大忙人的“罗”辑思维
房天下2013/08/20 16:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
俗话说外来的和尚难念经，在地域性极强的房地产市场，一家外来开发企业，能在成都迅速站稳脚跟，所开发的项目迅速被市场认可，其实是一件相当困难的事情。来自云南的俊发地产，2011年在成都拿地，2012年8月 作品时光俊园亮相光华大道，在万科、凯德、中铁等品牌大盘云集的外光华片区迅速抢占市场，并被购房者热捧。2013年俊发又在城东三圣乡布局，二号作品星雅俊园即将面世，这个80余亩的新盘还未公布其产品细节，就已受到业界高度关注。
从低调入川，到品牌落地，俊发仅用了短短两年时间，就完成许多房企要好多年才能完成的事情。俊发的成功，在于拿地环节的准确眼光，在于对消费者心理的准确把握，在于对产品打造的精益求精。作为项目操盘手，俊发地产成都公司总经理罗毅，对时光俊园、星雅俊园两个项目的成功运作，起到了决定性的作用。2013年8月9日，罗毅先生接受了房天下 专访，让我们来听一听这位年轻有为的少帅，对成都房地产市场有什么看法，而他的独门绝活又是什么。
忙是一种态度 大忙人罗毅的思考逻辑
【房天下】俊发在时光俊园项目取得开门红，您在时光俊园使用了什么秘技？时光俊园的成功模式可以在星雅俊园复制吗？
【罗毅】我觉得主要是两点，一是对市场有精准认识。我们当时打造时光俊园这个项目的时候，从项目拿地一直到后面做方案的过程当中，都对市场做了充分深入的调查和研究，所以 后对项目的定位相当准确。在这个基础上，在产品上也做到精雕细琢的设计，总结起来就是尊重市场、对客户用心。只要为客户想的更多，做的更好，才能为客户创造出更能满足他们真实需求的，和更有性价比的产品，那么这个项目成功的可能性就很大。
在星雅俊园项目上，我们会继续沿用俊发地产长久以来对项目和产品的整体开发理念。会对星雅俊园同样做到充分调研。在产品设计方面，我们在时光俊园的基础上，会做很多提升。在这个项目上，应该说，我们保持了时光俊园大围合、高品质设计的基础上，在产品上我们做的更精细。同时也通过我们自己的一些努力，应该说在可变空间和赠送空间上还做了一些突破，应该说给客户创造出了一个更有性价比的产品。
【房天下】您在曾经从事土地 方面的工作，现在作为项目操盘手，您如何看待这种角色的转变，您认为土地 方面的经验对现在的工作有什么影响。
【罗毅】土地 不仅是一个专业，其实我看是一个 全面的工作。你对一个项目要 ，那肯定要对市场要有深入的认识， 是对未来的发展趋势有准确判断，同时对一个项目能做什么产品也要有清醒的认识和思路， 后还要对他做测算，对工程成本都必须有全面深入的了解，因此土地 这方面的经验，在房地产行业来说，是一个更综合性的职能。第二，房地产开发，很多专业领域都有相通性。比如你做营销，还是要对规划方案的设计，对后期进度都需要有了解。正是基于这方面原因，我觉得做土地 ，让我对房地产开发链上每一个环节都有深入的认识，也正因为这种认识，在大的角色转化后，感觉难度不大。在项目的推进上，有了多年来做土地 积累的经验和沉淀，会有很多帮助。
【房天下】时光俊园在外光华中铁西城大型综合体，星雅俊园在三圣乡绿地468 。两个项目都是在极有发展前景的区域拿地，可以说 有眼光。请问俊发在选择土地上有什么标准吗？
