城南楼市10年进击 核心版块竟还藏着一只“新股”？
锐理数据2019/04/04 13:41
一座城市的房地产版图，是由一块块开发拼图拼接而成。
2017年，市场的焦点在楼面地价高达17200元/㎡的武侯新城；2018年，品牌开发商扎堆的新津、青白江等远郊区域频繁登上热搜；2019年至今，房企的拿地、销售均呈现回归“中心化”的态势，由近郊向传统中心城区不断回收。
城东十陵版块、城南的南湖版块、城西茶店子版块、城北韦家碾版块……众多被淡忘或隐匿的区域，再次站到台前。
壹
两大交通轴线串联 成都楼市一路南拓
关注的当属城南，交通是最直接的助推器。
众所周知，城南有几条著名的“纵深”大道：天府大道、剑南大道、益州大道、红星路南延线，它们是成都房地产向南发展的交通动脉，沿线也不断出现房地产开发的热门版块。
2004年，定位于“城市中轴，产业之路”的天府大道官方正式命名，国际城南横空出世，沿线的CBD地标、产业园区、高端住区如雨后春笋拔地而起，天府大道也被不少人称为城南“地脉”。
与产业轴平行的，是一条重要的生态发展轴。2012年，定位“生活之轴，宜居动脉”的剑南大道正式命名，沿线掀起一波又一波房地产开发热潮，高端住宅、商业中心、商务地标纷纷出现，成都向南的城市界面不断“变脸”。金融城、大源、南湖、怡心湖、锦江生态带等高大上的商住版块相继开发、成熟。
在促进成都向南发展的硬核表现力上，剑南大道与天府大道平分秋色，也让成都其它发展方位难以匹敌。
贰
楼市10年不断更新 互补中形成两大城市节点
成都楼市历经此前10年的高速发展，“去中心化”的特征异常明显。
通过研判城南热点房地产版块锐理君发现，在天府大道与剑南大道这两条城市级轴线组合成的带状区域中得到了清晰体现：天府大道两侧，产业、商业、商务的比重明显更大，而剑南大道两侧，生态、居住的功能性明显更强。尤其是剑南大道沿线，逐渐形成了两大城市级开发节点。
大城市节点：大源版块和锦城湖版块
大源版块是在地铁的拉动下加速崛起。
2010年，地铁1号线通车；2011年，大源的伊藤洋华堂亚洲旗舰店开业；2013年，银泰城开盘；2015年，大源中央公园开放……
在这一阶段前后，华润、建发、嘉里、复地、保利蜂拥而至，成片的土地被品牌房企“收入囊中” ，一个个中高端项目拔地而起，大源也由此成为成都代表性的中央居住区。“曾经你对我爱理不理，如今我让你高攀不起”也成为大源版块最贴切的注脚。
锦城湖版块的爆发，则更多依托湖景资源的带动。
2013年，占地面积2400亩的锦城湖对外开放，并迅速吸附了一大批高端项目开发商，区域地价、房价“天花板”不断被捅破。锐理君查阅资料发现，如今锦城湖周边项目的二手房均价保持在30000元/㎡左右，天府世家、西派国际、中海城南一号等高端项目的房源售价更一度突破40000元/㎡。
城市节点效应：大源与锦城湖相互借力
大源版块与锦城湖版块更多是“相爱”。
锦城湖能夯实“豪宅居住区”的定位，有大源版块内金融、高新技术产业人口的支撑。以中洲锦城湖岸项目为例，2016年6月首开均价在12941元/㎡左右，2017年6月销售均价就高达22991元/㎡。
而大源版块内的各大楼盘，也将锦城湖作为一个不可或缺的资源卖点频频传输给市场。
第二大城市节点：天府新区起步区版块
在这一区域，南湖版块、华府版块、怡心湖版块、锦江生态带版块形成了强大的合力，也造成了下一个10年成都城南发展的最重要拼图。
南湖版块，6000亩湖居资源撬动。
南湖版块的发迹，起于2008年南湖国际社区进入。此后，历时三年修建，投资超过10亿元，集生态、休闲、运动、旅游等功能为一体的6000亩的南湖公园陆续开放。众多房企和购房者也看重了这里的“生态湖景资源”，短时间内就聚集了南湖世纪、南湖半岛、南湖中心、佳兆业君汇上品、远大长岛国际等大批项目。
华府版块，大规模土地供应带动。
打出“下一个大源”口号的华府板块，引起强关注的是巨大的土地供应潜力。
