西贵堂：为成都定义真正"叠墅生活"
房地产门户-房天下2007/07/10 17:32
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
【提要】别墅作为城市人居的 形态，人们对它的市场需求随着社会经济发展而与日俱增。但这种不断膨胀的消费欲望，却面临越来越大的土地资源和政策限制。成都西贵堂推出的“六合院里三叠墅”产品，通过创新设计，求得了土地利用率和别墅生活空间之间的 公约数，成为约束条件下 化满足和普及人们别墅生活理想的成功典范，也成为在成都类别墅风潮中 “真正叠墅生活”的定义者。
1、别墅生活：膨胀的欲望和紧缩的现实
作为城市人居的 物业形态——别墅，在中国，它一直都是成功者和 社会专享的生活领地，是一种不言而喻的尊贵身份标签；同时，它上有天下有地的建筑形态，也深刻地迎合了“ ”的传统人居理念；当然更重要的一点，别墅还意味着一种自由自在的生活空间、一种高品质人居生活状态，兼具都市文明的便利和绿色自然的健康。总之，别墅代表了一种值得人们企求的生活方式，是“少数人的生活，多数人的梦想”。
成都，作为一座具有悠久历史文化的名城，又有青城山、都江堰这类 自然资源的环拥，以及千百年来形成的闲适的生活节奏，已经成为中国 宜居的城市之一。懂得享受生活的成都人，当然也格外向往别墅生活的价值。
正是因为对别墅这种居住形态的向往和特有的喜好，使成都的别墅需求量较其他一些城市来说相对更大。需求创造市场，成都成了 的“别墅温床”，目前在成都，已经形成“西沿线－温江”、“青城山－都江堰”、“牧马山”和“龙泉”四个别墅聚集区。尤其是“西沿线－温江”区域，聚集了众多国内外 品牌开发商，先进的产品设计和成熟的运营模式，使西线的别墅项目格外受到关注。
随着经济的快速发展，更多的成都市民开始加入到别墅消费群体中来；尤其是成都市今年被国务院批准为综合改革试验特区之后，其区位 得到骤然提升，市场对成都地产尤其是别墅产品的 预期更是 。
尽管市场需求和人们的消费欲望在不断膨胀，但别墅生活又是以其占地的大面积和建筑的低密度为根本特征的，或者说是以土地资源的高耗为代价的。因此从长远来看，中国包括成都市的别墅开发，不可能因为市场需求旺盛而无休止的放量增长。
随着中国城市化进程加速，地少人多的固有矛盾将更加突出，土地注定是一种越来越稀缺的资源。房地产开发的高容积率必然成为城市规划不容逾越的硬性标准。早在2003年国土资源部45号文件就已要求“停止别墅类用地的土地供应”。
而在成都，多年来在成都核心城区作为地产开发主流形态的多层住宅，也面临政策关卡，为提高土地开发兼容度，成都市政府已经表明“20年之内原则上不再审批多层项目”。这种由政策因素导致的供应缺乏，在可见的未来几年里必将进一步凸显，而随着别墅用地的日益紧缩，别墅产品的稀缺性也会逐渐加剧。
土地资源的有限，国家政策的调控，市场需求的持续增长，不断膨胀的欲望和不断紧缩的现实，注定会使“供不应求”、“价格提升幅度加剧”成为成都别墅市场的主要发展趋势。
在这种背景下，人们的别墅生活理想，是不是注定成了一种不切实际的奢望？一个可望不可即的海市蜃楼？如果不是，那么，这一理想又该如何实现？同时，面对别墅用地受限、购房需求量却在增加的现实，成都的别墅开发商又该怎样应对？
2、类别墅：别墅理想的移情别寄
在地根紧缩的时代，人们的别墅生活理想只能移情别寄，转移到类别墅的低密度住宅上。
实际上，在短短的十几年内，中国人的别墅理想一直在符合实际地不断瘦身，从过去追求无尽奢华、面积超大概念的豪宅型独栋别墅，到今天包括联排别墅（Townhouse）、双拼、叠墅等等在内的多元化产品。
事实上，近年来，成都开发商也在运用无穷的想像力和创造力，已经创造了名目繁多、代表不同产品形态，成都别墅类产品开始出现了许多创新和多元化的趋势，甚至人们用“成都式别墅”这一名词来专门指称成都别墅开发的特有现象。除了传统的独立、双拼以外，越来越多代表市场需求主力的联排、叠拼也开始出现了各种细化的居住功能，还创造性地出现了90平方米的MINI别墅、错拼、独联体、短联排、长联排、河院叠墅、独户叠拼、每户达3亩地的独院别墅……
但总体上，“成都式别墅”的产品的蔚为大观，是对别墅地根紧缩这一宏观政策背景的因应，更多的是那些区别于土地资源高耗的传统独栋别墅之外的“类别墅”产品样态。