【罗毅】其实俊发一直关注成都土地市场， 的土地都有兴趣。在目前这个阶段，拿地的标准，一是要偏向主城区；二是以住宅开发为主；三是会从规划前景上来判断项目是否适合打造成新兴的、高品质的生活小区。总结起来就是说，要有好的规划前景，有 好的配套，包括学校、商业等，有好的交通规划， 后从规划前景去判断他今后会发展成什么样子。
【房天下】听说您是个工作狂，开会之前还要去售楼部转转才安心。您是习惯于忙碌工作的氛围，还是工作任务迫使您不得不忙？ 近有楼盘推出“大忙人系列广告”，您认为“大忙人”这种状态，是都市人的一种幸运还是一种不幸？
【罗毅】说不上工作狂，很多处于我这个位置的人，都会有这样的工作状态，我觉得 核心的还是责任心驱使。俊发是初次进入成都这样一个充分竞争的市场，周边强手云集。而且对我们来说，也不是只做一个项目就收手，而是希望得到市场的认可，并得到长足的发展。从这个角度来说，我们必须把自己的工作做得更好，给业主、给市场交出一个更为满意的产品。对我个人来说更多的是一种责任心，对市场的责任心，对未来目标客户的责任心，以及对我们工作团队、对公司的责任心，基于此，我们只有付出地更多。
从我个人的理解来看，“大忙人”的状态是一种好事。前两年，我去过一次欧洲，我看到希腊、意大利、法国等国的工作状态，许多人下午一点就不工作，跑去喝茶去了，工作状态也很懒散，当时我就觉得会出现问题。果不其然，没过几年希腊就爆发了大规模的经济危机，欧债危机就出来了。因为他的工作状态其实就决定了他经后的发展方向。忙，是件好事，忙其实就意味着价值和机会，人只有忙起来，才能有创新。只是在忙的过程中，不要让忙成为负担，不要被动去忙，要从忙中去寻找乐趣。要主动去忙，要在忙中去寻找快乐。
【房天下】您对成都人的居住和生活方式有怎样的理解？他们喜欢怎样的房子，喜欢怎样的生活，俊发打造的产品又是怎样去满足这种需要？
【罗毅】成都人很悠闲。成都人既会工作，又会享受生活。基于这2个条件，人们在选择居住地的时候，也比较清醒： 是交通，要保证工作的便利性；第二是社区的配套，要保证他们在工作结束后，能有一个好的放松和体验的环境。我们在开发产品的时候。基于这两个方面，正如刚才说的，我们在选择项目上，也会考虑比较忙的年轻白领，给他们提供一个好的生活方式。比如时光俊园的项目，我们的大中庭采用围合式布局，13000平米的园林里面，我们考虑了游泳池、羽毛球场、晨跑道、乒乓球台。同样，在星雅俊园项目中，也有类似设置，给大家提供放松的空间。星雅俊园还有一个优点，就是“入则城市，出则田园(小区网论坛)”。项目外面就是三圣花乡，有 好的放松环境，内部也有15000平米大中庭，提供了许多休闲娱乐设施。
看好后市 房价暂未出现下降迹象
【房天下】 近 频出、融资开闸、取消商业银行贷款利率下限等消息被媒体炒得很热，市场纷纷议论房价还会上涨。以您对市场的判断，您认为成都的房价走势如何？有没有那个区域 会 快？
【罗毅】房价的走势是比较清晰的，房价来说一直处于上涨的状态，而且上涨的基本面一直没变。一是中国大规模的城市化进程，二是中国近几十年经济和人口增长的红利，三是中国的 渠道比较窄，几十年积累的资金，需要 的渠道。在这几个基础没有变的前提下，房地产总体趋势应该是上涨的。从细的的环节来看，一是土地成本在涨，二是建安和人力成本在涨，应该说 成本上涨，就制约了房价向下走的空间。因此，从这几个方面总结，房价还会继续上行，只是上行的幅度不会再像前几年了，市场会进入理性竞争阶段，消费者的消费观念也会变得理性。随着中国经济的发展，中国的未来的 渠道会发生变化。房价长久的趋势，会是理性、平稳、缓慢的上涨。
