地段未熟，产品真香，锦江区这个7层洋房真值得买吗？
2019/05/24 16:44
政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评
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昨天，位于锦江区南三环路和锦江大道之间的新希望锦官府项目取得预售，推出182套板式7层洋房，面积145~298㎡，预售价22152~36174元/㎡。
楼盘基本信息
楼盘名称：新希望锦官府
产品类型：7F洋房、17~30F高层
总户数：456户（不含人才住房）
停车位：931个（不含人才住房配套车位）
梯户比：2梯2户~2梯4户（不含人才住房）
容积率：2.0
绿地率：30%
层高：3.3m
面积区间：7F洋房145~298㎡
预售单价：22152~36174元/㎡
装修标准：7F洋房3800元/㎡，高层3400元/㎡
开发商：新希望地产
01.地段配套
潘家沟拓荒者，不在金融城
在新希望锦官府的所有软硬广告中，都可以看到“金融城3期”的字样和宣传。
但是严格来说，新希望锦官府这个项目，本身并不属于成都金融城3期的范围，所以如果一定要硬说它在金融城3期，既不严谨也不准确。
不过，如果说项目属于房地产意义上的“金融城三期板块”，倒也还算合理。就像誉峰、中海城南三盘、招商大魔方、天府世家、西派国际这些楼盘其实也没有一个真正在成都金融城范围内，但却都被公认为金融城板块的楼盘。
从政府的底层规划视角来看，锦华路以西属于金融城三期，锦华路以东属于潘家沟片区，皇经楼路以东则属于高威片区。而新希望锦官府，作为潘家沟亮相的商品房项目，算是片区的拓荒者。
可是“潘家沟”这个地方对普通购房者来说太陌生，听起来也不高大上，所以对于锦官府这样一个中高档定位的项目，它不得不向购房者大力宣传“金融城3期”的概念，这也是完全可以理解的。
那潘家沟片区真的就很low吗？目前看起来的确low，但今后却未必！
对锦江区这个成都最老牌的城区而言，金融城三期、潘家沟和高威是锦江区仅剩的还能大规模成片开发的处女地，目前三大片区的拆迁也基本七七八八了。
而其中的金融城三期，因为属于市级战略功能区，它的规划建设、运营管理等工作主要由市国资委下属的成都金融城公司来统筹。所以锦江区能主导的潘家沟和高威两个紧邻金融城的片区，相信未来一定会得到高标准的打造。
不过，这三个片区的开发成形，时间是的问题，我觉得至少应做好“等待5~8年”的心理准备。
具体到项目周边来看，新希望锦官府位于南三环、锦江大道、锦华路、皇经楼路围合而成的一个小街区内。该区域是潘家沟片区开发的部分，区域内有多个安置小区已经入住，城东客运站也投运多年。
但目前区域内路网还没有完全成形，因此项目目前的道路通达情况一般，但未来路网完全成形后将非常方便。
道路改造工程已开始封路施工
目前，皇经楼路的道路改造工程已经启动，其中包括新建一座跨三环路的立交桥（这座桥说了7年，今年终于开动了），建成后该片区将又多一条连接三环和中环的干道。
轨道交通方面，新希望自以为是项目的一大软肋，置业顾问自己都承认项目离地铁站很远。但实际上，锦官府却是个真地铁盘（我在《距离地铁站多远的房子最值钱？》一文中讲过，400米以内算真地铁盘）。
如果只看项目附近已经在建的6号线、9号线，的确是一个很远的局。但根据成都轨道交通规划，地铁30号线将从项目附近经过，并在距离项目北侧不到400米的地方设赵家山站。
不要以为30号线听起来数字很大就遥不可及，成都地铁并不是按数字大小作为修建的先后顺序。30号线作为《成都市城市轨道交通第四期建设规划》中的8条线路之一，已经上报国家发改委，按计划将于2025年前通车。
项目东侧的这条路，修通了就地铁站
