谁是成都楼市板块的“杨超越”？
2018/09/05 11:33
政策解读 | 市场预判 | 买房观点| 楼盘点评
本文约2700字，阅读需要4分半钟
去年7月，我连续写了三篇关于城市潜力板块的文章，分别是新川板块《成都三大潜力板块（上）》；三圣乡板块《成都三大潜力板块（中）》和武侯新城板块《无城市格局，不足以谈板块潜力》。
然而江山代有人才出，各领风骚数百年。
随着成都经济的快速发展和城市化进程的不断演进，每一年，又会有新的城市板块不断崛起，成为新的潜力板块。同时也会有一些成熟的板块走向衰落，从而形成新陈代谢，价值更迭。
掌握每一个板块的生命周期，是成熟购房者的必修课。
今天，我说说怡心湖板块。
它位于双流区与天府新区交界处，东侧为剑南大道，西侧为物联大道－华府大道，北侧为牧华路，南侧为青栏路，总规划面积8.4平方公里，在地图上像一个阿拉伯数字“7”。
我看过无数城市板块的诞生和崛起，跌宕起伏的居多，一蹴而就的偏少。而怡心湖板块，我认为属于后者，就像城市板块中的“杨超越”一般，遇神杀神，遇佛杀佛，所有的好运气它都占齐了。
01 天府新区的大腿，够粗
城市的宿命，是国家战略。
如果说深圳能够从小渔村成长为经济发达的一线城市，是国家意志的结果。那么城市板块的宿命，就是城市战略。
如果没有城市向南，没有天府新区爆红，恐怕也就没有怡心湖板块。
众所周知，怡心湖板块隶属双流区，与天府新区仅隔一条剑南大道。
按照成都大多数行政交界处的宿命来看，80%以上是“灯下黑”的黯淡结局。毕竟“两不管”和“三不管”地带，谁都没有主动发展，为他人作嫁的意愿。
但是双流区很聪明。
天府新区可是新区，它代表的是城市未来的发展方向，提出的口号是“再造一个产业成都”，其资源配置，来自国家、省、市三级的支持，其发展速度和强度，在整个西南都是首屈一指的。
这样的东风不借，这样的大腿不抱？天理不容吧！
所以，双流将怡心湖板块主动融入天府新区，借势发展，本身就是一种战略成功。不信，大家可以去怡心湖周围转一圈，这里只有天府怡心湖，没有双流怡心湖。
02 房地产的周期，正好
2014年10月，天府新区作为新区获批；2015年双流就开始了怡心湖板块的设计规划筹备；2016年通过规委会，方案正式出台。你看，时间正好与这一轮房价的上涨周期吻合。
这就是历史的机遇。
短短一两年时间，与怡心湖板块只隔一条牧华路的华府板块，房价翻了三倍，地价则翻了五倍。这天上掉下来的馅饼，就好像你的老板突然给你工资涨5倍，你的吃穿用度一瞬间就会大变样。而这样的机遇，相当于做实了怡心湖板块的价值，毕竟大家愿意真金白银买你的房子，买你的地。而有了较好的土地出让条件，就有了钱，那么后续的基础设施打造、产业入驻的反哺等需要花钱的地方，那就从容多了，这就叫良性循环。
03 怡心湖板块自身，够硬
占据了天时、地利，但打铁还需自身硬。
这一点上，怡心湖板块也没有让人失望。
首先，是城市定位。
在双流区的规划中，提出了“一港三心四组团”的城市规划格局，“怡心湖”就属于这“三心”之一，重点打造集城市商务区、居住、休闲于一体的高端城市新区。而站在更大的城市格局来看，怡心湖板块是整个城南5号线上，的一个产业带。这对以居住为主的5号线来说，是一个有益的补充。人们不再需要从天府大道西侧跨到东侧去上班，就凭这一点，我相信也会吸引很多企业入驻怡心湖。
其次，是板块规划。
怡心湖板块是由著名的城市规划公司“阿特金斯”历时半年设计完成。板块的核心，当然就是拥有500亩水面的大型人工湖，是成都东湖的2.7倍。此外，还规划有5公里长的生态绿谷、怡心湖公园、大尺度瀑布以及叠水景观等，总之生态环境不错，深谙绿水青山就是金山银山的道理。
