时间表确定 非主业地产国资“退房”大幕开启

从 到地方，非主业地产国资退出已成定局，上海、南京、郑州等部分地方国资委已伺机而动。

9月3日，南京市发布《关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》（以下简称《实施意见》），18家市属国有全资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权须于2013年底前完成退出工作。77家各区和功能板块所属的国资企业房地产退出工作，在2014年6月30日前完成。

据中国证券报记者了解，目前上述政策涉及南京多家房企，已经在操作国有股权的价格评估、资金清算和股权转让等工作。“市政府在实施意见中明确提出了时间限制，市属国资在年底前退出商品房开发领域，这表明市政府的态度很坚决，工作正在推进当中。目前这些所涉及的市属国资企业正在进行项目评估，与潜在买家洽谈，制定退出方案。虽然到年底未必 国企都能够完成全面退出，但至少要完成基础性工作，拿出阶段性成果出来。”南京市国资委一位负责人说。

这位负责人表示，南京市国资委多次开会，要求各市属集团按照《实施意见》确定的退出方式和时间要求，明确工作进度、实施步骤，一企一策，制订工作方案。要求加快清理与拟退出企业 是参股房地产企业之间的资金往来、担保事项，确保于2013年底前收回占用资金，解除担保责任，并不再发生新的资金拆借与担保行为。同时南京市国资委将退出工作列入市属集团2013年度考核，退出工作执行情况与企业领导人员个人的薪酬直接挂钩。

9月29日，南京市国资委组织相关市属集团、南京产权交易 联合召开市属国有房地产企业股权转让项目推介会，为加快推进市属国有资本从一般商品房开发领域退出工作，推动意向 者与国有股东、房地产企业充分接洽，深入了解项目信息，向社会集中推介12项国有房地产企业股权。

南京一家国企高管表示，绝大部分国资房企盈利能力很差，房地产业务萎缩，退出反倒是件好事。而一些房地产业务占其大部分收入的国企则有一定抵触情绪，利润丰厚是原因之一，主业受困是原因之二。退出商品房业务，对一些主业不振的企业提出了转型的考验。

“这次是动真格的，南京一家国有独资房企上半年在热点板块拿了一幅很大的地块，现在就要准备挂牌转让，以后就不能做一般商品房开发。”这位国企高管表示，国资退出之前有大量工作要做，评估、洽谈、挂牌等程序，要在年底前按时完成退出，存在一定困难。

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“过去十几年里，房价越调越涨，土地垄断、财税体制和收入分配差距都是重要原因，未来的改革越成功，房地产泡沫破灭的可能性就越大。”11月12日晚，中金公司 经济学家彭文生在电话会议上称，土地流转制度和财税体系的完善，将会推动房价回归合理。

中共十八届三中全会闭幕后发表了5000字左右的公报。中金公司的电话会议是为分析解读其中的重大政策信息。

全会召开前，分税制、土地流转制度和国企改革都曾被市场寄予厚望，不过，诸多改革方向或未被全会公报明确提及，或力度低于市场预期。在彭文生看来，上述提及的三个方面中，国企改革的不确定性 ，不过，“市场在资源配置中起决定性作用”的提法不失为亮点。

公报提到，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。

彭文生认为，建立城乡统一的建设用地市场，背后的含义 明确，即从单一政府征地转让，到农村土地自由流转，收缩政府征地的范围， 后的目标是“同地同权同价”。“各个地方都会做一些土地改革的试点，不过，农村用地流转方案还是要在2016年土地确权完成后才能推进。”彭文生称。

在他看来，未来财税制度改革方面仍会有很多进展。“营改增”试点会进一步扩大，随着规模扩大，积极效果会强于市场预期。房产税逐步推进和消费税转变为地方税种也将发挥重要作用。 是后者，将令地方政府从过去盲目追求 ，转变为更加关心消费能力和经济发展水平。

公报还提出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。

彭文生认为，当前集体 制对土地 权、交易权有很大限制，让农民更多从土地这个生产要素里获得更多 ，其实也是城乡要素平等交换的 终目的。此次公报没有提及“新型城镇化”和“新农村建设”，也是因为这两个方面的争议较大，（以往）不少人误解为以牺牲农民的利益来发展城镇化。

另外，此次公报虽未提及户籍制度改革，不过， 早可能在明年，一些中小城市就会率先取消户籍限制。此外，城镇化的资金来源，主要还是通过财税体制改革和市政债的方式获得。

公报还提及，适应经济全球化新形势，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和 国际经济合作竞争新 ，以开放促改革。要放宽 准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。

“强调对内对外开放，并和上海自贸区联系在一起。虽然没有提到资本账户开放，但促进国际国内要素有序自由流动，这其实就是指资本了。”彭文生称，对外开放， 是资本账户开放还是下一步经济体制改革的重要方面，官方对此的态度也十分积极。