成都"青城鉴山" 为何拿地近七年后才迟迟开盘

据知情人士透露，调规是开发商追寻“更多利益”的一条隐秘通道，一些拍卖会上开发商的楼面价都已经比周边房价高，但如果开发商增加一些建筑面积，调高容积率就能把楼面地价降下来，后期仍存在较大赢利空间。

两大谜团

土地闲置6年多之谜

拿地到开盘：时间跨度6年又7个月2006年12月22日，四川天府汇城(小区网论坛)置业有限公司拍下地块

2013年4月29日，时隔近7年之后，该项目才 开盘

改规划增加面积之谜

当初规划：规划容积率小于等于0.5，规划建筑面积为31597平米。

现在实情：容积率0.6，建筑面积41455平米。新增建筑面积9858平米，据“成都透明网”备案数据，目前售价为18190元/平米，新增面积的 将超过1.7亿元

比邻青城山景区的青城山镇被认为是 适合打造休闲度假别墅的地方。青城鉴山在2006年便以近37%的高溢价率提前布局青城山镇，不过令人疑惑的是在随后的几年里该项目几经周折，甚至一度经历先建后拆的尴尬局面，却一直难以开盘。

在历经近7年的风雨之后，今年4月青城鉴山终于“千呼万唤始出来”。不过，这时的青城鉴山将要面对的不仅是囤地近7年的质疑，还有容积率比2006年拿地时多出0.1的疑惑。要知道增加的这0.1的容积率，将为项目带来的是多出近一万平米的建筑面积，而这也意味着将给开发商带来上亿的真金白银。

拿地近7年终开盘青城鉴山是否囤地？

2006年12月22日，在一次土地拍卖会上，四川本土企业——四川天府汇城置业有限公司以5972万元的价格拿下一宗并不起眼的地块。这块位于青城山镇的商业混合用地总面积不到100亩（63194平米），规划容积率小于等于0.5，该地块被普遍认为将被打造成为低密住宅。

虽然总价不高，但这一价格在当时仍超过起拍价1600多万元，溢价率接近37%，这对于2006年处于快速看涨的房地产市场来说，这样的溢价也并不过分。然而，青城鉴山进入公众的视野，受到人们关注并非是因为其高溢价拿地，而是其拿地后一直“引而不发”的神秘低调。

据青城山镇当地居民介绍，拿地后该地块就没有动静，直到2008年汶川地震后项目才开始动工，但是随后又陷入停滞，甚至已修建的建筑随后又遭遇拆除。有知情人士透露，当时的拆除是因为青城鉴山在规划上遇到了“问题”。不过，这一说法并未得到开发商和有关方面的证实。

在几经周折后，青城鉴山在2012年就传闻即将开盘，不过直到2012年已经结束，该项目还没有任何开盘的迹象，现场售楼部甚至都没有建好。直到2013年4月29日，在时隔将近7年之后，该项目终于迎来了 开盘。

然而，在业内人士看来，青城鉴山虽然“千呼万唤始出来”，但历经近7年才开盘仍难逃囤地嫌疑。根据早在1999年国土资源部实施的《闲置土地处置办法》表述，“自国有土地有偿使用合同生效或者土地 主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的”就可以认为是闲置土地。

闲置土地也就是老百姓通常意义上所说的“囤地”。近年来，国家三令五申打击囤地，国土部2012年再次修订《闲置土地处置办法》，其中对闲置土地的认定仍然是以“1年未动工”为标准。对于规定的特殊情况，允许延长动工开发期限的也不能超过一年。

除了囤地，期望通过土地价格上涨获取 是一些开发商的另一条隐秘“生财之道”。具体来说，就是开发商拿地后通过更改土地规划，增加建筑面积，多修房子来获得更多 。在外界看来，过去近7年中，青城鉴山或许就一直在这一点上“苦下功夫”。

根据公开资料显示，青城鉴山地块2006年拿地时，其规划容积率要求是“小于等于0.5”，规划建筑面积为31597平米。而在今年4月，青城鉴山项目开盘后，人们发现其容积率已变成了0.6，建筑面积则为41455平米。新增加的建筑面积达到9858平米，根据 房地产网站“成都透明网”备案数据，该项目现在的售价为18190元/平米。仅仅新增建筑面积部分将为青城鉴山项目带来超过1.7亿元的 。

为何青城鉴山需要调整容积率？日前，记者来到都江堰市规划局了解该项目更改规划的相关情况，都江堰市规划局以需要相关部门批准为由拒绝了记者的要求。不过据了解，有关商品房项目的规划情况，一般购房者都能查询获取。随后，记者再次以普通购房者身份要求查询青城鉴山项目更改规划情况，仍然被都江堰市规划局拒绝。

据知情人士透露，调规也是开发商追寻“更多利益”的一条隐秘通道，一些拍卖会上开发商的楼面价都已经比周边房价高，就是所谓的“面粉贵过面包”，但如果开发商能通过相关部门，增加一些建筑面积，调高容积率就能把楼面地价降下来，后期仍然存在较大赢利空间。

以青城鉴山为例，2006年拍卖土地时的楼面地价为1890元/平米，2013年开盘后由于容积率提高了，其楼面地价则变为1440元/平米，这一看似不起眼的调整让整个项目的楼面地价就下降了24%。此外，按照调整后的建筑面积41455平米计算，青城鉴山的真实容积率要超过0.6达到0.66的水平，这显然将进一步提升项目的容积率，影响居住舒适度，不过也将给开发商带来更多的 。

“囤地”+“调规”等待近7年只为获利？

面对外界对于青城鉴山囤地近7年和调整规划的质疑，记者试图采访青城鉴山开发商“四川天府汇城置业有限公司”，截至记者发稿时并未获得开发商对这两大问题的任何回应。

有知情人士告诉记者，拿地后囤地等待土地价格飙升，是开发商获取暴利的固有伎俩。 是过去几年土地价格快速上涨，许多开发商从囤地中 颇丰，甚至囤地的 超过卖房子，对于开盘时间开发商当然是能拖就拖，不过拿地近7年才开发仍实属罕见。经过近7年的等待，青城鉴山可谓“收获”颇丰。以目前项目开盘的规划指标计算，其楼面地价仅为1440元/平米，而经过其包装为“院子里的院子”的中式院子主题产品后，其精装叠院的价格单价可以达到18190元/平米（成都透明网备案价格）。在专业人士看来，这样的产品，其建安成本大概在2000元/平米，若精装以2000元/平米计算，其成本也就5440元/平米，开发商的利润将达到200%以上，可谓是“暴利”。

在业内人士看来，拿地、改规、囤地，近7年来一系列动作背后正是青城鉴山一直在寻求的那条普遍而隐秘的行业“潜规则”，对此青城鉴山和有关部门应该对公众有所交代。本报仍将持续关注。 华西都市报记者摄影报道《闲置土地处置办法》

（中华人民共和国国土资源部令第53号）

2012年7月1日实施第二条 本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已 额占总 额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

第十四条 除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理：

（一）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；

（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。