机投镇突然成为业界焦点 机投土地缘何金贵?
成都报道2013/07/11 12:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2013年上半年，位于武侯外草金区域的机投镇突然成为房地产业界的焦点——区域内出让4宗土地，全部高溢价成交，中泓以6920元/平方米的楼面地价抢下地块，其地价与机投在售房价相差无几。随着草金立交、草金下穿隧道的交通改变，龙湖•金楠天街等综合体的打造，机投板块渐次上位，成为“外草金”区域。
今年上半年，机投板块出让地块多高溢价成交，其中尤以中泓地块 溢价143%、6920元/平方米 为抢眼。但目前区域房价水平均在7000元上下，难道区域房价将在明年迅速过万？
全部溢价成交
成都市国土资源局官方网站公告信息显示，今年1—6月，成都市国土资源局以挂牌拍卖方式出让的地块中，位于机投板块的4宗，总面积达170多亩。其中，3宗为二类住宅用地，1宗为旅馆用地。
成都报道记者梳理已拍卖地块信息发现，上半年机投地块的挂牌拍卖出让的5宗地块，全部溢价成交，其中 溢价143%，该地块位于机投镇白佛村，占地面积约99亩，为二类住宅用地，被成都中泓房地产开发有限公司拿下；另外一宗面积约35亩的二类住宅用地，溢价139%，于同 被成都中泓地产收入囊中。此外，一宗17亩的二类住宅用地溢价94%，由青海省夏都酒店有限公司夺得，还有一宗约20亩的旅馆用地，被重庆金阳房地产开发有限公司拿下，溢价19%。
该板块内另一宗位于晋阳片区的31亩二类住宅用地，同样引来了成都开发商的集体关注， 终旭和房产取得该地块的开发建设权，代价是拿地成本溢价57%。
机投土地缘何金贵
溢价143%， 溢价19%，机投板块的土地凭什么拍出如此高溢价？是什么样的信心让开发商如此不惜血本进驻机投抢地？在对这一问题的采访过程中，记者听到 多的答案是：道路、交通、配套。
“四通八达的交通网络，是机投上位的 要素。”机投镇街道办事处相关负责人认为，从地理位置分析，机投镇位于成都武侯区金花镇、簇桥镇、机投镇三镇结合的北角，是成都南扩战略发展区和 口岸，地理 十分显著。多年前，机投镇因为 归属还属于双流县管辖，因此留给成都人的印象基本是“郊县”，“偏僻”；但随着近几年机投镇被划入成都主城区归属武侯区管辖后，交通设施迅速改善，草金东路、草金南路、永康路、双星大道、货运大道，以及去年草金立交重新改造与三环路的连接更为顺畅之后，机投与双楠片区的距离飞速拉近。
成都市武侯区五大花园综合整治 室公建配套科一位赵姓负责人表示，武侯晋阳片区配套设施建设更加快速，已经建成通车18条道路；此外，区域内已经建成的学校有晋阳小学、晋阳中学等，还有一所幼儿园和两所小学正在报建， 配套相当完善，而晋康路游园等配套建设的完成，让区域生活成熟度大大提高。
道路改变机投，配套改变机投，这一观点，得到了入驻机投抢地开发商的认同。
龙湖地产成都公司相关负责人刘婷婷表示，如果机投板块有合适的地块出让，公司将会考虑拿下，龙湖金楠天街位于晋阳片区，从项目目前的热销情况来看，购房者已经认同了区域未来的发展 ，“如果晋阳-机投片区再有合适的地块出让，公司会考虑拿地”。
今年5月31日已经在晋阳片区拿地的旭和房产策划经理杨春也称，“公司 看好整个区域的发展 ”，他透露，该公司欲将晋阳地块项目打造为刚需快销产品；如果未来机投板块有合适地块出让，公司可能还会继续参与。
房价快速拉升
成都报道记者走访发现，机投板块目前在售楼盘均价为7000元/平方米以上，晋阳片区目前在售楼盘均价为8500元/平方米以上。分析人士指出，机投板块今年上半年地价高企，将会造成房价大幅上涨，晋阳片区房价起点较高，涨幅相对慢些。
