仿古商业街引井喷之潮 如何成为其中"佼佼者"

作为成都市2013年服务业重点项目之一的铁像寺水街开街已经半月，这座位于成都高新区天府新城内的仿古商业街，邻近寺庙铁像寺，一期 共3.5亿元，占地78亩，被市场多方誉为“城南的宽窄巷子”。

以锦里、宽窄巷子等为代表的仿古商业街，一直以来都是成都旅游业的一张名片。在铁像寺水街之前，位于成华区航天路口的龙潭水乡项目也已经开街迎客，除此之外，华润大厦的中式商业街项目、大慈寺文化综合体——远洋太古里等仿古商业项目均在火热的建设之中。据不完全统计，目前成都在建的仿古商业项目多达10余个，其中一半以上位于 。换汤不换药的仿古商业项目在成都肆虐，看似诱人的“大蛋糕”真能做到人人有份吗？

多个仿古项目集体入市

铁像寺水街位于成都高新天府新城大源组团剑南大道侧，北靠天府国际社区，南邻铁像寺，总建筑面积约5万平方米，局部高三层，均为特色商业建筑，该项目主打“文化牌”，被规划为成都市重点餐饮特色项目。

相对于铁像寺水街在成都城南的初步尝试，锦里、宽窄巷子、文殊坊等项目已经在成都市主城区开业许久，并且取得了不俗的成绩，这批仿古商业项目已经成为成都旅游的新名片，并成为了外地游客来成都的“必去景点”，在拥有不俗的商业价值的同时，也获得了传播文化的效果。

记者日前探访这些商业古街，发现不同的古街运营情况其实相差甚远。位于城南的铁像寺水街在 时段人气并不旺盛，虽然街道内建筑体量较大，但由于开街时间较短、人气不高等因素影响，入驻商家并不多，即使开业的商家也门可罗雀。同样的现象也存在于龙潭寺片区的龙潭水乡景点，这里负责木船摆渡的一位师傅告诉记者，“除了开业那段日子人多一点，现在生意还是很秋（差）。”

而记者在锦里、宽窄巷子看到的情况就完全不同。在多年经营的背景下，锦里、宽窄巷子商业经营十分成熟，由酒吧、特产、餐厅、传统文化商品等不同商业形态组成的商业群已经十分密集，由于名气较大，街道上充斥着游客，店家生意也做得可以。

相对于传统名街的人潮鼎沸，成都今年新开的两条仿古商业街并未能取得开门红的效果。伴随着接下来十多个中式商业项目的上马，不少人已经开始提出“供过于求”的疑问，并对此提出担忧。

定位清晰才解泡沫之忧

事实上，对于成都商业供应过剩的话题一直被市场所讨论。四川商业地产联盟发布的数据显示，截至去年底，成都开工兴建、开业运营的商业综合体达到118家，体量超过1000万平方米。“成都商业地产的过剩只是一种相对过剩的概念，会有一个逐步消化过程。商业需要人口和消费能力的支持，以及商圈的形成和培育，但是在短时期内放量过度就会造成过剩。所以成都的商业地产是相对过剩”，四川商业地产联盟秘书长冉立春认为。

中房尺度地产董事长曾祥庸也认为，由于激烈的市场竞争，现在已经有中式商业项目在前期招商中面临困难，商业竞争明显加剧，只有定位准确、建筑设计合理、业态规划科学、文化背景深厚，并能够引起消费者共鸣的中式商业项目，才能做到长盛不衰。

专业从事商业地产运营的机构商睿联曾针对琴台路发布过定位分析报告，认为琴台路商业定位无个性，并导致商业街整体运营出现问题。“文化、建筑与商业之间应该有协调的统一关系，商业定位的无个性，直接导致目标消费群体的流失”，消费人群、商业功能、商业文化主题三个部分被视为仿古商业街的主要定位部分。

另一位自身地产人士则认为：“古街仍然离不开地段，不管打造的多么好，毕竟古镇也是商业，商业就离不开人气。”相对于锦里等传统位于市区的仿古商业街，铁像寺水街及龙潭水乡位置均位于三环外，从这一基础上已经落后于竞争对手。

由此看来，在这波仿古商业项目建设潮中，开放商如何选址策划、把握自身定位，并由此进行相应的调整，才是商业街是否成功的关键。