国际城南的新封面！大源3.0时代已来
地产全说2024/04/16 18:23 四川省
今年成都中心城区在4月开启了土地的“集中出让”模式，共25宗宅地将在本月走上拍卖席。其中，高新大源的两宗“小地块”起拍楼面地价均为18000元/㎡，不仅与去年金融城三期的华润锦宸府地块、大源的远达天宸名邸地块的起拍楼面地价相同，且是今年目前公告土地中起拍楼面地价最高的地块。9日上午，4月的首场土拍已落幕，大源的两宗宅地在要求现房销售的条件下，分别以楼面地价23200元/㎡、22800元/㎡成交，刷新了高新的地价，将土地市场的热度再度推向高潮。
实际上，结合近两年大源板块的土地成交热度，以及今年2月初骑龙片区土地调规——减少了住宅用地规划、调增了各类服务设施用地的动作，大源片区内住宅用地“越来越贵”就注定是大概率事件。大源，正引领着成都主城市场热度向上，彰显着在城市板块中的超强“统治力”。
追溯大源的发展历程，早在2006年，大源村还是成都众多村落中的一个。经历十余年，大源以天府大道、益州大道、剑南大道三条纵向主干道为界，以承载功能为依据，已完成了从产业、生活向产城一体化的发展。现在大源“超强”的板块统治力，也正是大源从1.0到2.0蝶变后的价值跃升。可以说，无论是新房，还是二手房、租房市场，我们现在能看到大源已足够“稀贵”。
大源的1.0时代，即是天府大道至益州大道之间产业集聚地的落地发展。这里聚集了天府软件园、菁蓉汇、国家西部信息安全产业基地等电子信息/互联网产业园区，成为成都的“GDP增长极”，亦是整个成都的人才顶流区。
△图源@成都高新
大源的2.0时代，是绕城高速至天府四街、益州大道至铁东快线之间居住生活区的成型。
大源2.0不仅吸引了多家品牌房企涌入开发住宅小区，还聚集了匹配高质量生活的商业、教育、文体、生态等顶级城市资源。成都七中、蒙彼利埃小学、霍森斯小学、墨池书院小学、益州小学等学校，伊藤洋华堂、建发·鹭洲里、铁像寺水街、Regular源野等商业，以及大源中央公园等生态配套落地成型，让大源逐渐成熟并成为人气顶流区。
△大源实景/蒙彼利埃小学/铁像寺水街/大源中央公园篮球场，图源网络，左右滑动查看从1.0到2.0，从产业极核到醇熟生活区，大源板块的城市价值在十余年间也完成了巨大的飞跃。首先是新房住宅。基于前期的集中开发，区域土地存量已非常有限，自2016年至今，仅出让了一宗住宅类用地，进而导致区域新房住宅供应“稀缺”。近三年内，这里仅2021年入市了一个新房住宅项目合景泰富臻林，总价约480-710万元/套，开盘秒清。再来看二手房市场。在大源2.0的醇熟生活区内，以中国铁建西派澜岸、凯德世纪名邸、建发鹭洲国际等次新小区近期的成交记录来看，二手房成交单价达到了3.8-5.8万元/㎡，且小区越低密、户型尺度越大，成交单价越高。
△近期大源二手房部分成交房源，截图源于贝壳找房，左右滑动查看
最后是租赁市场，这里也“贵”得一骑绝尘。根据成都住房租赁交易服务平台发布的2023年4季度租赁住房平均租金水平，大源所在的高新石羊街道和桂溪街道，分别位居全成都街道租金水平TOP1、TOP2。以位于天府二街的小区朗诗熙华府为例，四房的单月租金基本都在8000元以上，且同样是四房双卫，户型尺度越大，平均租金水平也越高。
△近期大源部分租赁房源，截图源于贝壳找房，左右滑动查看
自2016年以来，大源逐渐开启了3.0时代，即天府四街以南的骑龙片区，开始成为大源以及高新区城市价值承载的“主角”。而面向未来，无论是既有的产城融合发展规划，还是公建配套建设以及低密高端住区开发的实况，大源3.0的核心价值已难以掩藏。
根据《成都高新技术产业开发区“十四五”发展规划》，高新区将打造以内环为主体空间的现代化城市新中心空间布局，形成“高新内环以内就是城市新中心”。而高新内环将构建以金融城、大源CBD为中心的“内环”交通体系，贯通以府城大道、新成仁路、天府五街、铁东快线主要干道的内环道路约24.7公里。
也就是在高新内环之内，大源3.0与金融城三期成为了“唯二”可连片开发的区域。同金融城三期一样，大源3.0是当下高新打造现代化城市新中心的空间核心承载地。无独有偶，与金融城三期一样，大源3.0也显现出了“先规划后建设”、“配套优先”的城市建设思路。可以看到，自2017年以后，天府五街、元秀路、南华路等路网相继打通，成都市教育科学研究院附属学校、天府四街南侧小学、天府五街南侧一小、成都高新区科创幼儿园等学校的落地建成，骑龙中水湿地公园的竣工开放，四川大学华西高新医院的落地建设......从道路到土地调规、平整，以及建学校、立名校、建公园、修医院等，旨在为区域高阶的城市价值全面铺路。
△成都市教育科学研究院附属学校/成都高新区科创幼儿园/骑龙中水湿地公园/四川大学华西高新医院鸟瞰效果图，图源@成都高新，左右滑动查看
