锐理土地|12月26日将拍5宗土地实探：近郊好地不容错过
锐理数据2017/12/25 18:30
虽然2017年已经所剩无几，但是成都土地市场里忙碌却并未因此停歇。12月26日成都公共资源交易中心将对7宗共计378亩土地进行拍卖，锐理在本次土地拍卖之前，也部分将拍卖的土地进行了现场实探，并结合区域数据对26日的土拍进行预判。
从分布上看，26号将进行拍卖的7宗土地中，1号宗地位于郫都区古城镇，相比成都市，其与彭州市之间的距离更近；2、3号宗地分别位于郫都区红光镇和犀浦镇，这两个板块在近年来成都土地和住宅两端都颇有亮点；4号宗地位于2016年以来急速蹿红的华府板块；5、6号宗地位于双流区老城区内；7号宗地则位于崇州。
所以锐理此次实探选择的是距离成都较近的2~6号宗地。
2号宗地
2号宗地位于郫都区红光镇红光广场旁，总面积61亩，容积率2.0。这宗地的起拍楼面价为5300元/㎡，起拍总价为4.33亿元。
2号宗地位置
红光广场
实地探访中可见，2号宗地并未打围，但是内部已经完成平整，并且靠近主干道，便于拿地企业在拿地之后快速开发。
2号宗地内部
该宗地所处的位置在红光板块中心，宗地南侧是红光大道和快速铁路，周边居住氛围和商业配套较为成熟，与土地隔红光大道相望的龙城国际项目下的大型超市已经开业。从这一点来说，房企在拿地后可以不必在板块炒作上花费太大力气，买房的业主在入住之后也可以立即享受周边的商业配套服务，不必等待板块成熟。
2号宗地周边环境
在2号宗地旁，今年10月17日万科以6800元/㎡拍下的67亩宗地正在打围，万科宗地的容积率与2号宗地的容积率同为2.0，可以作为2号宗地拍卖价值的重要参考。颇为有趣的是围墙上的广告上的内容显示为“万科玖西堂”，这到底是万科在为玖西堂造势还是这宗地干脆将成为万科下一个位于城西的“堂”系产品？
万科宗地外围
截至12月，宗地周边新房备案价格为7400元/㎡，较年初上涨近50%。
在出让文件中显示，这宗土地在拍卖中将采用熔断后摇号的“熔断2.0”规则，在配建公建建筑方面，出让文件中规定拿地企业将负责在地块旁修建约5500㎡的农贸市场、社区卫生服务中心、社区用房等社区配套，不过这些公建配套并不占用项目的容积面积，所以对拿地房企来说压力不大。
总的来说，这宗地总体来说优势在于面积适中，周边环境较为成熟，且与万科项目相邻。对于万科来说，如果能够拍下这宗土地，将让此前拍下的那宗土地价值得到更好的释放，而对于其他开发商来说，和万科项目为邻也不失为一件好事。
3号宗地
3号宗地位于郫都区犀浦板块梓潼村红光大道北侧，宗面积24亩，容积率2.0，起拍楼面地价为6200元/㎡，总价约1.05亿元。
3号宗地位置
从实地探访来看，该宗地已经打围，内部已经完成平整，拿地企业可以快速进入开发。然而，该宗土地整体程狭长形状，为打造项目增加了难度。
3号宗地内部
宗地周边的商业主要集中在不远处的蓝光花满庭幸福耍街和其他项目的配套商业，总的来说，能够满足基本的生活需求，但是集中商业仍然较为缺乏。
宗地距离已经开通的地铁2号线天河路站不远，步行即可到达， 也成为本场土拍中一宗临地铁的土地。
这宗地所处的区域在2017年颇受关注，8月郫都区地价首次破万的那场土拍上，丰隆实业以10100元/㎡拍下的22亩土地就在土地近旁。然而在10月17日的另一场土拍中，该区域的一宗土地未能再次站上万元，仅以7800元/㎡成交，3号宗地将拍出怎样的价格对于清楚认识该区域价值有积极的意义。
宗地周边聚集了万科理想城、万科玖西堂、朗基少帅府、大陆美地西庭、丰隆实业项目等项目，未来将成为人口聚居区，目前所处区域的二手房价格已经突破万元。
