最高清水住宅限33000元/㎡这4宗地块能否再造“主城热”?

锐理数据2023/06/29 19:00 北京市

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成都2023年上半年的土拍已全部结束，6个月内大成都共拍卖出让了47宗地，合计约2677.7亩，揽金约412.6亿元。与去年同期相比，出让宗数和面积微降，成交总额基本持平，平均成交楼面地价则从9749元/㎡上涨至11601元/㎡，整体表现稳中有升。

不过，土地市场分化特征加剧已是有目共睹——今年以来，以主城区为代表的核心区域、核心地块价值高企，房企间争夺激烈。上半年成都主城区成交的16宗地中，14宗地达到了最高限价并进入抽签环节，成交楼面地价10340-20700元/㎡不等，其中4宗地进入成都楼面地价TOP5，居第二至第五。清水住宅限定房价更是“一浪高过一浪”，16宗地中清水限价达到3w+的就有13宗，最高的已经刷新大成都纪录来到了36000元/㎡。

同期成都溢价拍出的其余地块，基本都位于天府新区、双流区和龙泉驿区，而郊区新城的地块，除了流拍的5宗地外，其余均为底价成交。

下半年的土拍即将拉开序幕。昨日的推文中锐理君预告了7月份待拍的13宗地，其中4宗纯住宅用地来自主城区，均位于三环外，包括林家坝TOD、天府艺术公园西、马厂坝等新老热门板块，计划于7月19日拍卖出让。这一批主城地块，能否延续此前的“主城热度”？我们提前做个梳理。

7月19日成都主城待出让土地信息

7月成都13宗地待拍双流、龙泉驿占大头

2023-06-28

金牛区·天府艺术公园西片区

22.2亩

金牛区22亩地块位于金科西路西侧，金科南路北侧，西侧靠近在建的金牛人才交流中心，周边成熟小区聚集。

该地块周边有丰富的配套作支撑，轨道交通优势和教育资源优势尤其突出——宗地与东侧的地铁2号线金科北路站、西侧的地铁2号线金周路站直线距离约350米，600米范围内，有茶店子小学（国宾校区）、茶店子小学（金樽校区）成都七中万达金牛中学以及金牛区机关二幼等优质学校。加上仅2.0的容积率，形状方正，整体体量小，该宗地后期开发易上手。

该宗地楼面价11900元/㎡起拍，土地最高限13500元/㎡，定价在所属的片区内处于中上水平——2020年至今，区域内成交了8宗涉宅用地，成交楼面价9860-14750元/㎡不等，其中最高的是交投电建国宾江山项目的三大组团用地，成交楼面价分别为13200元/㎡、13400元/㎡和14750元/㎡，这3宗地成交于2021年。

2020-2023.6 天府艺术公园西片区内涉宅用地出让详情

另该宗地清水住宅最高限26800元/㎡，为房企预留了充足的房地价空间。今年上半年，区域内新房认购均价约24090元/㎡。

随着该宗地的上市，全新的天府艺术公园西片区也正式走到台前。

2宗嗨地块引爆天府艺术公园西片区高调登台

2023-05-25

天府艺术公园西片区位于金牛大道西侧，是金牛大道天府文化景观轴的重要节点与组成部分，南侧与名声响亮的茶花板块相邻，东侧与城市名片天府艺术文化公园片区相连，西侧是成都公认的高端低密住区两河公园板块，而坐镇核心的，是一体化城市设计面积超千亩的金周路站TOD。

2022年至今，金周路站TOD片区动作颇多，前有千亩土地调规并陆续供地，后有TOD规划过审，金周路站TOD正式启动建设。

除了金周路站TOD之外，天府艺术公园西片区还另有3张“王牌”：

一是规划了三湖、三馆、三坊以及商业水街的3000亩天府艺术公园，已经成为了金牛区乃至成都新的城市名片和城市地标，这是撬动整个区域蜕变升级、形成全新城市封面的关键；