目前，机投板块在售楼盘较少，并且大多处于尾盘阶段；不久前，正成•城市乐章清盘，当时平均房价为7200元/平方米；嘉楠美地于一年前 ，在售时平均房价约7000元/平方米左右(小区网论坛)。机投板块幅射区域晋阳片区，在售楼盘包括金辉枫尚、龙湖金楠天街及邻里 等。成都报道记者走访各楼盘售楼部了解到，金辉枫尚均价8500元/平方米；龙湖•金楠天街均价9300元/平方米；邻里 正处尾盘阶段，均价8500元/平方米左右；雷迪波尔城市花园已 ，在售时均价9500元/平方米左右。
“机投的房价将被提高。”这是许多业内人士分析的一致观点。业内人士称，中泓以接近目前区域商品房售价的楼面地价夺得这两宗地块，土地成本较高，从目前的购地成本来看，6800—6920元/平方米的楼面地价，外加建安成本、税费、营销费用等成本，后期成本价已经超过9000元/平方米，因此，未来项目定价可能突破万元大关。
中原地产市场研究经理李元姣分析认为，晋阳片区、机投片区都算是外双楠，这个板块属于成都房地产开发起步较早、居住品质感较为纯熟的区域，区域内的房地产开发力度较大，目前已有龙湖、中粮、置信、新希望房产、中铁等品牌开发商入驻，周边 项目众多，有龙湖•金楠天街、中粮•祥云国际社区、蓝光•金楠府、金辉枫尚、华府双楠等，中粮•祥云国际社区平均房价13705元/平方米、华府双楠平均房价11500元/平方米等，区域价格相对较高，未来房价具体上涨幅度还待观察。
1300亩土地待征
不过，也并不是 的开发商都会 地参与机投地块的抢夺。正成地产和成都金富兴置业有限公司，是早期进驻机投板块的两家开发商。正成地产打造的正成•城市乐章地块在2010年下半年拿地时，当时成交楼面地价才3000元/平方米左右，目前项目已经 。该公司策划部经理郑波明确表示，机投板块和晋阳片区地价较高，公司不会考虑拿地，“其实，今年6月5日的那场土地拍卖，公司参与竞拍了，中泓地产高溢价拿下机投镇的两宗地，溢价率过高，远远超出公司的承受范围了。”他透露，5月31日晋阳片区地块拍卖时，该公司也派代表到了拍卖现场，“公司本来也曾考虑拿地，不过，溢价率过高， 终选择放弃”。
嘉楠美地的开发商成都金富兴置业有限公司营销总监付女士也表示，“机投板块和晋阳片区地价太高了，已经远远超出绝大多数中小开发商的承受范围，我们公司不会考虑在此拿地”。
克而瑞成都市场机构部市场总监魏佳宏表示，相比邻近的外金沙和新双楠片区，机投板块的房地产市场不算好，这个板块内的住宅项目，不管售价还是销量，都比不上外金沙和新双楠两个片区。不过，机投板块距离新双楠片区一步之遥，如果这个板块能够推出 的产品，就能够吸引新双楠、外双楠及外金沙片区，甚至大城西区域的购房者。她分析称，中泓在机投板块拿下的的两宗地块，楼面地价已经接近这个板块的产品售价，倘若果真如坊间所说，中泓即蓝光项目公司，那么，结合蓝光的产品策略，极有可能打造COCO系列产品。这类产品附加值较高，单价高，因为赠送面积大，所以实得单价低， 吸引购房者下手，辐射能力也很强。
武侯区机投桥街道办事处拆迁科一位姓郑的负责人透露，现阶段机投辖区有1300亩左右的土地被纳入征地范围，预计出让地块200—300亩左右。他同时透露，目前区域内正在进一步完善相关配套建设，双星大道附近已经规划一宗40多亩的用地，其中20多亩为医疗卫生用地，其余为文化体育设施用地，不过这宗地块正在报征阶段，具体批准时间不详。
“随着未来征地整理完毕，区域配套建设进一步完善，机投的房价肯定还会上扬。”业内人士对此深信不疑。