生活配套方面，依托于项目周边几个已经入住多年的安置小区，日常生活在5步行范围内都能解决，但安置小区的底商嘛，品质就谈不上了。另外，在项目南侧正在修建一个58综合体项目（就是58同城那个58），包括商业、电影院、酒店、写字楼等业态。
项目旁边的安置小区底商
教育配套方面，项目所在的小街区内有盐道街小学锦馨分校、成都二幼锦馨园区等公立学校，名字听起很厉害，但据说是比较普通的学校。
02.项目规划
让人眼前一亮的“高低配”
小地块做“高低配”是非常讨厌的，特别是“低多高少”的配比，在我眼中就是耍流氓。
新希望锦官府就是一个“低多高少”的小地块高低配项目，总占地58亩，有14栋7F洋房和3栋17~30F高层住宅（其中1栋高层为人才租赁住房）。
项目鸟瞰效果图
但很奇特的是在我看了这个项目之后，对它完全讨厌不起来，反而让人眼前一亮。
细细总结，发现新希望在产品规划上确实做了一些不同于常见高低配的设计，规避了高低配的一些常见缺点。
首先，以往市面上的高低配，以“高层+类别墅”的组合比较多见，但这种组合往往让小区的建筑密度变得很高，“低容高密”，再加上类别墅产品势必会圈公共绿地入私家花园，就使得公共空间非常狭小，浪费了地块的低容积率属性。
而新希望采用的“高层+7F洋房”的搭配，虽然不如做纯高层那么低密，但建筑密度也能控制在20%，并且所有1楼住宅均不带私家花园，高层和洋房之间也不做任何硬性或软性的隔离，不管是洋房还是高层的业主，都能在小区内享受比较开阔的公共空间。
另外，这种搭配还有一个好处，住洋房的业主和住高层的业主，基本上属于同一个圈层，也就不存在有些“刚需高层+类别墅”小区那种业主之间比较敌对的情况。
项目景观园林效果图
第二，目前成都的住宅用地大多以2.0-3.0的容积率为主，实际上，2.0的容积率也做不了纯洋房产品（做出来也很密，舒适度不高）。
舒适纯洋房社区容积率指标
而新希望在项目最北侧放了3栋高层，用不到1/4的土地吸走了接近一半的建筑面积，所以如果单看洋房部分的容积率，实际肯定远低于2.0，相当于在南边幻化出一个比较舒适的洋房社区。
这从洋房的楼间距指标方面就能看出端倪。
锦官府的洋房建筑高度为23.25~23.95米，按成都市现行的规划要求，项目洋房之间的南北楼间距只需要大于约28米即可（建筑高度的1.2倍），但项目洋房间的实际南北距离在36~38米，楼间距达到楼高的1.5倍以上，这在成都目前在售的洋房项目中很少见（我查了一下，应该是一个达到1.5倍的）。
洋房楼间距示意图
综上，新希望这个锦官府的“高低配”规划，规避了一般“高低配”建筑密度过高、公共空间狭小的毛病，的确算是做得比较的设计。
很可惜的是，这种巧妙的设计很可能无法被复制。因为根据国家标准，未来很难再有“高低配”的住宅小区，这本身是一件值得鼓巴巴掌的事情。但对于喜欢多层洋房这种形态的购房者来说，是坏消息，因为除非地块容积率低到1.5以下，否则很难再有真低密度的洋房产品了。
03.项目产品
层高3.3m到底是优点还是缺点？
锦官府整个地块比较方正，建筑分布南低北高，保证了房子的采光，整个小区除人才住房外，所有商品房均为符合日照要求的合格住宅，没有公寓。
从项目楼栋分布图可以看到，1号楼为人才住房，2号楼为28层T4高层，3号楼为17层T2高层，其余均为7层电梯洋房，2梯2户。
项目楼栋分布图
本次预售的楼栋为4、7、8、9、12、13、14和17号楼，均为前后通透的板式住宅，但朝向有所不同，其中7、8、12、13号楼坐北朝南，是整个小区朝向和位置的4栋楼。
7F洋房外立面已部分呈现
从楼层来看，3~7楼建筑面积均为148㎡，但7楼额外带约140㎡屋顶平台（因此7楼的单价也最贵）。
此外，1楼和2楼因均带地下室，因此建筑面积也大了不少，1楼约297㎡，2楼约279㎡。值得注意的是，虽然洋房均为精装房，但1、2楼的地下室部分为清水交付，需业主自行装修改造。
洋房标准层户型图
建筑面积145㎡
