总投资286.8亿元，南三环内的未来“顶流”会是它吗？
地产全说2024/08/06 09:50 四川省
7月18日，四川省住房和城乡建设厅网站发布了《四川省城市更新工作指引》。这份极具里程碑意义的纲领性文件，不仅明确了城市更新各项实施操作指引，更为城市更新工作定了调——“十四五”乃至今后一个时期的目标任务。“城市更新”被上升至全新战略高度，新风口也应运而生，借助城市更新迸发的强大势能，城市核心区的“老破小”“城中村”们将迎来脱胎换骨的超级机遇。在被寄予厚望的一众板块中，坐落于主城区三环以内的琉璃场，承载着极高的呼声与期望值。实际上，从楼市“遗珠”到城市“新贵”，琉璃场早已迈出了步伐。▌2023年3月，中国建筑西南设计研究院联合德国ISA团队中标琉璃场片区城市设计；2024年中标方案正式公布：按照设计方案，片区以生态与历史的釉底构成琉璃场的大公园底盘--釉彩公园；叠加文化、产业、生活组成琉璃场的三个主题社区--叠彩社区；以服务与活动绘制成“一带两水”体验路径，目标指向“最开放的新遗址大公园、最具动力的新产业领航地、最富活力的新生活体验场”。自此，未来的琉璃场有了更清晰的城市画像，也有了更明确的发展目标与方向。
▌今年3月，锦江区公园城市建设和城市更新局发布了2024年《锦江区城市更新项目介绍》，涵盖20个有机更新单元，包括四大重点片区，定位为数字文创港的琉璃场就是其中之一，总投资约286.8亿元，涵盖琉璃窑遗址公园项目和金具厂一、二期两大更新项目。
随着实质性建设工作提上日程，琉璃场这片隐藏的“遗珠”，终于正式驶入全面“蝶变”的快车道。
尽管一切才刚刚起步，但不得不承认，充满无限可能的琉璃场，其上限确实引人遐想……
这是第一个原因：即便暂时“蒙尘”，但先天的“出身”确实无可挑剔。琉璃场又名琉璃厂，因曾经盛产各类琉璃制品而得名。按照更新范围所示，琉璃场北至中环路，南至三环路，西至锦江，东至新成仁路，总面积约1.49平方公里（如下图所示）。
而我们日常所认知的琉璃场板块通常是指南至三环路，北至沙河公园（萃锦东路），东至静安路，西至锦江的泛琉璃场片区（如下图所示），四川师大站TOD锦江府与仁和新城29亩项目就位于此片区。
也就是说，站在“城市更新”风口之上的琉璃场将更加聚焦。
摊开地图，琉璃场“众星拱月”的地理位置，一目了然——向北，连接东湖公园-锦华万达板块，是成都有名的品质改善住区与活力商圈；向南，连通炙手可热的金融城三期与金融城东，这里4宗地楼面地价破2万，同时也是成都高端豪宅的重要产出区；向东，靠近的三圣乡片区是城东不折不扣的高改需求承接区；向西南，跨过锦江即是成都最具含金量的顶流地段与城市CBD——金融城，这里寸土寸金但又无地可供。
△琉璃场地理位置示意图
占据“南富”中的头排位置——南2.5环，又受到周边“高关注、高价值、高人气”区域的高度影响，琉璃场的起点已是很多板块望尘莫及的天花板。更重要的是，琉璃场位于锦江区。2024年上半年，锦江区新房备案均价超过33000元/㎡、套均总价超过500万，平均楼面地价超过22000元/㎡，并包揽地价TOP3，是成都最贵的区域。“锦江区”三个字就是最有力的压舱石和最具号召力的金字招牌。而琉璃场，是锦江区为数不多还可以集中开发的区域。尽管多年来深受“历史遗留问题”的掣肘，但这种占据城市核心黄金地段的区域，注定不会一直处于洼地状态，尤其在“主城价值回归”的时代潮流之下，琉璃场“低调”的时间应该不会太长。
这是第二个原因：以特色产业推动区域革新，琉璃场要得是“高端大气上档次”。聚焦区域内部，作为实打实的主城核心区，琉璃场的城市综合配套基础不差。“优势项目”当属交通。目前区域内已贯通了6号线/7号线两条地铁线路，包含琉璃场与琉三路两个地铁站，按照规划，琉三路站未来将打造为TOD；此外，区域东南侧靠近沿南三环布局的地铁30号线（在建），与棬子树站最短直线距离约600米；加上中环路、三环路、锦华路等道路，出行非常便捷。
△地铁6号线琉三路地铁站
琉璃场两面环水，北侧是沙河+小沙河组成的双水系，沿河坐落着沙河东篱翠湖公园；西侧是成都的“母亲河”锦江以及滨河绿道和府河文体公园；周边还有东湖公园、晨辉路公园、水井坊锦江体育公园等。众所周知，河湾、水景、公园等要素一直是“宜居”的代名词，也是打造高端项目的重要支撑。就生态资源来看，琉璃场非常有竞争力。
△琉璃场西侧的锦江与滨河绿道
目前区域内的配套短板在教育与商业。除2所幼儿园外，目前该片区的教育配套主要依靠泛琉璃场板块，包括嘉祥外国语学校K12、锦江区师大一中、锦江区金苹果爱弥儿幼稚园、锦江区金象幼儿园、成都市盐道街小学得胜分校、川师附中锦华分校等。