据锐理数据统计，华府板块土地的主要供应潮从2007年持续至2013年，合计约2386亩，棠湖、保利、九龙仓、德商、中铁八局等众多开发商纷纷进驻该区域。2016年—2018年，华府版块（临近怡心湖区域）地价攀升，平均楼面地价高达9316元/㎡，出让住宅用地近900亩，中国铁建、金地、绿城、中海、光明等大品牌开发企业争相露脸。
怡心湖版块，产城湖一体规划带来机会。
2017年，怡心湖横空出世，板块定义为“临空经济示范区的高端服务核心区，成都产城一体、城景相融的现代品质城市新标杆”，总规划面积8.3平方公里，重点打造集城市商务区、居住、休闲于一体的高端城市新区。此后万科投资700亿打造万科梦想城、蔚蓝卡地亚投资70亿打造怡心湖现代城。如今，怡心湖的配套设施处于起步建设阶段，较慢的开发速度仍在左右市场的购买欲望。
锦江生态带版块，利好规划刺激快速发展。
2014年，天府新区版规划明确实施“一城一区一带”规划建设方案，其中“一带”指的是锦江生态带。2017年，占地560亩的中海锦江城项目开始以“锦江生态带”为宣传着力点，此后德商、万科、优品道等房企持续跟进，锦江生态带成为城南名声大噪的宜居版块。但随着2018年天府新区“一中心三城”规划出炉，锦江生态带已经从规划方案中去除，更多是定位居住功能性版块。
（天府新区起步区四大版块发展成熟度对比）
城市节点效应：产业、产居不断反哺。
2017年怡心湖版块规划出炉，带动了华府版块和锦江生态带版块的楼面地价攀升；与之同步的巨大产居需求，也开始源源不断地在这四个版块寻找“落脚点”。
叁
两大节点中心 “久违”的南湖打开新大门？
在上文提到的两大城市级节点中，故事最为丰富的无疑是南湖版块。虽然有庞大的湖景资源支撑，片区的开发也持续迭代，但2016年森宇破产导致该版块发展停滞，人为原因给南湖版块的地产开发按下了“休止符”。
但南湖版块自身的区位、后期的规划，并未降低这里的开发热度。
2014年，四川天府新区正式获批成为中国第11个新区；2017年，成都“十字方针”发展战略，进一步确立了“南拓”的城市发展轨迹。2019年底，地铁5号线即将开通。
南湖版块正好处于天府新区南向发展的门户位置，在不经意间经历着开发时空的转换。
锐理数据统计显示，南湖最后一次住宅用地公开拍卖成交在2016年3月，由北辰实业以楼面地价4375元/㎡，溢价100%竞得。关于南湖版块最近的土地市场消息则是2018年5月，蓝润以23.15亿的价格，通过司法拍卖一口气拿下了南湖253亩土地。
（2014-2018南湖版块公开拍卖用地成交情况）
作为成熟的开发版块，要与怡心湖版块、华府版块、锦江生态带版块同台竞争，南湖版块的优势或许是“价差”。数据显示，南湖版块内的远大中央公园2019年3月取得预售，户型面积为107-138㎡，带装修房源价格约为12844-15559元/㎡；而2018年8月拿证的南湖世纪项目，户型建面89.6-130.29㎡，带装修价格11900-13700元/㎡。
这样的价格对比其它区域，优势自然明显。
如华府版块（泛怡心湖区域）的中海云麓世家2018年11月首批次开盘，售价17000—20000元/㎡，城投绿城诚园2018年12月首批次开盘，售价18700—21000元/㎡。
再如2019年3月，位于锦江生态带版块内的万科保利翡翠和悦拿证，洋房户型为116-142㎡，别墅户型为214-267㎡，房源单价14417-20436元/㎡；而德商学府天骄，户型面积为118-290㎡，预售单价19943-25293元/㎡。
锐理君日前在南湖版块踩盘发现，除了远大、北辰等项目外，蓝润此前拿下的253亩大体量土地也准备面世，定名蓝润·天府MIC，囊括住宅、商业等高度复合业态，计划在近期亮相。对更靠近大源核心、住宅市场有价差、商业开发有短板的南湖版块而言，这253亩蓝润项目，能否打开下阶段发展的新大门，值得重点关注。
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