与此同时，步入3.0时代的大源，还有着“产城融合”、“小街区制”的前沿发展理念。伦敦的金丝雀码头与新加坡的纬壹科技城，均是产城融合规划理念下的世界级产城区，不仅聚焦前沿产业，形成了生命科学、能源等产业集群，并打造了大量公园绿地、学校、银行、TOD商业等生活配套，以及书店、博物馆等文化设施，构建出多元化的生活方式。而大源3.0在核心区域也规划了新型产业社区——新能源创新产业园。数智孵育、科普基地、学研机构等，加上密度适中的路网，以及正陆续呈现的公园绿地、学校、民乐TOD商业等，集生态绿色、集约共享和人文于一体的新型产业社区，将让区域内的工作、居住与生活、休闲场景相互穿插，进而形成城市—产业—人才的良性循环。
△骑龙创新园规划效果图，图据@成都高新
值得注意的是，在「公园城市」及“中优”降容的大背景下，大源3.0还有着更加低密宜居的城市界面。目前，区域住宅低密高端的人居价值已经凸显。片区自2015年开始有了土地供应，出让宅地的容积率均在3.0以下。近两年入市的远达天荟云庭、城投置地·天府锦上锦、中国铁建·西派善成等项目，容积率则均在2.5及以下，且从产品形态到产品力，均为高端改善定制打造。
△2015年至今，大源骑龙片区出让宅地分布概况，图源@寻圭云地图
所以，产城融合的大源3.0，一个“含着金汤匙”诞生的板块，注定在大源2.0的基础上进阶，“稀贵”价值将更加凸显。
从现在的市场热度来看，土地及住宅供应的“稀缺”，让房企及购房者更显著地认识到大源3.0的价值，并正不遗余力地抢驻该区域。片区土地供应一直较为克制，至今共出让了12宗、约619亩住宅类用地，其中有2宗土地还是专属的人才公寓用地。而近几年房企拿地不仅要靠“抢”还要“运气”加成。
△2021-2024年区域出让土地概况
在购房者端口，除人才公寓项目外，可选择的机会则并不多。于2023年入市的城投置地·天府锦上锦和中国铁建·西派善成，户型建面约178-243㎡，总价约570-864万元/套，均是开盘即清盘。而从区域的存量住宅项目来看，大源2024年的入场机会仍然非常有限。其中，高投39亩地块与成都交投51亩，目前暂无进展。短期来看，只有远达天宸名邸这个项目有推售入市的计划，且该项目体量超百亩，是区域内唯一的百亩大盘，也是购房者目前唯一有把握的入场机会。
△远达天宸名邸【效果图，以实际交付为准】该项目地处天府五街与南华路交汇处，周边道路均已通车，且距离地铁5号线民乐站不到1公里，交通通达性非常高。同时，该项目处于大源3.0的核心位置，可享完善且高阶的城市配套。项目北侧与骑龙创新园一街之隔，通过口袋公园实现与创新园的无缝衔接；西侧一街之隔即是高新区科创幼儿园，东侧一街之隔是中学教育用地，500米范围内还有成都教科院附属学校、成都教科院附小东区、天府四街南侧小学、天府五街南侧一小等学校；除了可享世豪广场、建发·鹭洲里、UPARK、REGULAR·源野等商业配套外，在1公里范围内，还有商业海乐荟将建设近9万方购物中心、近3万方五星级酒店，以及项目自身规划的商业。此外，作为整个大源板块的重磅医疗资源——四川大学华西高新医院，也在项目的1.5公里范围内。
△远达天宸名邸区位示意图
再来看项目的产品打造。
远达天宸名邸占地约141亩，自北向南分为了3个地块开发，组团名依次为观澜、观岭和观境，分别以“海”、“山”、“林”为园林设计主题。住宅产品则涵盖了叠拼、小高层和高层三种产品形态，主力户型建面约146-460㎡，再度为区域锁定了“高端改善”的门槛。
△远达天宸名邸【效果图，以实际交付为准】其中，1号地块观澜位于项目最北侧，占地约50.55亩，容积率2.5。该组团共规划了9栋建筑，其中两栋为商业，还有4栋25F高层和3栋14-17F的纯板式小高层。7栋住宅楼栋呈围合式布局，形成了超5000㎡的中庭园林景观。
△远达天宸名邸观澜组团中庭鸟瞰图【效果图，以实际交付为准】观岭组团和观境组团均为容积率2.0的纯住宅地块，均布局了2T2的板式小高层和4F叠拼产品。板式小高层是如今市面上大多高端改善项目的主打产品，而叠拼产品供应量则自2023年以来已呈断崖式下跌。进入到2024年，主城有规划叠拼产品的高端项目更是屈指可数，尤其是4F上下叠的“真叠拼”。据悉，项目近期将推出观澜组团，包括建面约146-164㎡的高层住宅，以及建面约160-227㎡的小高层住宅。其中，小高层为2T2户，高层为2T3户。值得一提的是，尽管高层楼栋为2T3户设计，但也做到了板式结构和三面采光。
△远达天宸名邸观澜组团楼栋【效果图，以实际交付为准】
从具体的户型设计来看，建面约146-164㎡户型，层高均做到了约3.1米，建面约188-227㎡更是做到层高约3.3米；此外，进深约1.8-2.8米的阳台，在如今的市场上也是非常难得。这些尺度，以及项目在装修标准上的呈现效果，或许只有等项目开放了样板间，实地参观才能感受到该项目在种种细节上的匠心。
△远达天宸名邸户型示意图【效果图，以实际交付为准】，左右滑动查看
最后，值得注意的是，尽管远达天宸名邸体量超百亩，但仅964套房源，为购房者释放的机会也并不多。从项目的产品规划及推售节奏来看，后期的上车机会不仅将越来越少，且注定是上车门槛越来越高。所以，对于现阶段想要抢驻大源3.0的改善购房者，抓住项目首批次的机会，必然更为明智！