商业配套方面，除一些社区底商外，琉璃场目前暂无大型配套，但乘坐6号线可以快速达到锦华万达商圈；同时，泛琉璃场板块的川师TOD项目将引入华润万象系商业。
△片区内的社区综合体
当然，这是现在的琉璃场，而未来的琉璃场则是“最开放的新遗址大公园、最具动力的新产业领航地、最富活力的新生活体验场”。按照设计方案，琉璃场将因地制宜，依托丰富的历史文化资源，确立以“中国文化+中国制造”为基本特征，以孵化、展示、体验、推广为主导功能，规划“3大产业组团、18个类别”，打造蕴含中国文化、体现中国制造技术的“新国造”产业集群。具体来看：▌琉璃窑遗址片区·琉璃窑遗址公园
项目位置：北至柳河路，南临三环路，西靠洗瓦堰，东至琉璃路
占地面积：323.7亩
功能布局：中部——遗迹集中的核心参观区；北面——兼具科普教育的艺术交流区；南面——与社区融合的林下运动区
核心节点：陈列馆、遗迹展区、琉STUDIO艺术村、琉璃广场、林下运动区等
▌琉璃窑遗址片区·烟火TOD
地理位置：琉璃遗址公园东侧，沿地铁6号线琉三路站分布
产业主题：新国造的生活美学
功能布局：北侧与西侧以生态居住、社区商业为主,设置邻里中心等公服设施，东侧结合TOD开发，以商业办公为主，设置星级酒店等
规划业态：生活美学、智能家居、大健康体验、未来科技、城市配套、商务办公
▌新国造街区
地理位置：琉璃遗址公园北侧，沿柳河路分布
产业主题：新国造的研发创艺
功能布局：1个新国造主展厅、7个新国造品牌旗舰店、研发办公、人才公寓、生态居住等
规划业态：新国造旗舰店、展示体验、文化艺术教育等消费业态；传统文化创意、制造技术研发、数字技术应用等办公业态
▌金具厂工业遗址
地理位置：西靠锦江，南至三环路
产业主题：新国造的国潮体验
功能布局：创意设计办公、新国潮展示与体验、户外运动、滨江居住、生态居住
业态分布：手工匠造体验、国潮零售餐饮、演绎剧场、户外运动、酒店办公等
可以看到，从琉三路TOD、琉璃窑遗址公园、艺术村、邻里中心、星级酒店、新国造品牌旗舰店到户外运动场、大健康体验、手工匠造体验、国潮零售餐饮、演绎剧场……比起一些高精尖产业、先进制造业等，琉璃场的产业定位与类型除了别具特色的文化底蕴外，还特别彰显“烟火气”，与城市生活更为贴近。根据规划方案，区域内将新建3所幼儿园、1所小学、1所九年制一贯学校以及1家综合医院，同时还将在金具厂工业遗址片区新建一座连接锦江两岸的特色跨江公园桥——双鱼步行桥。未来的琉璃场，应该是一个拥有一流城市配套、能引领潮流生活的高品质居住区。从该片区的房地产开发节奏来看，也在印证这一点。
这是第三个原因：有地就有发展后劲，而“身价”早已水涨船高。琉璃场位于三环内，是核心区为数不多有地可供的区域，同时又是锦江区与高新区的重要连接点。因此，无论是从“经济效益”还是“社会效益”层面，琉璃场都被赋予了极高的期待值。根据《锦江区琉璃场片区投资指南》，琉璃场共有可开发用地13宗，共约452亩。
其中，琉璃窑遗址片区分布有5宗，合计约120.8亩；新国造街区分布2宗商业地块，合计约49.8亩；金具厂工业遗址片区分布6宗，合计约281.4亩。
按照目前锦江区拍1宗火1宗的架势，作为锦江区“压箱底的好货”，琉璃场的这些地块应该完全不愁买家。但锦江区显然并不着急。按照规划方案，琉璃场将围绕“釉上彩绘”理念，建立循序渐进的开发计划，拟分两期开发建设，围绕三大组团和三大主题社区，有序推进片区综合开发，激活发展新动能。这对保证区域高端品质成色非常重要；同时，集中供地+连片开发还可以形成聚集效应，实现热度与关注度的高度聚焦。好饭不怕晚，从目前的市场价值水准看，琉璃场的预期值不会低。根据统计，自2010年以来，该片区仅公开出让了1宗住宅地块，即现在的龙光天悦龙庭；而近五年整个泛琉璃场板块也只拍卖了4宗住宅用地，除2宗TOD项目用地（即川师站TOD锦江府）外，另外2宗——2019年成交的禹洲地块，彼时楼面地价18400元/㎡打破了成都保持了近两年的楼面地价纪录；2023年底出让的仁和地块，是限价解除后锦江区成交的第一宗地，成交楼面地价也刷新了成都的最高地价纪录，目前仍处于“榜眼”的位置。
如今，万事俱备，只待拆迁。
但也必须承认，现在的琉璃场还需要面对“历史遗留”问题多，拆迁难度大的客观现实。从日前的实地走访来看，从拆迁腾挪的一些空地、废弃的自建房与闲置的商铺，到各种狭窄的断头路与老旧街道，再到设备已搬迁的废旧工厂，以及各种汽修店、五金店、苍蝇馆子、裸露交横的电线……现在能看到的依旧是野蛮生长的城中村面貌。话不多说，直接上图。
当然，“涅槃新生”是一项浩大的工程，绝非一朝一夕之功。在小全全看来，琉璃场当得起“未来可期”四个字，或许唯一让人疑虑的，是“时间早晚”的问题。
