二手房20%个税被指劫贫济富:越没钱 交税越多
中国新闻网2013/05/18 09:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
随着“国五条”细则的执行，北京的二手房市场进入观望阶段，在价格并没有明显变化的情况下，成交量大幅度萎缩。4月，网签成交套数5212套，明显低于今年1、2、3月的19561套、10123套、43780套。5月份，成交量萎缩变得更为严重，前12天，共网签1556套，连续12天低于300套/天，创2009年全面网签以来的 纪录。
20%个税在二手房的交易中依然延续了以往5.5%营业税转嫁给买房者的这条“劫贫济富”的老路。买房人越是资金充裕的“富人”，需要缴纳的税越少；越是资金不充裕的“穷人”，需要缴纳的税越多。
原因在于，北京的二手房各项税费的缴纳，以住建委网签备案的价格为准。而目前北京网签的 指导价，往往大幅低于市场价。例如一套房屋实际成交价400万元，依据政府指导价网签价格 只有200万元，如果买房人全款买房，则网签价格可以是 指导价200万，各项税费按200万元的房价缴纳；而买房人如支付能力有限需要贷款200万元，可以贷7成，那么网签价格就要达到285万元才能满足贷款需求，这样买房者就需要按285万元纳税，而非200万元。这就意味着，同一套房屋，全款的买家，网签价格可以是指导价的 值，从而各项税费也能按 值缴纳；而贷款买家，网签值提高，缴纳的各项税费也相应水涨船高。
20%的算法
由于新政的要求，个人转让住房，转让房屋价格减去原值和合理费用后的余额，按照20%税率征收个人所得税。这一规则，使得此类房屋成交量骤减，链家地产市场部分析师张旭表示，新政后，需要缴纳20%个税的房屋成交的例子很少，难以统计到其所占比例，绝大部分的成交都是集中在“满五年 ”的免个税商品房以及无法核实原值按1%征收个税的已购公房上。
北京北五环外西三旗区域，一套七八十平方米的两居室，房价3万元左右(小区网论坛)/平方米，总价普遍在200万出头，尚属于刚需能够承受的范围，该区域在“国五条”后很快就活跃起来。
该区域链家地产的一个门店内成交了一套需要缴纳20%个税的房屋。
这套房屋面积50平方米，房主是约3年前从开发商手中买的新房，因此房屋原值按当时的新房价格计算，约115万元。 近卖出，网签价格是142万元，与原价差额27万元。
北京市执行细则中，这个差额还可以减去房屋装修费用、贷款利息、相关税费等，再按20%征税。这套房屋的装修费用 金额约5万元，支付银行贷款利息约5万元，购新房时支付契税1.15万元，此次交易需缴纳营业税7.81万元，共计18.96万元。
用27万元差额，减去相关税费18.96万元，还剩8.04万元，需要缴纳的个人所得税为1.608万元，该费用转嫁给买家支付。如果是按新政之前1%计个人所得税，金额应该是1.42万元。买家成本增加约2000元。
“因为这套房屋是 近几年购买的商品房，所以原始成交价格相对较高，与现在成交价的差额较小，即使税金增加，买家尚能接受。”该店 经理说，五环内，房屋单价高、总价高，受到20%个税的影响也更大。
谁在承担成本
在北京，二手房交易的网签价格是纳税以及申请住房按揭贷款的依据，以政府的区域 指导价为依据，一般不低于指导价即可，该价格往往比实际成交价格低。做低网签价格，主要可以帮助购房者达到避税的目的。
但2011年11月，北京大幅度上调了二手房 计税指导价，在此之前，沿用的是2006年颁布的指导价。以海淀区学清路区域为例，2006年的指导价是6057元/平方米，2011年调整后的价格接近2万元/平方米。根据指导价，一套80平方米的房屋，以前网签价格 约48万元，现在 约160万元。这意味着，即使该房屋在现在的交易中以 指导价网签备案，依然存在110万元的差额要征税。
如果现在成交的一套二手房，卖家当时获得这套房屋时也是通过购买二手房获得且交易是在2011年11月之前达成，又不满足如“满五年 住房”的条件，那么就天然产生了因为政府大幅上调指导价而存在的巨大差额。
周小姐是朝阳区国美 城的一名业主，她告诉本报 近国美 城一个需要缴纳20%个税的成交案例。
该房屋面积145平方米，是房主2009年买的二手房，今年4月开始挂牌出售。由于该房屋不满五年、也非 住房，需要征收20%个人所得税。即便如此，在挂牌1个月后，该房屋就以445万成交了。“税全部由买房人承担。”周小姐告诉本报。即使是这种税费较重的房源，依然难逃税费转嫁给买家的套路。
假设房屋原价、现在成交的网签价格，全部以该区域的 指导价来计算，那么2009年该区域 指导价约6000元/平方米，该套房屋原值就是87万元；目前指导价1.65-1.75万元/平方米，现在成交价就是239万，与原值相差152万，再减去装修成本、贷款利息、相关税费估算52万元，还剩100万元，20%的个税则是20万元。这是 保守的估计。
该房屋实际成交价格445万，个税一项转嫁给买方者的额外成本20万，使得该房屋在实际成交价的基础上 4.5%。
不过，中原地产市场总监张大伟认为，鉴别税费是谁承担的 基本要素，是看成交价格和市场价格的对比，如果成交价格比市场价格低的话，就是买卖双方同时承担了税费。
据本报了解，国美 城的一套同户型、无个税房源，近日成交价是455万元，比该房屋成交价高10万元，算房主让利10万元，该房屋的买房者依然支付了至少20万元的个税，抵消房主让利10万元，买房成本依然增加了至少10万元。
这还不考虑“满五年且 ”的 房源所采取的提价行为。周小姐表示，她从春节前就开始看房，国美 城项目 的轨迹 明显，春节前，上述同类型房源的报价约为390万元，春节后到了400万—410万元。3月份，她再看房时，一套无个税房源的报价是440万，近期这套无个税房源成交价竟然达到455万元。
