瞄准需求定位综合体 “润驰模式”个性鲜明

去年年底，新双楠“出大事儿”了——坐落在双流新城润驰国际广场内的华润万家超市盛大开业，居民们鱼贯而入，现场火热 ，据相关负责人说，“营业额远高于预期”；随后，同位于润驰国际广场的舍舍购物 正式启幕，同样惹来蜂拥的人潮。自此，润驰国际广场百货、超市、酒店、天幕步行街、影院、 等六大业态造福东升，双流也有了 游、乐、购 购物公园。

2013年12月24日润驰国际广场华润万家超市开业现场

在百姓交口称赞的背后，润驰国际广场的铸造者——润驰实业集团有限公司也备受关注。这个以商业地产为主打模式的企业，近年来频频出现在成都楼市舞台。那么，润驰集团秉承的是怎样的开发理念？该公司战略布局如何？其代表作润驰国际广场又有哪些“法宝”？为解答这些问题，房天下专程采访了润驰实业集团董事长杨启宏先生，得幸听他谈论润驰的发展与经营之道。

瞄准需求 走差异化道路

“润驰模式”在不断适应市场中成型

【房天下】我们注意到，自2013年中以来，润驰国际广场动作频频，首先是启动强势营销，在新双楠板块商业项目中业绩突出，第四季度销售额排名 ；紧接着，12月以来，润驰国际广场华润万家超市、百货等成功开业。润驰集团起步即介入高难度的综合体开发，通过现金流滚资产，通过资产持有经营及固定资产再融资的发展模式，成功实现滚动开发与资产积累。润驰的发展由此引发业内广泛关注。您是否认为存在润驰模式？您如何看待润驰模式？您认为润驰模式持续成功发展的关键是什么？

【杨启宏】润驰集团的房地产开发业务走的是一条差异化发展道路，在入市时机、开发业态、区域布局、产品规划、市场营销等方面独辟蹊径，把他称作“润驰模式”也无可厚非。世上本无路，走的人多了，也就有了路。我们是在不断满足市场需求的过程中，逐渐形成了现在的商业模式。

杨启宏董事长在项目现场

2008年，时值四川地震、全球性金融危机爆发，我国整体宏观经济自11月起急转直下，处于失速状态，房地产行业陷入低潮期。 庞大的经济刺激计划随即出台，极度宽松的货币政策，在刺激经济创造就业的同时，必然带来资产的财富效应。集团敏锐的抓住了这个时机，果断介入房地产开发业务。从事后的统计来看，成都市2002-2012住宅均价，年均递增幅度超过12%，尤其是2009-2011年年均复合增长率至少在25%以上，商业物业的 幅度远远高于这个水平。集团在这个过程中得到极大发展，净资产规模超过10个亿。

哪里有需求，哪里就有商机。我们首先选择在双流东升等快速发展的成都城市近郊板块开发综合体项目，与华润万家、家乐福、国美等品牌商家形成战略联盟，满足城市居民游乐购 消费需求。我国人均消费额远远低于国际水平，长远看，伴随居民收入与GDP占比的提升，宏观经济从 与出口型驱动到内需消费型转变，商业地产发展空间极大。如果经济不能实现这种转型，我们必将陷入中等收入陷阱。十八大深化市场改革，让市场在资源配置总发挥更大作用，我相信一定会给民营企业带来新的发展机遇。

双流润驰国际广场效果图

我认为商业地产开发的关键，是否能处理好持有与销售的关系，是否能保持现金流的平衡，是否能保证持有物业的永续经营。以此来界定区域选择、业态定位、产品规划、商业运营与市场营销等课题。

定位综合体 立足 地段

润驰国际广场还将更新换代

【房天下】过去十年，众多房企通过住宅开发得以高速发展。而在新的十年，在我国宏观经济、房地产行业环境巨变的背景下，中小房企面临生存与发展危机，正纷纷谋求战略转型。您觉得房企成功转型的方向有哪些？有哪些成功与失败的案例？能否透露润驰未来的区域布局与发展策略？

【杨启宏】以我的观察，成都中小房企成功转型的例子不少，很多企业都走出了一条适合自己的发展道路，细分了一块属于自己的市场，活的很精彩。比如有的搞 加地产模式，以名校为拳头，撬动了市场、保持稳定的现金流、实现了项目复制扩张。有的以城市酒店经营加地产模式，或者以 养老加地产模式、文化旅游加地产模式。这些产业都有广阔的市场空间，可以支撑持有产业的永续经营。