而8.4平方公里的规划面积，7.9万常住人口，并不贪大，也不求多，给了它合理的边界，而我一直强调有边界的板块才有价值，也让这样的体量可以匹配更好的城市资源。
在空间布局规划上划分了4个板块，分别是活力运动生活区（A区）、湖滨中心商务区（B区）、学研创综合产业区（C区）、生态办公区（D区）。充分实现了产城湖一体的有机融合。
第三，是产业规划。
怡心湖板块构建了“5+4+N”产业服务体系，包含科技研发、商务服务、金融服务+专业服务、制造服务电子商务+完善的生活服务，其中N项完善的生活服务则包括教育、医疗、餐饮、购物、娱乐、文化、休闲、度假、健身、体育、居住等元素。教育资源上，或将规划幼儿园10所、小学4所、初中3所、高中2所。
04 开发商参与阵营，豪华
我们常说一句话，政府搭台，企业唱戏。
在板块的发展上，更是如此。例如攀成钢，如果没有仁恒、吉宝、新鸿基、合景泰富、伊泰、绿地等知名开发商扎堆，攀成钢也不会有今天的城市地位。
而怡心湖板块的开发商参与阵营，也可以说是全明星阵容了。
的赢家当然是万科，700亿打造“万科梦想城”，万科也是成都怡心湖建设发展有限公司的股东之一，所以我们可以这样理解：怡心湖是万科和双流共同打造的。而万科作为中国房地产开发企业三甲和龙头，我们完全有理由对怡心湖板块平添几份信心。
而另一位“明星”则是在成都以高端物业见长，口碑极佳的蔚蓝卡地亚，他们斥资80亿元，拿下怡心湖B区滨湖位置1425亩地，打造“怡心湖现代城”，形成集文化艺术、休闲商业、酒店为一体的高端都市商务中心。
而在天府怡心湖的周边，中铁建·西派国樾率先提出了房地产概念上的“怡心湖板块”，得到了众多开发商的响应。中铁建·西派国樾、中海·云麓世家、绿城·诚园，三大巨头的豪华阵容，进一步发酵了怡心湖的影响力，而这一概念也得到了市场的认同。
现在，你随便去问几个购房者，西派国樾在哪里？
十个人里有九个会告诉你，在怡心湖。
这就是企业齐心，合力打造板块的结果，这也是怡心湖的运气，不服都不行。
05 最后说说缺点
我个人认为，怡心湖板块已经具备了潜力板块的所有特质，崛起只是时间问题。
这个观点，我在此前的一些媒体对我的采访中，也表达过。
但是，也有一些小小的担忧，说出来供大家参考。
1、区县级的产城区，能量到底能有多大？
如果怡心湖的产业能够高大上，人口结构就能高大上，居住品质自然也高大上。
但是如何让高大上的产业落地，是一个比较困难的事情。远的不说，新川板块也是类似的产城一体规划，也有新川之心公园，甚至还隶属于高新区这个最有钱的主，但依然没有太实质性的呈现。此外，怡心湖离天府新区太近，竞争在所难免，甚至无异于虎口夺食，所以产业的落地是一个难题。更多借助万科等企业的力量，或许是一个办法。
2、房价已高，对普通购房者来说有压力。
从房地产的角度讲，怡心湖的产业其实不重要，就像新川一样，不妨碍买房。但缺点也是明显的，就是越来越高的建仓成本。一方面是地价因素，二方面也是产品因素。对于改善以上购房者来说，相对还好，而对普通刚需购房者，可能就不那么容易够的着了。个人认为，在当前的限价环境下，怡心湖板块高层房价的合理范围，应该在1.5-2万之间（含3000以上装修标准），仅供参考。
文/吴思竹
声明
1.本微信公众号正文及答复等全部内容，均为公众号运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。“楼市有风险，买卖需谨慎”
2.文中所涉内容如有事实错误或侵权的，请告知我们，我们将依法核实后处理。
3、法律顾问：北京市惠诚（成都）律师事务所刘星律师。