中国房地产持续性被质疑 未来10年是"风险期"

广东省房协理事、同创 房地产投顾公司总经理 赵卓文

盛宴总是在狂欢中结束。我们应该清醒地认识到：中国房地产这种超常规高速发展、一业独大的局面，难以具有持续性，未来10年将是“风险10年”。

未来10年中国主要城市商品房市场将由“增量市场”向“缩量市场”转变。

未来10年，中国经济增长方式将发生重大转变，经济增长放缓将越来越明显，房地产行业发展将受到明显影响。人口红利面临拐点，普通工薪 收入增长幅度跑输楼价上涨幅度，商品房变成有钱人和 客的资产。未来10年，城市的住宅需求总量或许还会上升，但只意味着保障房建设的加码，商品住宅市场将明显缩量。以广州为例，2009年一手住宅成交978万平方米，2010年为657万平方米，2011年为557万平方米，2012年为750万平方米，总体呈收缩态势。未来10年主要大城市都将进入这个阶段。

从多方面因素分析，2013年到2014年将是 年。但如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。

二、房地产市场内部的系统性风险。

（1）地价与房价不匹配。以广州为例，2012年广州住宅类经营性用地的平均出让价格已突破7000元/平方米，一手住宅成交均价长期徘徊在13000~14000元/平方米左右(小区网论坛)，开发商项目 率偏低。开发商能盈利，是因为大部分在售物业的土地都是历史性用地。地价与房价不匹配，预示着未来几年一线城市地价和房价还会出现互动式的恶性上涨。

（2）租售比失调。当前一线城市中，住宅类物业年租金 水平普遍在3%以内，表明当前绝大部分物业缺乏 价值。

（3）空置率居高不下。广州2008年后竣工的住宅物业，空置率超过10%， 写字楼空置率超过20%。

（4）征地成本上升，土地资源不足，常规房地产发展缺乏可持续性。过去10年土地普遍粗放式经营。未来10年，“缺地”成为普遍现象。由于土地供应不足，一线城市将被迫长期采取“限购”等方法来抑制需求。