租赁纠纷也急剧上升，21世纪经济报道记者从中国租赁联盟获悉，2008年，各地法院受理一审融资租赁案件860件，2012年为4591件，2013年则达到8530件。
3月1日，《司法解释》生效当天，融资租赁合同纠纷司法解释起草人——人民法院民二庭雷继平审判长，在中国租赁联盟为的融资租赁公司高管开办的“《司法解释》培训班”上，首度对该法案做了 解读。
目前，包括房产、商业，港口、码头和高速公路在内的不动产租赁，占到整个融资租赁业务半壁江山，行业对这部分租赁合同认定也 为关注。在《司法解释》征求意见稿中，曾认定其无效。
“但在征求意见之中，我们来了一次上海，听到业界反对声音很大，此次《司法解释》没有予以明确规定。”雷继平称。不过他也坦言，尽管没有直接认定上述不动产租赁合同无效，但房产、港口、码头类融资租赁合同在具体案件中也仍难获得支持。
不动产租赁难获认同
雷继平表示，根据 法院调研，在其他国家，很少规定房产等不动产不能作为融资租赁标的物，也很少有国家以标的物来否定融资租赁合同，但在国外，房产、土地 权类不动产融资租赁业务也并不常见，主要是租赁方式成本高昂，手续迂回。
不过在国内，因受到房地产、融资平台限贷等调控政策存在，开发商和地方政府则愿意接受融资租赁方式融资，且21世纪经济报道记者采访多位租赁人士了解，和开发贷款用途单一相比，租赁融资使用也更为方便。这些刺激国内不动产业务占比甚至超过1/2。
“《司法解释》并没有直接予以否定，也就是说， 法院不简单一刀切裁定不动产租赁合同有效还是无效，需要结合具体案件交易形式、国家产业政策、诉讼双方利益均衡等角度综合裁定。”雷继平称。
不过，在 院总体看来，房屋、土地使用权等不动产不太符合融资租赁的形式，预期仍很难把其认定此类租赁合同。
雷继平表示，尽管从国外看，并没有否定房产作为租赁标的物，但鉴于国内相关业务多处不符合租赁性质，实践中，预测认可其合同有困难。
“港口、码头等土地使用权类租赁，中间存在法律不实，比房产类业务更不符合融资租赁性质，比如城投公司是否能作为土地的 人、承租人？目前均回答不了。我猜测此类土地使用权租赁合同认定，面临的难度比地产、住宅更为严峻。”雷继平坦言。
不过，对于厂房类不动产，如果和厂区设备一起作为融资租赁标的物， 院认为其符合融资租赁合同性质，通常会予以认定。
售后回租放行
售后回租也是租赁公司 关心的议题，本报记者了解，目前，在租赁业务中，售后回租业务模式占比约七八成，房产类回租业务 为盛行。
因为售后回租业务的“类信贷”特征，在《司法解释》征求意见稿中，一度不认可此类业务。不过 终《司法解释》明确，不会以售后回租业务中“承租人和出卖人是同一人”否定合同性质。
“考虑到售后回租交易有利于市场主体盘活资产、引导资金服务实体经济，相关监管部门的规章对此类交易形式也已明确认可，且承租人与出卖人相重合，并不违反合同法第二百三十七条有关融资租赁合同构成要件的规定，司法解释予以了认可。”雷继平表示。
这也意味着，规模万亿元的售后回租业务被正名。
不过，雷继平也提醒租赁公司高管，如果出租人与承租人签订了售后回租合同，而实际并无租赁物，或者租赁物低值高估，以融资租赁之名，行借款、贷款之实，人民法院仍应按照其实际构成的借款合同关系予以处理。此外，对于出租人(租赁公司)资质认定也备受关注，也就是说，作为融资租赁的出租人，如果没有经过银监会、商务部批准，不符合金融租赁、外资租赁、内资租赁其中一类资质，是否影响合同性质？
雷继平称，在《司法解释》征求意见稿中，认定此类合同无效，但在正式稿中，没有直接予以规定，背后的考虑是，行业准入应该留给监管部门考量。“一个可能的结果是，可能会有更多的机构参与分享融资租赁蛋糕”。
