专家点评：住宅底商可以投资吗？
2020/04/26 16:13
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提问：请问，万象城附近的住宅底商可以投资吗？
回答：商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。 门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。
买铺面是业余对抗boss级专业对手。 且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期。 商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。
但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。 因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。 但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。 商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。 而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。
底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。 此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。 恰好未来租金高，不是你眼光好，99%是运气好。 商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，可以到10%。 如果你的底仓充足，万象城底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。
提问：本人40岁，自住广州市一套三房，500万。地铁9号线附近另有一套大户型，值400万，老人家住。2套不欠款。 现想入手花都和清远交界的碧桂园假日半岛，5房双拼别墅，面积250平带花园。距离市区住处开车50，距花都区住处25。
原因：1度假（以后养老） 2、此房11年开盘时160万，17年因广州加大限购力度，利好清远涨了一波。现在下滑了一些。预计广清轻轨开通、清远长隆营业以后会涨。3、本想花都住处卖掉置换，但老人住得习惯。4、孩子读小学，以后初中住校，可把白云区出租约5千元一月，搬到别墅长住。这套别墅280万元，要按揭，5年利息75万，5年后房价会上升75万吗？能不能下手？
回答：广州现有2套资产不错，可以长持。至于想在花都和清远交界买双拼别墅，这种属于消费品，如果想养老自住可以买，主要看你个人喜好，投资我不看好，不要期待太高，因为自住和投资本身就很难两全。
投资来说，远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差。如果打算自住可以入，自住要看自己的喜好。投资被高估，比较低。
提问：房神您好，想为投资沙井海岸城项目做准备，咨询下房票问题。本人和父母都是深户，我36岁，年收入30万。父亲65，母亲60。因为目前住房是三拼三本证，我2套，母亲1套，均红本在手，手上现金100w。如何腾出房票买房、如何贷款？求指教
回答：你好，建议父母婚内更名，把房产都过户到母亲名下，腾出父亲的房票买 父亲65岁，还可以找渠道做接力贷
提问：房神，现在买房还有落户限制吗？
回答：根据“发展改革委”本月发布的通知，城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制！包括：沈阳、南昌、石家庄、呼和浩特、南宁、温州、台州等城市。继续推动城镇落户，保证2020年全面完成1亿人在城镇落户的目标。
提问：您好！我是纯投资，向您咨询一下平湖片区发展前景如何？10号线平湖枢纽站附近的楼盘值得长线投资吗？谢谢老师。
回答：平湖也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模拆迁。不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。平湖值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。
提问：房神你好，我在江北这边买了一套清水房，四房，打算持有5到10年。为了还房贷，我是直接出租托管好，还是装修后出租？
回答：这个得看你房子具体位置，结合你周围租房市场看好不好租，能清水房和装修房各租多少。另外你也可以考虑托管，毕竟你自己装修既花成本也花时间，如果是散租，还有找客户的问题。
提问：房神您说贷到赚到，市场化的利率价格平均在12%，简单理解： 如高于这个就是为保持资金链，后面用利润来补。资金不是二个保一个对吗？
回答：资金是分层的，12%的主要用途是凑首付，后面是要用低成本资金替换掉的。长期资金控制在8%，加权总资金成本一般在6%左右。控制资金成本是任何企业都高度重视的关键点，对于个人也一样。
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