【房天下】根据锐理数据平台发布的数字显示，三圣乡板块的成交量从今年5月以来数次登顶成都各片区排行榜，这也是三圣乡近年来 登顶。您认为三圣乡今年成交量大增的原因是什么？为什么今年会爆发，热火朝天？
【罗毅】三圣乡的区域价值，随着前几年的发展，现在终于得到市场认可。城西城东城南城北，在三环路附近有这样 生活环境的区域 少，而且它还是个 。二是区域的土地供给量比较高，去年的热点光华片区，土地存量已经比较少了。而三圣乡作为一个新兴的开发热点，大的开发商很多都进入了这一区域，房源供给量增大，市场关注度也在增高，因此他的成交量肯定会相应上涨。绿地、国嘉等开发商已首先发力，我们还未开始发力，大概在9月初，会让这个区域更加热。
【房天下】同时我们看到，三圣乡现在面临着大量竞争，绿地 、锦江逸家、卓锦城、合能锦城、锦蓉佳苑等接近10个楼盘在同一竞争，而且产品类型不可避免地出现一定程度的重叠 。星雅俊园要如何做出自己的 ，在残酷的市场竞争中突围。
【罗毅】对三圣乡片区的竞争程度，我们也有清醒的认识。俊发做产品一直会做差异化，绝不盲目跟风。第二，俊发在昆明一直做高品质楼盘，我们来成都要做刚需产品，会一直延续我们做品质住宅的传统，就是说在品质的打造上，我们下了很大功夫。总的来说，星雅俊园的 就是以下几点：一是品质上，我们尽量做到区域的品质标杆，二是户型设计上，我们会保持我们差异化 ，在性价比上会做的更好，在赠送率上达到20%左右。三是小区配套上，我们的15000平米大中庭，以及中间的配套设施都有突出特色。另外，我们还将打造一条民族风情商业街，美食餐饮娱乐汇，以及创意工作室等。在这些商业配套上，做了很好的完善。
不追求高利润 星雅俊园不惧竞争
【房天下】锦江城市花园484万/亩，鑫苑名家700万/亩，华韵天府520万/亩，蓝润锦江春天750万/亩，绿地据说才105万/亩。而俊发的楼面价不是 ，但也不低，您星雅俊园 终在价格制定上会不会有压力？
【罗毅】我们倒不觉得有压力。俊发公司刚刚进入成都，前两个项目，不是以高利润为目的。同时，我们相信自己的开发实力，相信自己对项目精心打造，品质营造的市场口碑，我们会按照自己的标准定价，而不是去和其它项目做比较，因此价格上基本没有压力。
【房天下】项目的客群定位是什么？
【罗毅】应该说，是以首置和首改为主，我们希望这部分人对自己的居住和生活，有一定品质要求的。因此，我们不是纯刚需产品，而是有品质要求的刚需产品。
【房天下】我们看到星雅俊园周围都是待开发的地块，您认为这里居住氛围形成的时间大概要多久？
【罗毅】我们从政府了解到，星雅俊园周边的地块是以商业地块为主，住宅用地已经很少了。周边都是政府希望招商引资的商业。我们了解到，其中有些地块已经有了意向企业，只是还未进入实质启动阶段。应该说，整个居住氛围已经初步形成了，我预计2015年左右，也就是我们项目交房的时候，应该形成成熟的氛围。
【房天下】三圣乡的配套如何解决？
【罗毅】大的配套，主要以绿地468引进的旗舰店为主。小区配套，我们有社区底商、商业街等。我们会考虑引进SHOPPING MALL，美食娱乐汇，都能够解决社区生活配套问题。同时，学校、医院等配套都比较完善，比如7中实验学校，树德中学、华西医院、省医院都会搬到这里来。此外，地铁二号线，距离星雅俊园大约1公里的样子，洪河站、 学院站距我们这里都 。
