北改区域均价小幅下降 以刚需产品去化为主
中成房业2013/12/24 11:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一、 新闻
成都北改再添新项目——中国（西部）国际珠宝 落户金牛
从成都市金牛区商务局获悉，由金牛区政府和四川省珠宝玉石首饰行业协会共同打造的“中国（西部）国际珠宝 ”暨“中国（西部）国际珠宝创意设计 ”正式落户金牛，成为推进成都北改工程的又一力作。该项目总建筑面积30万平方米，将建立“一 、两基地、三平台”，包括省内珠宝行业 的产业聚集 、交易基地和创意设计基地及 鉴定平台、配套金融平台和电商平台；打造集珠宝研发、创意设计、展示交易及 酒店为一体，商务、金融等配套设施完善的全产业链珠宝交易平台。项目 将于2014年10月正式开业，预计年交易额可能突破500亿元。
二、本周土地市场
1、本周新增供应
本周北改区域无新增土地。
2、本周成交土地
本周北改区域有1宗土地成交，在成华区青龙街道，用途为住宅兼容商业，用地面积62.73亩，起拍价600万元/亩，成交价1160万元/亩，溢价 达93%，由领地房地产集团股份有限公司竞得。
三、本周新开盘情况
本周北改区域内有2个新开盘项目(万科金色乐府、保利春天花语),共推出房源495套,认购246套,认购率为49.7%，环比上周认购率下降8.0%；万科金色乐府推出408套，面积区间为77-140㎡，惠后均价6#15394元/㎡、7#11662元/㎡，认购197套，认购率为48.3%；保利春天花语推出87套房源，面积区间75-94㎡，惠后均价为6600元/㎡，认购49套，认购率为56.3%。
四、本周“北改”楼市动态跟踪
（说明：“北改区域”包括成华区、新都区、金牛区在“北改”规划范围内的区域。数据来源：成都中成房业数据库）
1、“北改”区域整体住宅情况
1.1、住宅供应、成交：成交上涨、均价下降
中成观察：本周区域内无住宅新增供应（锐理数据未更新）；整体成交882套，成交面积7.9万㎡，环比分别上升99.1%、87.2%，本周整体成交均价8033元/㎡，环比下降4.1%；三个区域成交量 多的为新都区，成交570套，环比上升153.3%，金牛区住宅成交量 少，为44套，环比上升37.5%。
1.2、住宅按物业类型统计：成交仍以高层为主，小高层成交上涨幅度
中成观察：本周区域内成交物业以高层物业成交 多，为497套，环比上升65.7%；其次为小高层物业，成交191套，环比上升3083.3%；存量为高层物业 ，约占整体存量的61.4%，为161.4万㎡。
1.3、住宅分面积段统计： 70-90㎡产品成交占近六成
中成观察：本周区域内成交的户型仍以刚需产品（90㎡以下）为主，其中70-90㎡成交481套，约占总成交量的54.5%，环比上升104.7%；其次90-110㎡成交178套，约占总成交量的20.2%。区域内整体存量为25396套，存量物业仍以刚需产品70-90㎡（存量11516套）和首改产品90-110㎡（存量3837套）为主。
2、“北改”区域中成华区住宅成交情况
2.1、成华区住宅按物业类型统计：成交量大幅增加 高层为主要销售物业
中成观察：本周共成交268套住宅，环比上升44.1%；成交面积23836.28㎡，环比上升52.3%。其中高层物业销售与存量 多，成交173套，约占总成交的64.6%，存量5763套，占总体存量的59.6%。
2.2、成华区住宅分面积段统计：成交仍以刚需为主
中成观察：本周成交以刚需产品为主，70-90㎡成交135套，约占总成交量的50.4%，其次首改产品90-110㎡成交46套；该片区内整体存量9675套，其中70-90㎡刚需产品目前存量4580套，约占总存量的47.3%，其次为50-70㎡存量1859套。
2.3、成华区住宅价格统计：均价上涨2.9%
中成观察：本周成交均价9619元/㎡，环比上升2.9%。
小结：本周共成交268套住宅，环比上升44.1%；成交面积23836.28㎡，环比上升52.3%。其中高层物业销售 多，成交173套，约占总成交的64.6%，成交以刚需产品为主，70-90㎡成交135套，约占总成交量的50.4%；该片区内整体存量9675套，其中70-90㎡刚需产品目前存量4580套，约占总存量的47.3%；周成交均价9619元/㎡，环比上升2.9%。
