16200元/㎡ !金地再出手力夺成都一环内8亩地
锐理数据2019/12/10 19:17
拍卖结果
今日共7家房企现身拍卖现场。
一号宗地（青羊），净用地面积约8.23亩，纯住宅用地，计算容积率3，可开发体量约1.65万方，起始楼面价13200元/㎡。角逐在136号与177号展开，双方紧咬不放，20余轮举牌后6号下场，与136号展开较量。最终6号陕西朗坤投资有限公司（金地）“问鼎”，成交楼面价16200元/㎡，与今年7月新力摘得的青羊地块楼面价持平，跻身成都楼面价10榜，溢价率22.73%，总价约2.67亿元。
这也是金地本月再度拿地。12月4日，金地以楼面价14200元/㎡竞得金牛区抚琴路16亩地块。（《14200元/㎡！金地小幅溢价1.43%拿下金牛16亩“袖珍地”》）
△成都住宅地块楼面价前十（统计时间截至12月9日）
二号宗地（都江堰），净用地面积约56.39亩，住宅兼容商业用地，计算容积率2，可开发体量7.52万方，起始楼面价4725元/㎡。底价成交，竞得者28号成都城投置地(集团)有限公司。
三号宗地（都江堰），净用地面积约55.74亩，住宅兼容商业用地，计算容积率2，可开发体量7.43万方，起始楼面价4725元/㎡。底价成交，竞得者28号成都城投置地(集团)有限公司。
四号宗地（都江堰），净用地面积约52.24亩，住宅兼容商业用地，计算容积率2，可开发体量6.97万方，起始楼面价4725元/㎡。底价成交，竞得者166号成都汇厦建设投资股份有限公司。
五号宗地（都江堰），净用地面积约68.39亩，住宅兼容商业用地，计算容积率1.8，可开发体量8.2万方，起始楼面价5250元/㎡。底价成交，竞得者166号成都汇厦建设投资股份有限公司。
宗地分析
青羊区一环内袖珍地块一号宗地位于青羊区灯笼街107号，八宝街以北，北教场西路与江汉路交汇处，紧邻青羊区政府，南侧临青羊区税务局，西北侧路口临近青羊区出入境管理中心。目前宗地已打围，内部无未拆除的建（构）筑物、电线电杆，有土方建渣、杂树杂草，已基本平整。
交通条件无需赘言，一环路、西大街、宁夏街、江汉路等城市道路四通八达，轨道交通方面与地铁1号线文殊院站直线距离约700米。教育资源向来是青羊区的一张“”，宗地两公里范围内成都树德中学（宁夏街校区）、成都市树德实验中学、成都市东城根街小学、成都市树德协进中学、成都市泡桐树小学、四川省直属机关西马棚幼儿园、成都市第五幼儿园……教育配套自不输阵；其中与树德中学直线距离不足300米。此外，从文殊院、宽窄巷子、人民公园、天府广场到四川省第五人民医院、四川省第二中医院、成都市第三人民医院、新城市广场、新华宾馆、府河（宗地以北直线距离约800米）……各项城市配套聚集。△宗地周边情况一览
关于宗地区位，“天府锦城”是其另一个重要标签。从地理位置上看，宗地正位于“官宣”的天府锦城范围。在成都的新城市总规中提到一项重要工程——打造天府锦城，包括皇城片区、少城片区及大城片区，彰显“老成都、蜀都味、国际范”。文化底蕴与历史氛围可成为项目能打出的一张重要牌。
虽然宗地所在片区具有政务、商务、文化、历史等多重基底，但从实地走访来看，不利因素也客观存在。宗地周边临三条大路（北教场西路、宁夏街、江汉路），必然会受到车流量、噪音、灰尘等困扰；另外周边还有一些老旧小区，一定程度上影响城市界面；并且地块周边一些写字楼、商务大厦等也可能影响视野效果，比如宗地紧邻的中铁瑞城锦隆时代。
△宗地东侧是一排老小区
△ 宗地西侧是北教场西路，车流量较大
本宗地起始楼面地价为13200元/㎡，在成都起始楼面价排行榜中高居第四。目前成都起始楼面价为14124元/㎡，即武侯区红瓦寺16亩地块，最终被阳光城以15940元/㎡竞得；另外还有两宗地起始楼面价为14000元/㎡，一宗为金牛区抚琴路地块，被金地以14200元/㎡拿下，一宗为锦江区林家坡地块，最终成交楼面价为19800元/㎡，刷新成都地价天花板。
