蔡为民:数据库营销能量叠加 受众主导时代到来
房天下2013/08/15 21:09
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2013年8月15日，由房天下主办，中指研究院，同策咨询联合主办的《互联网时代下房地产营销趋势发展论坛暨房天下新产品发布会》在锦江宾馆锦江厅隆重举行。房天下“新房通”自营销平台的重磅发布，宣告房地产电子商务正式跨入4.0时代！
此次发布会受到了房地产业界人士的高度重视，四百余位房地产业内精英共襄盛会。保利地产、蓝光地产、龙湖地产、万科地产、绿地集团、华润置地等三百余家房企与成都商报、成都报道、成都晚报、星地产、天府早报、地产商、 、 房产、居周刊、成都楼市等多家主流媒体，以及多家机构人士莅临现场，共同见证了房天下电商4.0——“新房通”产品的面市。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民先生先生在会上发表了精彩的演讲。以下为蔡教授针对营销趋势部分分享的演讲实录：
昨天和今天报纸我看到一个消息，前天在北京举行的互联网大会，这个大会从来没有像这次引起关注今天的成都商报也做了大篇幅的转载，我念一下它的标题，各地资本蜂拥赶集互联网大会。当然 重要的原因是现在的互联网发达，电子商务的发达或者所谓的信息消费，我也相信这个未来将改变 人的生活形势和状态，对我们房地产也会带来翻天覆地的变化，就是过去传统从生产到消费终端，这个产业链已经跟以往有 大的不一样。
我们也可以发现现在国家对于信息产业的关注，信息消费依赖给予厚望，我看到一个新闻就是说信息产业是未来引导市场扩大内需提升经济的重要原动力，我相信种产业会发现不断推升房价就如同不断推升股价，你 后需要能量越来越大，而信息消费用完了重新再来，它的可持续性信较于房地产是更加的具备量的动能。
简单提一个数据，今年上半年我国信息消费规模2.07万亿、同比增加20%电子商务交易4.98万亿，同比增加4%。信息消费的大量出现说明有需求，驱动型经济时代已经来临，就是过去生产跟需求不见得配套模式常常容易形成供给过剩的状况，随着信息越来越发达供给直接关系会改善，当然它也会更大量刺激消费，刺激需求。在我印象当中其实 多的国家都曾经遭遇过今天中国的状态，今天我们中国大陆所面临的状态韩国早就走过，我们中国的台湾也早就走过了。韩国当时是怎么克服的？因为外贸状况随着其他国际之间的竞争加剧会面临币值调整加剧，这个时候大家都会想到我要扩大内需，当时韩国跟台湾地区采取的一样方式，就是大量发行信用卡，各位有没有发觉这两年来我们信用卡发的越来越腐烂了，在5年前申请信用卡 困难，但是现在你不用申请他帮你办好，送到你 室。这也导致了类似韩国和台湾有一个卡奴现象，就是你看到什么都想买，结果他没有能力支付。
复旦大学地产运营研究所所长蔡为民 来源：房天下
我们信息消费在一定程度上也会导致这样的现象，在后续会发生，但是相对轻微得多，因为他们要求线上及时支付，而不是用信用卡预知。 知道纯粹把房地产作为提升动力是不可持续的，一万变两万不是很难，两万变三万变四万就需要更庞大动力推动它，这个时候难度就会越来越高，而以信息消费模式拉动就不存在这个问题。另外也说明现在网络上的应用，随着前十年我们叫做网络营销推广，包括房天下从创立之初，时间是没有办法去调整的，一年就是一年，两年就是两年，你必须通过时间积累，使用人数不断递增，然后你才能够形成所谓的数据库。现在的数据库营销有多么可怕，我举一个例子，昨天我还看到一个智能垃圾桶，就是当你走过这个垃圾桶以后他就知道你喜欢吃哈根达斯，他就出现一张哈根达斯消费券，哈根达斯救灾前面可以打7折。这个时代大家就没有什么隐私了，这个 可怕，当然它也带来 多的便利性。
我们套用在房地产上是不是有同样的问题。过去我们都知道因为我从事房地产快30年了，我们从当时一个市调怎么进行，现在的房地产从业人员基本上不能想象的，当时的市调人员要去了解一个板块一个区域的时候我们要做到多细，就是每天去街头巷尾跑一遍，然后照着地图拿一张半透明的纸，照着描，描到你不需要地图了，那个地图已经在你脑子里，你说这是多笨蛋方式。
