天新拟试点生态阳台不计建面不计容，“香”还是“烫”？
地产全说2024/01/26 22:18 四川省
天府新区第四代住宅或将批量引爆？1月19日，四川天府新区公园城市建设局发布《四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）》（意见稿）征求公众意见的公告。在该意见稿中最引人注意的的内容就是四川天府新区未来将在住宅建筑面积超过144㎡的产品中开展试点建设生态阳台。
而这一点也直指“第四代住宅”，即市场上普遍理解的“空中庭院房”“城市森林花园建筑”，它融合了传统四合院、胡同街巷、西方别墅、空中园林、垂直绿化、以及高层电梯房等建筑的优势于一身，可以在居住效果上达到每层每户都有“前庭后院”，并让自然生态重回城市，满足了不少购房者的居住理想。
地拉那垂直森林Stefano Boeri Architetti
早在2017年，成都就已经落地了全国首个第四代住宅——位于新都区的七一城市森林花园，其设计方是清华建筑设计研究院。
七一城市森林花园效果图
这种产品形式在过去一直颇具争议，开发商开发的意愿也不强。
首先是技术上的难度。空中庭院，要求建筑结构中，增加大面积的悬挑空间，还要覆土种植，这都会增加建筑的荷载，建造成本和技术难度双高（公开资料显示，世界首个“垂直森林”项目米兰“垂直森林”双塔公寓当年每平方米开发成本约为7000欧元，且每平方米后期维护费用也基本是这样的标准）。
其次，后期存在诸多问题，且维护成本高。例如蚊虫滋扰、绿化维护等（从七一城市森林花园的现状来看，由于入住率过低，植物由于长期缺乏专人修剪打理，已经漫出了阳台和栏杆，对采光、立面美观度等都产生了一定的影响）。
七一城市森林花园实景绿之林
但经过探索和发展，“第四代住宅”的不少痛点，正在通过各种方式，被一一规避和解决。同时在产品创新和市场的倒逼，以及各地纷纷出台政策促进“第四代住宅”落地的情况下，近两年“第四代住宅”发展已经起势。
从四川天府新区公园城市建设局发布意见稿来看，不仅对“第四代住宅”的建设提供了政策的支持，且对后期的发展和维护也做了一定的要求——其一，生态阳台将不计入建筑面积、不计入容积率，将在天府新区建筑面积超过144㎡的住宅开展试点。
这也是购房者关注的一个重点。随着房价地价的上涨，公摊面积越来越大，一套100㎡的房子，公摊可能就有15-20㎡。于是，从赠送率入手，定位设计出吸引眼球、叫好又叫座的房型也是每个开发商营销和设计部门的重点，比如不计算面积的露台、飘窗，计算一半面积的阳台。生态阳台不计入产权面积，意味着实际得房率将大大增加，实惠了购房者。
另外，144㎡这个面积也是非常有意思的，这是政策文件制定的一个分水岭，按照成都目前的限购政策：144㎡以上的住宅是不限购的。同时，在税费上144㎡也是普通住宅和非普通住宅的一个分水岭。
从2023年新房成交来看，天府新区套均面积已经超过160㎡，若以超过144㎡的住宅为标准来开展试点，天府新区应该有有大批项目都满足试点要求，未来“第四代住宅”或许会成为天府新区新建住宅产品的一个趋势。
值得注意的是，一个项目要做“第四代住宅”，肯定是按照整盘规划来做，那按照意见稿标准，也就意味着这个项目最小户型也将在144㎡以上，这基本上算是高端改善楼盘的配置了。
雪松之塔Stefano Boeri Architetti
其二，意见稿对生态阳台的标准做出了规定，面积不大于该户住宅户型总建筑面积的25%，且不超过50㎡，每户宜设置1处；长宽比宜大于3：2，外挑尺寸宜在4-6m之间，高度为两个自然层且不低于6m；实施绿化面积应占阳台水平投影面积60%以上、覆土深度不小于0.5m；至少有2个完整的开敞面或开敞面不少于周长的40%，且开敞面不得设置围护墙体、飘窗等。
米兰垂直森林Stefano Boeri Architetti
其三，意见稿还拟对首层架空、顶楼屋面绿化、第五立面的颜色规范、停车位配置等进行了重新规范建议。例如要求建筑高度超过33m的建筑就必须进行首层架空，且高度不低于4.5m，架空层至少保证两个方向通风，绿化面积不小于60%（如果按照目前普遍的3m层高计算，基本上10F以上的住宅都必须首次全架空）。
其四，意见稿对后期监管维护提出了要求和建议。试点项目办理规划手续时，建设单位应提交承诺书，承诺建设项目的生态阳台与主体建筑统一规划、整体设计、同步实施、同步验收。生态阳台设计应贯彻适用、经济、绿色、美观的原则，选择适应性强、耐瘠薄、耐干旱的非速生植物，并采用智能控制、滴灌等技术加强后期维护。房屋销售过程中应通过立体绿化维护基金等方式，将生态阳台的功能用途、后期维护等纳入房屋销售合同，生态阳台禁止私搭乱建违法建设。这部分内容主要对开发商前期设计规划以及后期销售做了一些要求和建议。可见第四代住宅绝不只是一种新的建筑样式和房地产卖点，更是一种与之配套的管理维护和生活方式。
结语：当下市场的竞争已经从规模转向了产品质量，“第四代住宅”代表了房地产行业的新方向。但“第四代住宅”的研发和投入成本将远超普通住宅，在当下更追求稳妥的市场周期里，也让诸多开发商不敢轻易尝试；另外，从此前“第四代住宅”的市场反馈来看，主要以中老年客群为主，他们主要买来做养老房，生态阳台带来的绿意和舒适对其吸引力非常大；而对于更多的购房者来讲，他们还需要权衡“可能会反映在房价上的高额建造成本以及花园维护需要的费用和努力”的问题。同时，四川天府新区公园城市建设局发布意见稿将试点定在了住宅建筑面积超过144㎡的产品上，也意味着其产品是不限购的，将扩大客群的覆盖面，吸引更多的外地客户，尤其本身就对这类产品非常感兴趣的新疆、西藏、青海、甘肃等区域的客户。但也需要注意的是，从这部分客户此前在成都的置业情况来看，大多总价预算并不算高。因此，当产品面积超过144㎡且由于成本将引发的价格上涨、总价门槛被直线拉高，导致超出了这部分客群的承受能力，这也是一个很现实的问题。-END-