锐理视角|数据还原成都楼市5年变迁：热门板块兴衰后的城市发展密码
锐理数据2018/01/25 16:29
楼市是城市发展的缩影，是城市资源流向的侧面反映。
想要了解一个城市的发展变迁，先观察这个城市楼市的发展是一个不错的方法，对于成都这个建在“二维平面”上的城市尤其如此。那么，我们如何透过楼市的走向来看成都的城市发展情况呢？或许可以通过板块的成交活跃度来管中窥豹。
锐理数据成都城市板块划分图
那些“风光”过的板块
锐理调取了数据库中2013~2017年这5年里每一年成都成交总金额的10个板块，“成交总金额”的另一种说法是“流入资金”，相比成交均价和成交面积这些常规数据，资金的流入量反映着市场更为真实的购房偏好，资金的流动对城市变迁的反映也更加直观。
成都2013~2017年成交总金额的10个板块
这张表的时间跨度为5年，罗列了5年中成都单年最“吸金”的10个板块。
在刚刚过去的2017年，犀浦成为整个成都楼市吸引购房资金的板块，大面板块排名第二；而在之前的4年里，第二的位置一直被站南和大源这两个位于城南高新区的板块占据着。结合此前业内外对于成都楼市重心向二圈层迁移的判断，这个结果并不出人意料，关于这一点，后文中会详加分析。
入榜次数透露玄机
对5年来进入成交总金额10的共计50个板块进行梳理，在榜单上出现的频率可以在一定程度上反映板块在整个城市的楼市成交中的活跃度：出现频率越高越活跃，反之亦然。
在5年里，18个板块曾经进入过年度成交前10的榜单，有的板块进入次数多，有的板块进入次数少。
2013~2017年成都板块进入年度成交总金额前10次数
进入成交总金额10的榜单次数的是大源和大面两个板块，各出现5次。2013年以来，大源和大面这两个板块每一年都进入了成都板块吸引购房资金规模的前十位，一直保持着交易的活跃，这也与不少多年关注成都市场的观察者的印象相符。
站南、大丰、新川、三圣乡、攀成钢这5个板块则各出现4次，为近5年中较为活跃的板块。对于这些板块我们还可以进一步加以分析：站南板块、新川和三圣乡集体缺席了2017年。
不难发现，站南是传统的高价板块，新川和三圣乡是近几年颇受市场青睐的明星板块，这4个板块在2017年集体“噤声”实际上也反映了这些板块在这一年里的问题——不是不好卖，而是供货不足。在市场需求量太大，而限价政策又无缝可钻的时候，这些热门板块高挂“免战牌”。
犀浦、东升这两个板块各出现3次，这两个板块在2016的榜单上同时缺席。犀浦板块更加典型，成交总金额在2016年没有进入前10，却在2017年高居。结合2017年下半年，犀浦成为郫都区楼面地价破万的板块，这样的情形让人非常直观地感受到了主城区在房价高涨、供应枯竭的2017年极其明显的挤压效应，有关这一点，在后文中还有论述。
在出现2次的板块中华府板块尤为引人注目，在2016年首次入榜后，2017年继续进入前10。享受着天府新区的红利，足够多的土地供应和大牌开发商的入驻，华府板块在2018年仍然是成都热门板块这个判断相信不会有人质疑。
仅上榜1次的四个板块中，顺江村（武侯新城）首次入榜，和华府一样，该板块算是2015年以来被发掘出的新板块。
城市集中度与热门板块的关系
那么，这些“吸金”板块的分布又能说明成都城市的什么特征呢？
首先，根据计算，每年成交总金额前10的板块，基本占当年整个大成都成交总金额的30%左右，且除了2016年，每年还会略微下降1%。也就是说，从楼市整体的角度上看，成都城市的集中度在下降。反映到城市发展层面上看，成都城市外扩，近郊、远郊的居住中心日臻成熟，轨道交通系统覆盖面逐年增大，正是这种出现集中度缓慢下降的重要原因。
反常的是，2016年，成交总金额前10板块占当年全成都总成交额的比例陡然扩大到35%，这又是什么因素造成的呢？
通过观察数据不难发现，这一年总成交额居首的大源板块卖出近160亿元，而往年榜首位置的板块总成交额基本维持在100亿元左右。在考虑到这个因素之后，2016年的反常就可以理解了：以大源为首的大城南区域吸引了太多的购房资金到来，让资金集中于城南，在房价被猛然抬高的同时，让本在下降的城市集中度出现了短暂的上升。
另一个角度看，这个问题更加明显。
对进入每年销售总金额前10的板块所属的城区进行整理，可以得到下图：
从这张图中可以非常明显地看到，2013~2015年，高新区每年都有3个板块挤进前10，大源和站南两个板块交替着盘踞在1、2位，在2016年更是3个板块位列前3。至少从2013年开始，高新区就是成都最热门的置业板块，彼时并不算高的购房成本和快速的发展让高新区一直是成都购房的，而2016年一波火热的行情更是让这个新城区“飞上了天”，同时也透支潜力，在2017年，高新区只有一个板块入榜。
2017年，成都进入销售总金额前10的板块均匀地分布在了9个城区中，与前几年形成鲜明对比，这也再次印证了前文所说的判断：成都城市正在从集中走向分散，未来这个趋势依然将继续延续。
这些城区存在变数
除此之外，有几个问题值得思考：
2013~2017年，成华和金牛没有任何一个板块出现在年度成交总金额前10的榜单之中，这侧面说明这两个主城区在近5年的时间里，没有打造出一个具有较强竞争力的板块，实属可惜，但是也同时给了市场以期待——随着主城区的大门的关闭，这两个城区或许会在未来出现热门板块；
犀浦和大面作为郫都和龙泉驿的热门板块都多次出现在榜单中，也同时是这两个城区在五年里进入过榜单的板块。这说明郫都和龙泉驿的市场较为单一，对于单个板块的依赖程度较高，未来随着这些板块进入饱和状态，这两个城区市场波动的可能性不小；
2017年二圈层城区的热门板块如东升、犀浦、大面等板块，均是位于与传统主城区的交界处，从一定程度上说明了位于二圈层的郫都、双流和龙泉驿对购房者的主要吸引力是靠近主城区的位置和便利的交通。在2017年房价走高、置业门槛越来越高现实下，这些区域成为购房者优先考虑的板块，或者说购房者退而求其次在这些区域板块，这正是前文提到的“挤压”效应。如果这些区域的价格继续上涨，购房者将会被挤压到更远的地方。
总结
锐理依然在文末对全文进行一个总结：
1.从热门板块的分布上看，成都楼市的分散效应愈发明显；
2.在经历了几年的高速发展期之后，高新区的饱和度已经远胜从前，未来几年将是近郊板块的天下
3.部分城区对于个别板块的依赖程度很高，而成华和金牛在5年里没有任何一个板块成为热门板块也是一个值得关注的关键点；
4.城市的“挤出效应”在2017年非常显眼，并且这个趋势将会继续延展。
在由热门板块的变迁中得出的这些推论的指导下，成都未来的城市发展模式和投资置业的机会是不是愈发清晰起来了呢？
编辑 | 图之
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