作为“类别墅”的“成都式别墅”，是极富中国国情特色的一种地产发展现象，是中国人别墅生活理想在地根紧缩背景下的必然产物。它们大多介于独院别墅与高层建筑之间，通过对多层住宅穷尽极限的创新设计，达到对别墅生活追求者的一种替代式满足，它实质上是多层产品演变到现在的一种 形态，或者说是多层产品的 形态。
但是，我们也应该注意到，在目前类别墅风潮中，大多数产品其实并没有真正达到满足人们别墅生活理想的标准。由于过于追求高容积率，而没有真正认识到购买者对别墅生活的真正需要，很多开发商将类别墅都当作了一般住宅来开发：建筑规划设计粗糙、社区环境设计粗放，在室内空间设计上也乏善可陈。结果，所谓的“类别墅”，与普通跃层、复式住宅毫无二致。
因此，“类别墅” 的产品演化，还需要我们不断深化研发，才能推陈出新，以达到 终解决这个问题的目的：在土地资源和政策调控的双重约束条件下，如何 化地满足人们的别墅生活需求？
3、三叠墅：约束条件下别墅生活的 值
地处青羊、温江交界处的西贵堂，就是在成都这一轮“类别墅风潮”中脱颖而出的创新产品。
在西贵堂立项之初，我们就明确地提出了“利用率 化、产品更 ”操作思路。
所谓“利用率 化”，是我们对国家土地调控政策和我国国情的主动适应：有效地集约化利用土地资源，节省社会资源；在一块既有的、有限的土地上，我们怎样才能 化利用这块土地资源、 化地满足消费者的“别墅生活梦想”？我们首先是在别墅与多层之间寻找结合点，而这个结合点就是“叠墅”。从直接的字面意义上理解，所谓“叠墅”就是“叠加别墅”的意思。在外形看来，叠墅类似于把两幢独立别墅叠加在一起，但它又不是简单的叠拼建筑，其内部空间具有独幢别墅的一切元素，是一种和别墅一样有天、有地、有花园的私密生活空间。别墅拥有的特权，在“叠墅”中都能享受到。在解决土地的高耗性问题上，“叠墅”优于独栋、连排等产品形式；而在“叠墅”系列中，“三叠墅”又明显优于二叠墅。
在考虑土地利用率和容积率的同时，我们还要考虑另一个根本问题：如何让购房者在西贵堂真正全面享受到“别墅生活”。因此，我们在提出“利用率 化”同时，也强调“产品更 ”。所谓“产品更 ”，就是我们对市场需求和消费者愿望的积极响应：满足普通老百姓对别墅的向往，让别墅生活普及化。如果只是考虑土地容积率，那么任何别墅包括类别墅产品，都无法与多层和高层住宅相比，但后者却无法满足人们的别墅生活需求。因此，超过三叠墅的 ，基本上已经很难再称作“叠墅”了，因为它们在空间规划上已经不可能具有别墅的特性。
基于上述考虑，我们认为，“三叠墅”，才是土地开发兼容率与别墅生活之间 的公约数；因此它也是“类别墅”产品演化到今天的 形态和必然结果，是在约束条件下别墅生活供应和满足的 值。就土地资源利用率而言，“三叠墅”明显优越于二叠墅；就别墅生活性能而言，“三叠墅”也明显优越于花园洋房、复式板楼等“半叠墅”或“伪叠墅”产品；此外，就总体性价比而言，三叠墅更是远远优越于其他任何住宅产品：由于其占地面积相对较小，在价格上远远低于独幢、联排别墅和二叠墅；等于是用买多层的价格买别墅的享受，让购房人花不太多的钱拥有梦想的私属领地。在本质上，三叠墅在市场上的 买点，就是其独有的超高性价比——多层的价格、 享受。
因此，西贵堂，这个“六合院里三叠墅”，不仅是我们这个运营团队在自己多年人居营造经验基础上厚积勃发的创新成果，它更是中国地产发展和别墅开发理念嬗变的必然结果。
4、西贵堂：为成都定义真正“叠墅生活”
叠墅，是我们在土地资源和政策调控双重约束条件下，对人们别墅生活需求的 化地满足。那么真正的“别墅生活”应该包括哪些要素呢？
简要地说，与其它居住方式相比较，别墅生活应该包含四大关键要素，或者说具有如下主要特征：
私密性，别墅对于私密性、领域感的要求远胜于多、高层住宅。这是人们选择这一特定居住形态时的心理需要和精神需求。
舒适性，别墅强烈追求更加高尚的居住格调与生活品质，内部设计得体，更人性化的满足居家的至高要求。
自然性，别墅有较大绿地和树茂草盛的私人花园。情景交融的室内外空间，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感。
