【澳洲房产】海外买家买商铺，比买住宅容易

同样300万澳元，海外买家买不了悉尼的现房住宅，却能买下同一条街上的商铺：已建成商业物业对中国私人投资者的 FIRB 申报门槛是14.98亿澳元，新州9%的印花税附加也不适用。差别只在于，这块地被归到了哪一类。

墨尔本 Burwood Road 的临街商铺。图片：-wuppertaler / Wikimedia Commons，CC BY 4.0

「2029年6月30日前，海外买家不得购买现房住宅」，这句话很多人只记住了前半句。禁令管的是住宅用地这一类资产。商铺、写字楼、仓库在《1975年外国收购与接管法》里属于另一类，叫商业用地，禁令一个字也没有提到。

澳洲家园网（ACproperty）按财政部2026年1月1日起适用的门槛核对过数字。中国在自贸协定伙伴名单上，私人投资者购买已建成商业用地，超过14.98亿澳元才需要申报，所以一间300万澳元的商铺，FIRB 申请费是0。同样的钱买一套新房，申请费按200万至300万澳元档是62,600澳元，新州9%的印花税附加是270,000澳元，每年还有5%的土地税附加。

印花税附加是同一个逻辑。新州9%、维州8%、昆州8%，法条都锁定在住宅用地。买一间100万澳元的住宅，新州附加税是9万澳元；买一间100万澳元的商铺，这一栏是空的。

分类也是陷阱所在。楼下店铺、楼上一套公寓的物业，地上已有住宅，很可能被整体认定为住宅用地。没有建筑的空置商业用地，门槛是0澳元，永远要申报，300万澳元的空地申请费为15,600澳元，批准通常还附带必须投入使用的条件。

要说清楚的是，不用 FIRB 不等于没有成本。商业物业转让一般含10%的 GST，一笔200万澳元的交易就是20万澳元；贷款成数通常只有65%至70%；空置期以月计，不是以周计；维州和昆州的年度持有附加照样落在商业物业上。国家安全用地和外国政府投资者，同样是0门槛。门槛每年1月1日调整，以上为2026年数字，具体分类请让持牌律师出书面意见。

差别不在于你是谁，而在于你买的那块地被归到哪一类。完整数据与官方出处，见澳洲家园网置业指南。接下来还会写商业地产的 GST 与持有税，欢迎关注，也欢迎留言交流。