该户型的亮点是约2米宽、接近11米长的景观阳台，对于多层洋房这种比较亲地的建筑，有这么一个比较大的户外活动空间，能在私人住宅里与中庭园林景观亲密接触，是一个非常舒适的设计。
该户型为3.5房的设计，三间卧室和一个半开放的可变空间，功能型改善人群可以加一堵隔墙变四房，舒适型改善人群可以打掉侧面的隔墙获得一个7.15米的横厅。
临时样板房实拍
这个户型的另一大“卖点”是3.3米的层高，确实层高做到3.3米房子现在比较少见，但我认为3.3米的层高对这个户型来说，真的太高了，反而算是一个小缺点（嗯，只能算小缺点，没啥实质性的影响，可以忽略的那种）。
因为145㎡的面积做了3.5房，每一个空间还没有大到能支撑3.3米层高的程度，平面面积不够大的情况下，垂直高度过高会让整个空间显得很深，面积反而显小。
临时样板房实拍
项目洋房精装标准为3800元/㎡，包含了地暖、新风和中央空调三大件，不到4000元的装修价包含三大件的，不多见。
同时，新希望还在政府核定的装标之外，额外赠送价值4万元的“八大件”（置业顾问说会写进合同附件），包括门厅的到顶鞋柜、洗碗机、净水器、加热毛巾架等配置。
04.价格
为什么价差高达1.4万？
项目本批次预售价22152~36174元/㎡，价差高达14022元/㎡，是什么原因造成不同房源的价格差距如此之大呢？
1、特殊楼层的楼层差价是项目价差巨大的首要原因。
项目的1、2层户型均带地下室，地下室计入建筑面积且为清水交付，所以1、2楼的房子单价22152~26849元/㎡不等，最贵楼栋的1、2层也比楼栋的标准层单价还低；
项目的7层户型均带一个约140㎡的屋面平台且不计入建面，所以7层的房子单价33138~36175元/㎡不等，楼栋的7层也比最贵楼栋的标准层单价还高；
2、不同楼栋的价差也比较大。
抛开顶楼和下跃户型之外，标准层的单价27102~33004元/㎡，价差也有近6000元/㎡。因为新希望根据不同楼栋的位置和朝向做了比较大的差异化定价。
项目首批推出的12、13号楼是整个小区的位置，坐北朝南、双面中庭，前后左右都是7层洋房，所以价格；
其次是7、8号楼，同样坐北朝南，双面中庭，但北面因有高层和儿童活动区等因素，价格略低于12、13号楼；
最后是东西朝向的4、9、14号楼以及坐南朝北的17号楼，因有一面临路以及朝向不如坐北朝南，所以价格。
7层洋房建筑效果图
05.购买建议
项目标准层单价区间27102~33004元/㎡、总价区间392~477万元。
，这个价位段，在目前成都高低地价楼盘并存的市场环境下，竞争力较弱，所以项目应该不会卖得特别火爆，也不适合有点闲钱想要配置资产的人群。当然，慢慢卖才是正常的市场状态。
第二，除了“车位抵用券”可以抵10~20万（平层10万、跃层20万）的车位价款之外，项目目前没有释放其他的优惠信息，据说会按审批的预售价卖。但我认为，如果摇号报名情况不理想，开发商也有可能会在开盘当天给到额外优惠，如果销售情况不好，也有可能会针对滞销房源给出优惠措施。既然项目卖到了比较正常的市场价，那么正常的优惠，也是应该有的。
第三，对于主城区有自住需求的品质改善人群，400~500万总价区间的楼盘，此前的供应并不多，主要集中在武侯新城，新希望的入市提供了一个新的选择，对于非城西南的地缘性人群来说，甚至可能是一个更好的选择。
因为在价格差不多的情况下，7层洋房的产品形态就直接领先一个身位，更何况在市面上的在售7层洋房楼盘中，锦官府的产品规划也是有明显优势的（当然价格也是最贵的）。
但是，相比武侯新城规划的确定性和城市界面的相对成熟，锦官府所在的片区才刚刚起步，新希望才刚刚开始拓荒。所以入住锦官府，还必须要做好短期内生活不便、街区形象较差、周围工地较多的准备。
文/黄曦
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