爱土拆迁律师：“住改非”房屋拆迁补偿，按照商业房标准计算吗？
2018/02/24 08:20
在征地拆迁过程中，我们常常会提到“住改非”这个词，并且大家都知道非住宅房屋和住宅房屋的补偿标准有很大的区别，并且非住宅房屋还可以获得生产经营预期的补偿。那么，把原本是居住用途的房屋改成其他用途的“住改非”房屋该怎么补偿呢？今天，爱土拆迁律师团给大家讲讲在城市房屋拆迁中，“住改非”房屋如何补偿问题。
什么是“住改非”房屋？
“住改非”房屋，是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的，在实际使用过程中，改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。
确定的讲，“住改非”不是一个法律术语，在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法，但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。
比如一户家庭将自己临街的两层楼房，将一楼临街的房屋改成门面经营小生意，并且办理了营业执照，也一直在依法纳税，但是房屋产权证上并未做变更，房屋用途依然是住宅性质，这个就是所谓的“住改非”。
从上述内容来看，“住改非”的认定也是要合理合法的。贵阳市住房和城乡建设局就对“住改非”房屋拆迁时用途做了以下认定：房屋的用途以房屋所有权证书上标明的用途为准；所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的为准；产权档案中也未记录用途的，看其实际用途是否经规划管理部门审批同意。住宅改成非住宅的，不但要有营业执照，还应当有规划管理部门同意变更的依据，否则只能按照住宅认定。
“住改非”房屋拆迁有没有统一的补偿标准？
对于“住改非”房屋，究竟是按照住宅用房来补偿，还是按照经营性用房来补偿呢？2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出规定，对拆迁范围内，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当的补偿。
也就是说，“住改非”房屋在拆迁时可以根据实际情况来给予补偿，不能只因为产权证上的住宅性质就按照住宅用房给予补偿，但是具体的补偿办法还是要由各地方来制定。
各地对于“住改非”房屋拆迁补偿都有哪些规定
各个地方也针对“住改非”都有自己的规定，部分地区甚至可享受商业房的补偿政策。
黑龙江省《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定：拆迁的住宅房屋用作经营使用，且符合下列条件的，货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定：(一)拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录;(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致。
丽水：“住改非”房屋可以享受商业用房的补偿政策
比如浙江省丽水市就有这样的规定，在拆迁公告公布前近两年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。
沈阳：按照商用房评估价格70%补偿
沈阳市对于“住改非”也有非常明细明确的规定，《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条：“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费，但不给予停产停业损失费补偿：
房屋征收决定公告时，正在经营且依法取得营业执照，连续经营时间超过两年以上；
依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录；
营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致；
2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前，已实际经营的房屋。”
所以，对于“住改非”房屋如何补偿，目前尚未有性统一规定，其补偿标准主要依据是各地的地方规章。所以当被拆迁人在对拆迁补偿标准没有达到预期的情况下，要拿起法律的武器及时寻求专业的拆迁维权律师的帮助，从而限度地维护自己的合法权益。
文/爱土拆迁律师团 杨鸿