多功能性，别墅兼顾居家与享乐的多重特征，彰显主人审美情趣与生活爱好。除了满足业主居家功能的主人房、客厅、保姆房、多洗手间、储藏室等空间之外，还有满足业主享乐功能的视听室、桌球室健身房、书房等等。
真正的“叠墅生活”，就应该体现出上述这四个方面的优越性，否则，所谓“叠墅”，只能称做“伪叠墅”。而西贵堂，“六合院三叠墅”，正是严格按照别墅生活要素而打造的理想居住形态。
首先是对私密性的满足。
为了保证社区的私密性和领域感，西贵堂在设计中实现了：户户均有独立入户通道 ，将房间之间的窗户错开，形成视线的空间屏蔽， 绿植遮挡，扩大楼间距。
独立入户一直是叠墅领域里长期存在的难题，它的解决与否与别墅是否具有完全私密性有着直接的关系，一些“伪叠墅”项目，也只能解决顶楼和一楼的私家花园和私家入户门廊，而位于中间的楼层，则依然上不着天下不挨地。而西贵堂则打破传统建筑设计思路，通过独具匠心的创新设计——“花园楼梯”，充分利用外墙、入户花园构建每家每户的私家门廊，圆满地解决了这个“老大难”问题。目前，西贵堂这一领先同行的创新已经申报了专利。
简单地说，“花园楼梯”就是在二楼的花园建一个楼梯三楼的花园，使三楼的住户可以避开公共楼梯，从花园直接入户，不仅很好地解决过道拥堵问题，还极大程度的确保了住户的私密性。我们之所以在“花园楼梯”设计上煞费苦心，是因为我们相信这个改进和创新，是把西贵堂和那些伪叠墅彻底区分开来的关键一步：从自己的私家花园入户和从公共楼梯入户，之间感觉的不同，就是别墅生活与非别墅生活的差别。
其次是对舒适性的满足。
西贵堂采用大空间尺度、 的公共空间和人性化的空间设计，充分满足人们对别墅生活舒适性的要求。近40平米的主卧使室内空间显得十分开阔；打破传统布局，以主卧为 ，衣帽间、书房、空中花园环绕而居， 程度的方便了主人活动的空间。这样，无论你是要去换衣服、看书上网，还是要去空中花园呼吸新鲜空气，只需要 短的几步路就能从主卧。
组团内庭28米的大楼间距，保证了每户的采光与通风，让业主充分享受顶天立地的别墅体验；局部6米 的露台，带来开阔、大气的观景视野，让每天的阳光都可以从东到西，缓缓照过卧房、厅堂和心房，让每一个父亲都可以和孩子站在窗前，仰望辽阔的夜空，一起数天幕上点缀的星星。在西贵堂，无论是1、2楼或3、4楼，只要有阳光，就有明媚的私家天地。
同时，还有对自然性的满足。
别墅生活 明显的特征就是其私家花园对自然景观的占有，满足了业主与自然亲近的需求。相对于独栋别墅，叠墅的“自然性”营造一直是个难题。“自然性”这一点满足不了，叠墅就成了普通的跃层建筑。
西贵堂的三叠墅，通过下沉式庭院、中间层入户花园、顶层入户花园和楼顶花园的创新设计，彻底消灭“三四楼无花园”现象，做到“户户有花园”。目前一般洋房或“伪叠墅”除了一层有花园和庭院外，其余住户只能“望院兴叹”。一二楼有空中花园，五六楼有屋顶花园，相比之下，三四楼就显得吃亏。所以，怎样布局三四楼也是叠墅领域里 难攻克的难关之一。西贵堂的创作团队认为，既然一二楼能做到空中花园，那么三四楼同样也可以做到，他们通过楼顶花园设计，将园林环境引入楼上，与廊桥院落自然交融，创造出一片楼台上的社区园林景观，以绿林坡地为路径，成为立体绿化画龙点晴之笔。于是，我们从西贵堂的沙盘上可以看到“户户有花园”的景象，三四楼的住户不会再因为没有花园而耿耿于怀了。同时，西贵堂还在屋顶为五六楼的住户精心设计了一个12.4平米的阳光玻璃屋和70平米的屋顶花园，实在将“ ”的理念发挥的 。
此外，是对多功能性的满足。
西贵堂的三叠墅完整具备了别墅生活的人性功能，包括视听室、桌球室、健身房、收藏室等等。
除了基本的功能之外，西贵堂的一二楼，赠送约70平方米的下沉式视听室，作为建筑空间的功能延伸。五六楼精心设计了一个12.4平米的阳光玻璃屋和70平米的屋顶花园。
综上，产品的创新设计和功能的优异组合，让西贵堂的买家真切感受到私密性、舒适性、自然性和多功能性的叠墅生活元素，实现真正意义上的叠墅生活理想。
在叠墅中实现别墅生活的梦想，在三叠墅中 限度满足别墅生活方式，在约束条件下求得成都人别墅生活普及的 值。——这是西贵堂的价值所在，也是作为西贵堂创造者的我们的初衷和目的所在。
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