总体来说，3号宗地的优势在于周边配套成熟，距离地铁站近，住宅项目密集生活氛围浓厚。缺点在于地形狭长且面积不大，难以打造有影响力的住宅项目。
4号宗地
4号宗地应为本次土拍中最值得关注的一宗，位于双流区华府板块牧华路以北、华府大道以西，总面积84亩，容积率2.5，起拍楼面价为8400元/㎡，起拍总价为11.75亿元。
4号宗地位置
从实地探访的情况来看，4号宗地内部无可见的建筑附着物，但是仍有大片林地和农田，需要拿地企业自行进行清运。
宗地周边，道路已经通车，但是缺乏商业配套，便利生活需要等待周围项目开发。从出让文件中可知，该宗地拿地企业须在项目旁配建一座占地10亩的幼儿园。
该宗土地采用“熔断”后竞拍人才公寓套数的拍卖规则，基础配建移交面积为60㎡的D类人才公寓100套。
与这宗土地隔万顺路相望的是2016年12月29日中国铁建拍下的近300亩住宅用地，时隔一年，中铁建·西派国樾项目已经进入紧锣密鼓的施工中，颇具气势的项目营销中心已经修建完成。而在今年3月中海拍下的另一宗152亩土地和中房绿城拿下的175亩宗地也距离不远。
已建成的西派国樾销售中心
保利叶语、德商华府天骄、德商御府天骄、万锦城等项目也在宗地周边，随着这些项目交房入住，将逐步为区域注入人气。
总的来说，这宗土地的优势是面积大、形状规整，且位于潜力已经充分得到市场认可的华府板块。劣势在于土地内部仍需花费精力平整，周边配套成熟度相对不高，有大面积的配建建筑和人才公寓。
5号宗地
5号宗地位于双流区老城区外宜城大道和银河路的交汇处，总面积74亩，容积率2.0，起拍楼面价7500元/㎡，起拍总价7.46亿元。
5号宗地位置
从现场探访的情况看，5号宗地内部已经完成平整，具备施工条件。周边道路畅通，3条公交线路是宗地周边仅有的公共交通。另外，成都大件路在宗地西侧不远处。
5号宗地内部
宗地周边几乎没有可见的商业配套设施，与宗地隔路相望的是双流区棠湖中学高中部，目前该校区已经有学生入住就读。
5号宗地旁的棠湖中学高中部
宗地出让文件中提到，这宗土地在拍卖中采用熔断后竞拍人才公寓套数的规则，基础配建移交人才公寓200套，全部为60㎡的D类人才公寓，另外还需配建800㎡的社区用房。
宗地周边过去几乎没有土地出让，自然也没有其他的项目数据可供参考。
总的来说，5号宗地所处的区域是一块“处女地”，挑战和机遇同时存在，与学校距离近是其一大优势，但是大面积的人才公寓移交对于房企来说也相当头疼。锐理认为，这宗土地被国有房企拍下，并为学校教师打造人才公寓的可能性不小。
6号宗地
6号宗地位于双流区东升镇凤翔湖畔，总面积74.66亩，容积率2.0,起拍楼面价7500元/㎡，起拍总价约4.5亿元。
6号宗地位置
现场看，6号宗地已经打围，内部平整完毕，具备施工条件。周边道路畅通，有多条公交线路经过。
6号宗地内部
宗地周边的居住氛围浓重，商业配套多为周边项目配套商业，如北大资源·公园1898的配套商业街。
出让文件显示，这宗土地也适用“熔断”后竞拍人才公寓的拍卖规则，同时需配建移交基础的60㎡的D类人才公寓100套。
凤翔湖公园和天府创业公园即在宗地旁，湖光粼粼，游客如织，环境优越。
天府创业公园
凤翔湖公园
土地周边主要的已呈现项目有交大归谷南岸和北大资源公园1898项目。在今年的土拍中，东升板块在7月和10月分别拍出两宗土地，其中7月拍出的一宗土地楼面地价为9390元/㎡。
综合这些信息，锐理认为这宗土地面积适中，形状规整，周边环境优美、社区成熟，虽然有配建移交人才公寓的要求，但是仍然不会削弱这宗土地的价值亮点。