我来自台湾，在上海中国大陆15年，我在台湾从事15年过程当中我做了一份房地产专业刊物，专门针对房地产的周报，当时我们资料光是资料库就 庞大，我们把 报纸只要跟房地产有关的统统剪下来，现在已经完全不需要了。从开发商而言他不知道客户在哪里，他不知道客户需要多大面积，什么朝向，我们当时就推了一个案子很有趣，它面对一个公园，体育公园，我们从开发商角度我们 纠结，我们不知道客户是在意朝向还是景观，然后等到设计完了，通过简单调查，当时都是一些内部调查了解，落差会 大。然后我们去选择要做什么样样板房，这个样板房可能是 差的，因为它的量 ，可能是 的，因为地段不行希望先把好的卖掉，完全凭经验，有没有理论基础呀？没有。
可是现在因为网络时代来临，一切都改变了，当然我个人认为其实我蛮庆幸我是从那个时代过来的，我们那个时代没有电脑，那个时候电脑 功能是打字，没有所谓数据库概念。但是现在发展速度 快，包括以房天下为首的房地产的专业网站，它正在或者即将取代很多行业，它可以完全通过线上去了解能够接受这个区块有多少人，这些人的年龄大小，这些人对于房间要求，面积大校要求，坐向要求，公共设施要求等等。现在 粗糙的做法反而是团购，你不可以实现让消费者买你的团购卡，这样对于消费者权益可能有所影响，从开发商者角度而言今天多少团购量，决定了我怎么定价，所以有些媒体问我这个有没有哄抬房价嫌疑，我说这个不是哄抬房价，这个是随行就市，这是一个市场。也就是说现在房地产进入到更加明确的所谓精准营销，碰触客户的方式呈现了更多的所谓多样化。
我刚刚一开始就提到，我的饭店只提供了成都商报，没有看到其他媒体的，我看到 惊讶，它说了两点： 点成都商报上有大量的房地产广告，首先如果它是收钱的，我认为今天在成都房子的人是成都人，我认为今天的成都还是成都人的，不是中国人的，也不是 的，因为上海的主流媒体房地产广告 凄惨，因为国外省外的外企的人士不会看当地媒体，所以如果当地媒体在当地仍畅销就意味者这个城市还是封闭的，换言之现在成房地产媒体形象很像8年前的上海，这是我为什么要讲前面的的话，说成都房价要涨上来其实只看几个指标，可能更多要看网络，可能更多要看非当地媒体，更多的小众媒体出现甚至于针对日本人的，针对韩国人的，针对台湾人的这样小众媒体出现，而且是蓬勃发展，这个时候再我看来才意味着成都房价开始要进入起飞阶段，如果成都房价仍然是成都人在买，就是由他的人均收入决定的。
我就 强调一点，成都人讲我们房价泡沫很少，为什么很少，因为你不敢抬价，你抬价就没有人买。这样的房价所谓人均收入比，就是房价跟人均收入的比率，如果联合国标准是3到6，全中国符合标准大概没有几个。我在很多场合很多媒体上听到，很多专家学者在讲中国房价偏高了，其实不是这样，国际之间之所以有这样一个标准，主要原因国际标准是以发达国家为准，这种标准适用于两种状态， 经济稳定，第二人口停滞。经济稳定是我的收入稳定，我今天赚8千，下个月还是8千，再下个月老百姓看我辛苦给我调到8200，8300，这个时候你买房子是增加你的购买力，这个逐步是 缓慢的。
用我们现场做一个例子，如果我今天是中东恐怖分子，我现在站在台上我拿了一把枪，我说现在把门关上，我告诉各位这个是抢劫，请你们把钱掏出来，请问一下这个数量是不是恒定。人口稳定，收入固定，这时候房价跟收入之间是 紧密的连接关系。可是中国的很多尤其是一线城市各位有没有注意到，房价收入比越高城市比如泡沫越大房价涨得越快，为什么？因为主要的购买者来自于国外、企外、省外，他的赚钱不是在中国赚的，他跟本地收入根本没有关系，而我们在中国计算房价收入比的时候用的是户籍人口，这里面有 强烈的失衡失真的状态。买房子的是没有计入到房价收入比的，在统计房价收入比的数据却说明泡沫过大，其实完全不是。
这点我也提供给各位参考，因为时间关系我就不做过多说明。 后我要提到一点可能算是口号类型，各位听听。现在这种电商时代，网络时代交易平台已经发生了及其大的变化，各位想想过去房地产策划人员，我是做房地产策划出身，房地产策划人员收入跟现在新科技比如电商收入能一样吗，所以策划人需要换脑袋，或者是现在已经发生的对于媒介平台，过去我们往往购买的是版面，现在因为精准营销的来临，未来购买的是受众。