现润驰集团已聘请清华大学商业地产专家、教授为集团顾问服务团队，以专业眼光为集团提供政策、市场、信息 新的动向，并为集团规范化管理提供完善方案；同时与 品牌合作，开展线上线下营销，择机组织公司中高层领导赴 各地学习深造，从内部夯实集团的综合竞争实力。对于润驰集团来说，业态定位方面，依然是专注于商业地产的开发与持有经营，以商业地产为主业，区域方面，面向二三线城市中 地段开发 ，择机进入一线城市拓展战略性发展项目。

双流润驰国际广场实景

【房天下】众所 ，润驰集团创业之初即选择商业综合体为起点，但旗下也不乏住宅产品。未来您的企业是否会考虑开发纯住宅项目，或者在商业项目中加入新元素？

集团的基本战略就是立足城市综合体开发。商业综合体本就是为提供完善生活配套服务而生。至于里面装什么业态完全是根据地块情况因地制宜而定的，基本业态定为住宅、商业，但也不排除将 现代农业、文化产业、奇艺馆等引入城市商业综合体。在现今中国商业房地产行业中，体验式商业模式已成为业界共识，为顾客提供艺术的，还是生态的，抑或是高科技的体验，这就需要开发商对所开发项目从硬件的设计到招商，到运营管理，方方面面周全思虑，从根本上提升商业综合体的软件设施，吸引更多客户流。

杨启宏达董事长在项目现场

【房天下】我们知道，润驰集团 “润驰国际广场”位于大邑县。双流润驰国际广场是第二代产品，其空间规划、硬件配置给人深刻印象。请问双流项目定位、设计、营销的 特色是什么？请问未来是否会有第三代“润驰国际广场”产品？将会在哪些方面有所突破创新？

【杨启宏】双流润驰国际广场以东升板块居民家庭型消费为核心，形成华润超市、精品百货、天幕步行街、 酒店、影院、商务 ，六大业态，真正做到游乐购 消费。相对 代产品，项目硬件品质大大提升，业态也更丰富，建筑外立面呈现的品质与现代感，空间与动线、声光电的配置合理舒适。

未来一定会有新的润驰国际广场。我们会总结前期运营经验，引进国际一流资源，推陈出新。

未来中国商业地产将随着区域购物 的发展将进入精细化发展时代，需要开发商和商家合力协作，实现集群效应。为适应这一市场发展趋势，未来的润驰国际广场将 注重为顾客提供体验式服务，将进一步加大对咖啡茶楼、美容美发沙龙、儿童游艺 等的运营投入，同时与国外名品、意大利家具生活馆、日本精品名店、日韩服饰、法拉利系列产品、国内外 餐饮等建立长期战略合作协议，使餐饮、超市、娱乐、休闲等业态相互融合，真正为顾客呈现 吃喝玩乐购 消费体验。

润驰国际广场意大利天幕金街

开发商自持为主 保证

通过 合理放大 效应

【房天下】双流润驰国际广场迄今累计已有近五百户业主，他们购买润驰国际广场步行街产品即是对润驰集团及董事长的信任。您觉得他们在这个项目上能赚到钱吗？能否分享您个人 创业的成功经历与独特 理念？您觉得 成功的关键因素是什么？

【杨启宏】总结我个人的 经验，我认为就是要通过各种合理 放大 效应，善于用别人的钱赚别人的钱。举个例子，买商铺，按揭购 定比比全款购买赚的更多。在目前的经济环境下，通胀是确定的，资产是 的，融资的成本远远低于 的 。盘活闲置资产，也是放大 效应的好办法，住房、古玩等资产，都可以变现融资，放大 效应。

前期 润驰集团项目的业主，他们都规避了风险，都赚到了钱。以步行街为例，润驰专业商业运营团队，保证了业主的租金 ，租金 水平远远高于传统底商，而且业主无需打理，按时即可。物业的 ，是业主更大的 。实际上，开发商持有70%以上资产，是 的物业 受益人，开发商团队没有理由不把项目经营管理好。而就市场发展趋势来看，随着商业地产发展越发成熟，行业将进入金融化阶段，此时，从租售并举变成自持为主将成为商业地产开发商的必然选择。因此自持物业，实际上是我集团与业主共同携手创造的一种双赢局面。

润驰国际广场效果图