二至五号宗地为4宗连襟地块，合计面积约232.76亩，总可开发体量约31.2万方；宗地位于都江堰银杏街道，蒲阳河以东，学府路一段以北，其中二三四号宗地位于文荟路东侧，五号宗地位于文荟路西侧。
出让文件显示，4宗地均要求建筑密度不大于30%，商业占比同样不大于30%；二三四号宗地建筑屋脊高度不得超过60米，五号宗地建筑屋脊不超过32米；地块整体都比较方正，具备更有利的操作空间。
?公建配套要求二号宗地：地块东道路（长约149米，宽24米）市政道路1条；宗地西侧涉及约511.60平方米的规划公园绿地；三号宗地：地块东道路（长约152米，宽24米）与地块南道路（长约322米，宽24米）市政道路2条；宗地西侧涉及约521.04平方米规划公园绿地；宗地内须配建一处建面为200-300平方米的10KV开闭所：四号宗地：地块东道路（长约122米，宽24米）市政道路1条；宗地西侧和南侧涉及约1842.74平方米规划公园绿地；五号宗地：地块北道路（长约237米，宽24米）、地块南道路（长约273米，宽24米）与地块西道路（长约220米，宽16米）3条市政道路；宗地东侧涉及约1029.95平方米规划公园绿地；宗地内须配置一处建面不小于80平方米的公厕。其中规划公园绿地造价不低于300元/平方米；公共绿地及配套道路建成后壳无偿移交给都江堰市综合执法局，开闭所建成后无偿移交给都江堰市经科信局。
△宗地区位图
宗地所在片区属于都江堰市较为成熟区域，两公里范围左右分布着相对丰富的生活配套，尤其是教育资源方面，顶新新建小学、成都树德中学都江堰外国语实验学校、都江堰市李冰中学（兴贤路）、都江堰市北街小学实验外国语学校、都江堰市育才中学、泡桐树小学（都江堰校区）等多所学校聚集；商业配套则有大润发、百伦广场等；都江堰市第二人民医院、都江堰市妇幼保健院是其主要医疗配套支撑。
区域市场2019年都江堰依然保持其“供地大户”角色。截至12月9日，都江堰已成交住宅类地块19宗，合计面积1577亩，平均成交楼面价3183元/㎡；作为对照，去年的这个数据分别为15宗、1181亩、2924元/㎡。
值得注意的是，今年都江堰市土地价格起跑线实现大跨级：今日出让宗地起始楼面价分别为4725元/㎡、5250元/㎡，昨日拍卖地块起拍价更是达到5750元/㎡，而在此之前，都江堰市住宅用地成交楼面价为5333元/㎡。
此外，2019年1月22日，同样位于银杏街道的3宗住兼商用地出让，成交楼面价2865元/㎡-3000元/㎡，全部被四川省轨道交通投资有限责任公司以底价收入囊中。
2016年至今，宗地两公里范围内共成交住宅地块10宗，其中有4宗地成交楼面价达到3000+元/㎡；目前已有三个项目呈现：
正成源筑已售罄，尚阳臻品今年9月开盘推出156套清水房源，优惠后均价约8030元/㎡；另一个为中建人居山水颐墅，11月20日首批次开盘推出344套清水房源，包含小高层、联排与双拼别墅产品，小高层成交价格为9021元/平米，联排成交价格14377元/平米，双拼成交价格14956元/平米，去化效果相对不错。
总体而言，宗地所在片区在售项目并不多，近一年内有多个月无新增供应。
扩大范围来看，2019年前11个月都江堰市商品住宅供应约97万方，成交面积约136万方（备案口径），整体供小于求，备案均价为8838元/㎡，在远郊区域中仅次于新津的9573元/㎡。
在锐理君统计到的2019年都江堰15个开盘项目中，有9个项目开盘当日认购率超过50%，包括3个100%认购率，当然也有个别项目认购率仅为个位数；精装房源与清水房源大致各占一半，装修标准主要集中在2500元/㎡-3000元/㎡。
关于都江堰我们曾在《423亩！年末的“供地彩蛋”为何出自都江堰？》一文中已详细分析，这里不再赘言，感兴趣的朋友可戳链接获取。
编辑 | 小白龙
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