二是背靠成都主城区中唯一的省级高新技术产业园区，即成都金牛高新技术产业园，园区共有企业超过7000家，产业带动经济增长的同时，导入人口红利，未来将持续催生大量的居住需求与消费人群，这是天府艺术公园西片区崛起的底层动力；

三是金周路站TOD片区调规后，区域释放出超千亩的土地资源，其中有超600亩的住宅类用地，充足的纵深开发空间及充裕的土地后备力量，是天府艺术公园西片区未来持续发力的重要支撑。

青羊区·马厂坝TOD片区

32.4亩

青羊区32亩地块位于康河街道乐平一路南侧，东临国贸鹭原项目，属于马厂坝TOD片区，与地铁4号线马厂坝站直线距离约1公里，楼面价13000元/㎡起拍，清水房最高限价27500元/㎡，容积率2.5。

片区以马厂坝TOD为核心，当前正处于开发期，地块周边500米范围内，开办有泡桐树小学（桐乐校区）、康河小学、成都实验小学妇幼（马厂坝分园）等学校。

该宗地的出让文件则透露了更多规划信息。根据控规图，地块北侧的两块空地，为预留的教育用地（小学和中学），东北侧的空地则为预留的医疗用地。另外，出让文件提示“该地块涉及城市轨道交通控制保护区，规划轨道交通28线高架区间及车站沿该地块北侧乐平路敷设”。根据《成都市城市轨道第五期建设规划》，28号线从羊马新城大道向东经青羊区、金牛区，最终到达新都区，全程共38站，其中换乘站12座，可换乘成都地铁1号线、2号线、3号线、5号线、6号线、9号线等。

马厂坝TOD片区所在的非遗板块，是近两年青羊区的主力供地区域。2021年至今，青羊区共拍出20宗、902亩涉宅用地，其中6宗、258亩位于该区域，是青羊区供地最多的板块，成交楼面价5355-14000元/㎡（最低的是产业项目用地）。

目前，出让地块周边的在售新房主要来自国贸鹭原、国贸臻原、马厂坝TOD·青云壹号、城投翡玥蘭庭、人居江岸林语、香港置地·西元等，上半年成交均价18006-28847元/㎡不等，同期非遗板块的住宅整体成交均价为23758元/㎡。

锦江区·林家坝TOD

34.3亩

锦江区的34亩地块则位于近来关注度与地价表现“双旺”的南三环四大板块之一——林家坝TOD片区，片区东临正当红的白鹭湾板块，西临刚开始供地的金融城三期，规划中的地铁9号线二期横穿板块中部，核心即林家坝站（规划中的9号线二期与20号线换乘站）。

待出让地块位于林家坝TOD片区北部，北侧为锦江大道，起始楼面价15500元/㎡，清水房最高销售均价33000元/㎡。

这个定价，放在整个大成都来看无疑处于最前列，不过放在南三环外来看，则属于“基操”。自东向西的三圣乡-白鹭湾-林家坝TOD-金融城三期这四大板块，已经成为了高价地的孵化区。今年锦江区供应的3宗涉宅用地都位于南三环外，宗宗是“王炸”，最高成交楼面价20700元/㎡，位居大成都第二。而清水住宅限价全部3w+，最高的36000元/㎡的清水住宅限价已经成为了大成都新的“天花板”。

2023年1-6月锦江区成交涉宅用地

此次供地的林家坝TOD片区今年4月刚刚完成了首次涉宅用地供应，片区南端的74亩地块被乐山海天以14900元/㎡的楼面价竞得，这宗地清水房最高销售均价30000元/㎡，现已由万科操盘。

19家抽签！越秀15200元/㎡中签崔家店68亩宅地

2023-04-20

虽然作为一个建设刚起步的区域，林家坝TOD片区内的配套呈现度还非常低，但此次出让地块的控规图则透露了勃勃雄心的“一角”——根据控规图，地块南侧的教育用地标注的是“成师附小”，9号线（规划）以南还标注有“川师附中”、“盐道街小学”等，另有多个预留的医院、幼儿园等用地。尽管教育等配套并未成定数，但也代表了锦江区对于该区域未来的高定位与高预期，期待值拉满。