泼冷水！套内面积计房价，你产生的是幻觉！
贰爷房产2019/02/23 15:06
开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；
【本文约1700字，预计阅读时间3】
前言
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”，此稿一出掌声雷动，“一举可以多得房子多省钱“，不得不上来泼一盆冷水，绝大部分想法是“幻觉”
如果是按照套内面积计价，降房款购房及各项税费甚至暖气费、装修费、物管费，各种各样的费用都会因此下降，心情可以理解。
除去公摊当然好，现在买100平米的住房，只得到70平米，给100平米的钱就可以获得100平米的房子。这么好一个事情，为什么敢于泼一个冷水？
重技术的人，也会因为不懂市场而出现盲点，既得人心，又尊重市场才是上策。
01
以套内面积计价，必导致楼盘品质大跌
建筑面积×单价=房价，变为：套内面积×单价=房价。如果单价保持不变，显然总房价要下降，下降多少？目前公摊基本是1%-30%，也就是只需要花原来70%的钱就可以买同样的房子，多爽！但是，这是幻觉！
成本角度，公摊部分的成本谁来出钱？
公摊包括：电梯间、楼道、管道井、水泵房、物管费、走廊、过道、门厅、大堂、配电房......
公摊还包括墙体面积；
如果开发商承担，那么单价不变的情况下，这部分成本必然转嫁到开发商身上，开发商要么暴利足够的利润来覆盖，按照现在上市房企10%左右的利润率，开发商是负担不了的，所以最终转嫁购房者，羊毛出在羊身上，涨单价、房价维持不变。
02
如果一定要开发商负担公摊相关成本，后果是什么？
在这种情况下，做出来的产品是很差的，套内计价，又要保持价格不要上涨，那么必然就只能可能压缩公共空间。
比如重庆，常见的设计时三梯八户，要知道，重庆已经执行17年的套内计价。公共的区域的成本开发商承担，开发商会极限压缩公共区域成本，压缩之后必然带来小区的品质严重下滑，这和我们迫切需要美好生活的愿望是相反的，产品越做越差，这与市场背道而驰。
深圳刚推出华润瑞府项目，总价：2400万--1.1亿，400平米大户型秒光，再次反映对于改善的强劲需求。
要么成本大幅上涨，套内面积价格上涨，要么房产品品质大幅下降。所以住建部门更多是从技术的角度，我们更要从市场的角度需求的角度来看待问题，往往设想的事情只是传说。
公摊面积进一步压缩，导致业主从出房门就开始感觉到不爽，狭窄的电梯间只能侧肩而过，活动区、休闲椅都被压缩，小区内难以享受孩童的快乐，也没了老年人的配套空间，长此以往是有“心理阴影”的。
03
数字游戏
实际上成都的购房合同，很早就已经同时写明了建筑面积、套内面积，可以把它理解为按套价格，也可以从总价反推他的套内面积和建筑面积。
04
规划变革
开发商的角度，一块地，规划部门已经限定了这块地的容积率、密度、高度等基本参数。
建筑面积包含墙体面积，比如红线处，墙体是否可以越过红线成为议题？---因为墙体并不计价。
计容建筑面积除以土地面积就得到容积率。如果套内计价，容积率是降低了。也就是套内算这个小区的面积降了很多。那么容积率如果一旦下降，涉及到各个方面的因素，包括土地的重新定价，或者名义上降容积率，这和规划形成一个联动。
所以只要套内面积计价一变化，那么土地出让这样的限定条件，一开始就要产生变化。
改变计价方式并不改变成本，把它作为少掏钱的“魔法棒”，注定只是幻觉，房价应声而跌，这是做梦般的一厢情愿。
一定要奢望的只是相关部门通过这个来降低相关的行政税费，比如以套内来收取契税、套内面积收取维修基金、套内来收取暖气费等等，这应该是可行的。
这只是一个工程建设规范的征求意见稿，落地实施非常遥远。以套内计价，不承担公摊成本买到房子，是不可能实现的。改变计价方式并不改变成本，把它作为少掏钱的“魔法棒”，注定只是幻觉！有必要，给幻觉泼一盆冷水！