人口增量全市第一!天府新区市场还有多少可能?
锐理数据2024/03/27 21:16 北京市
根据近日成都市统计局公布的《2023年成都市人口主要数据》，2023年末成都市常住人口为2140.3万人，比2022年末增加13.5万人。
其中，天府新区2023年末常住人口为94.33万人，较2022年末增加3.07万人，增量排名全市各区（市）县第一位；户籍人口达到84.19万人，较2015年末增长了约72％。
同时，根据公开数据，2013年～2023年间，天府新区常住人口累计增长35.33万人，平均每年增长约3.5万人；近年来天府新区新增户籍人口中，青年人才落户超19万人，居全市第一。
根据“天府发布”，目前，天府新区已形成了以1个国家实验室、2个省级实验室为核心的实验室体系，集聚了“中科系”“中核系”等26家国家级科研机构和川藏铁路技术创新中心等35个国家级创新平台，引进了清华大学、西工大等66个高能级校院地协同创新项目，高新技术企业总数突破1200家。
城市建设也在大步向前。“天府发布”显示，仅在过去的2023年，天府新区组织实施幸福美好生活十大工程155个项目。新开（迁）办学校12所，新增学位1.8万个；推动省二医院天府院区、四川泰康医院开业运营，新增医院床位2429张；统筹推动城市有机更新项目18个，加快建设保障性租赁住房；投运广汇美术馆、天府大悦城等一批高品质生活服务场景；新增绿道40公里、绿化100公顷。
产业引人，配套留人。天府新区显然已成为成都人口与人才的重要聚集地与孵化地。人口是城市发展的现实动力，也是房地产发展的重要引擎与核心支撑。天府新区人口／人才的持续涌入，带来可观的居住需求，也带动着房地产市场的蓬勃发展。
住宅供销规模断层领先
统计显示，2023年天府新区新增供应新房住宅约284万方，成交备案约313万方，供销规模在全城范围内断层第一。这已经是常规操作，近几年天府新区的不仅供应基本盘大，客户池也相当可观。
自2014年晋升为“国家队成员”，天府新区就确立了“再造一个新成都”的目标：一是再造一个产业成都；二是再造一个城市核心区，与成都市现有主城区域呈“双核共兴”之势。十年间，天府新区住宅供销规模已实现翻倍，并自2018年以来一直保持高位水平。
同步水涨船高的还有住宅产品价格。根据统计，2014年天府新区房价还不足8000元／㎡，2017年首次破万，2021年跨过20000元／㎡大关，到2023年的25043元／㎡，房价水平已高于主城区中的成华区与金牛区。尽管十年里市场起伏变幻，但天府新区的价值展现出很强的韧劲。
高端化、改善化渐入“深水区”
根据统计，2023年天府新区新房住宅套均成交面积约160㎡，相较2021年又增长了10㎡；同期套均成交总价也超过了400万／套，相较前一年增加了近3成。天府新区改善化程度越来越高，且高端产品占比越来越大。其背后是不断上涨的买入门槛、升级的市场购买力以及更高的产品要求。
“神盘”领衔五大板块共同坐镇
当然，不同项目表现也各有差异。
有着“神盘”之称的麓湖生态城，在以1455套推售房源量领衔天府新区2023年住宅供应量时，毫无疑问的斩获了成交量、成交金额、成交价格多项第一。
回顾来看，去年全年天府新区共有4个项目供应量超过1000套，分别是麓湖生态城、招商时代公园、天府公园未来城、中海天府里；而备案成交套数超过1000套的也有4个项目，包括麓湖生态城、天府公园未来城、招商时代公园以及天府公园观澜9号。
＊2023年天府新区供应＆备案套数前10项目
＊2023年天府新区备案总金额＆备案均价前10项目
从供销量分布来看，目前天府新区主要有五大主力板块，分别是麓湖、天府总部商务区（秦皇寺）、万安南、科学城、锦江生态带，都是成都极具代表性的人们置业板块。
麓湖板块是典型的高端豪宅区，不仅供销量大，价格水平也最高，是其中唯一均价破3万的区域，去年备案均价超过32000元／㎡；除麓湖生态城外，去年区域内主力推售项目还有建发观唐映月、远达麓湖云邸、中粮保利天府时区、天健麓湖天境。
天府总部商务区（秦皇寺）则是靠天府公园未来城与招商时代公园撑起大半边天，销量均超过千套，随后的便是中海天府里与秦皇帝锦；价格方面领衔的则是阅天府，成交均价约38000元／㎡，其次招商时代公园、花园城国际度假中心（蔚蓝卡地亚花园城）、秦皇帝锦等几个项目均价也超过30000元／㎡。
万安南主力推售项目前三分别为中海天府麓湾、天投中海天府合印、恒邦天府麓里，区域备案均价约23000元／㎡。科学城板块销量最多的是天府公园观澜9号，超过1000套，其次是中铁卓著、祥云樾府；去年区域成交均价2万出头。锦江生态带作为天府新区“首熟区”，目前仍有一定的供应实力，除了川发天府上城、天府半岛等“老牌”项目外，西派融城、华润置地天府九里、华润建发天府和鸣、邦泰天府云璟等项目是去年区域内供应主力。
开发商积极买单，土地价值与热度双高
天府新区土地资源同样备受青睐。
根据统计，2017年以来天府新区共拍卖成交102宗住宅类用地，仅名义楼面价（不含移交、自持等成本）超过10000元／㎡的就63宗，共有10宗地价超过15000元／㎡，最高达到17900元／㎡。
从这10宗地分布来看，天府总部商务与麓湖板块无疑是热度与价值双高区域，也是天府新区重要的高端居住区。
＊目前天府新区住宅用地名义成交楼面价前10地块
2023年天府新区共成交了15宗住宅类地块，除龙湖天府青云阙地块外，全部为溢价成交。其中13宗为“双限地”，除龙湖天府青云阙地块与明信公园四季地块外，全部达到最高限价进入抽签环节。
“双限”解除后，目前天府新区共成交了2宗地，一宗位于麓湖板块，溢价率高达61％，被润达丰以楼面价16900元／㎡，另一宗位于天府总部商务区，溢价率达到40％，成交楼面价17900元／㎡，刷新了天府新区保持了三年多的地价纪录，由邦泰收入囊中。
天府新区尤其是热门板块的土地，其号召力有目共睹。
＊2023年天府新区成交住宅用地
2014年晋升为国家级新区，2018年成为“公园城市”首提地，到如今，天府新区无论是从城市配套、产业经济、城市面貌，还是生活气息与市场认可度，都有了飞速提升。如今的天府新区无论还是市场热度还是认可度都已相当高，2024年依旧承担着成都楼市的“重头戏”，看点十足。
以麓湖、天府总部商务区为代表的高端居住板块将继续发力，前者新加入麓湖西派臻境、润达丰项目等，供应加码；后者的东区迎来了时隔5年的住宅用地，刷新了天新的地价纪录，邦泰又将交出怎么样的答卷？
同时，以万安南和锦江生态带南区等为代表的板块，成规模的可供应土地是区域楼市持续活跃的重要保障。从开发企业端来看，品牌房企聚集，保利、龙湖、中海、中国铁建等高端产品都将同台竞争，其中如绿城时隔两年再于成都拿地打造的绿城锦海棠等典型项目将成为重点关注对象。
截至目前，2024年天府新区供地尚未开始，参照去年的趋势，天新土地势必会是市场关注的焦点，谁又能拿下新的入场券，新的爆点又会出现在哪里？都很令人期待。
2024年的天府新区市场注定不会默默无闻。
文｜小白龙
出品｜成都锐理数据新媒体中心