3、“北改”区域中金牛区住宅情况
3.1、金牛区住宅按物业类型统计：成交小幅上涨
中成观察：本周共成交44，环比上升37.5%，成交面积4917.06㎡，环比上升49.9%。其中以高层物业成交量 多，为36套，环比上升50.0%，约占总成交量的81.8%；但区域内存量 多的也为高层物业，有3417套。
3.2、金牛区住宅分面积段统计：改需产品成交超一半
中成观察：本周成交以90㎡以上的改需产品为主，成交29套，约占总成交量的65.9%，50-90㎡的刚需户型本周销售15套；该片区整体存量为4267套，其中70-90㎡以1575套居首，约占总存量的36.9%。
3.3、金牛区住宅价格统计：均价上升1.3%
中成观察：本周成交均价为9866元/㎡，环比上升1.3%。
小结：本周共成交44，环比上升37.5%，成交面积4917.06㎡，环比上升49.9%。其中以高层物业成交量 多，为36套，环比上升50.0%，约占总成交量的81.8%；成交以90㎡以上的改需产品为主，成交29套，约占总成交量的65.9%；该片区整体存量为4267套，其中70-90㎡以1575套居首，约占总存量的36.9%。本周成交均价为9866元/㎡，环比上升1.3%。
4、“北改”区域中新都区住宅情况
4.1、新都区住宅按物业类型统计：本周成交大幅上涨
中成观察：本周共成交570套，环比上升153.3%，成交面积50091.51㎡，环比上升116.0%；其中以高层物业成交 多，为288套，约占总成交量50.5%，存量也以高层物业 多，达到7906套。
4.2、新都区住宅分面积段统计：刚需户型销售为主
中成观察：本周成交以刚需产品为主，其中70-90㎡成交334套，约占总成交量的58.6%，90-110㎡的改需户型本周销售124套；该片区整体存量为11454套，其中70-90㎡以5361套居首，约占总存量的46.8%。
4.3、新都区住宅价格统计：成交均价下降5.7%。
中成观察：本周成交均价为7098元/㎡，环比下降5.7%。
小结：本周共成交570套，环比上升153.3%，成交面积50091.51㎡，环比上升116.0%；其中以高层物业成交 多，为288套，约占总成交量50.5%，成交以刚需产品为主，其中70-90㎡成交334套，约占总成交量的58.6%；该片区整体存量为11454套， 70-90㎡以5361套居首，约占总存量的46.8%。本周成交均价为7098元/㎡，环比下降5.7%。
5、本周“北改”区域重点监测项目
中成观察：本周重点检测楼盘整体成交量仍以70-90㎡刚需产品销售 ，为329套；传化国际新城以销售162套居首，上东一号以23套居第二位；其次是90-110㎡成交155套，其中传化国际新城以销售93套排名 。
本周重点检测楼盘中传化国际新城销售 ，共成交313套，其次是招商雍华府15套。
存量仍然以刚需产品存量为主： 70-90㎡产品马克公馆存量 多，有539套；其次龙门镇，有503套。50-70㎡产品天合凯旋公馆存量 多，有435套。改需产品：90-110㎡产品博海城存量 多，有358套，110-130㎡产品华侨城存量 多，有138套。
本周重点楼盘存量龙门镇以917套位居 位，博海城 908套排在第二位。
6、本周“北改”区域住宅成交排行：本周上榜项目整体销售下降
中成观察：本周传化国际新城以成交313套、26237.87㎡，居排行榜榜首；上东一号以成交36套、销售面积3302.63㎡，居排行榜第二位；龙城以销售33套、2659.02㎡居排行榜成交套数第三位、销售面积第四位；九龙仓江湾城销售2840.18㎡居销售面积排行榜第三位。
本周小结
1、“北改”区域内无新増（统计数据未更新），整体呈现价跌量涨的趋势，均价小幅下降，成交量大幅增加，由此看出北改区域成交量受均价的影响很大， 是新都区，受价格影响尤为突出。
2、“北改”区域整体市场产品去化仍以高层为主，但本周小高层成交猛增；
3、“北改”区域本周区域成交量仍然以新都区为主，成交570套，占总成交套数的64.6%，占比较上周上升13.8个百分点，销售50091.51㎡，占总成交面积的63.5%，占比较上周上升8.4个百分点。
4、区域内产品去化特征是成华与新都以刚需产品去化 ，而金牛区去化产品为改善型产品为主，刚需为辅。
